Reformerad hyressättning
SOU 2004:91
Betänkande av Hyressättningsutredningen
Stockholm 2004
SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU
och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer på uppdrag av Regeringskansliets förvaltningsavdelning.
Beställningsadress:
Fritzes kundtjänst
106 47 Stockholm
Orderfax: 08-690 91 91
Ordertel: 08-690 91 90
E-post: order.fritzes@nj.se
Internet: www.fritzes.se
Svara på remiss. Hur och varför. Statsrådsberedningen, 2003.
– En liten broschyr som underlättar arbetet för den som skall svara på remiss.
Broschyren kan beställas hos:
Information Rosenbad
Regeringskansliet
103 33 Stockholm
Fax: 08–405 42 95
Telefon: 08–405 47 29
www.regeringen.se/propositioner/sou/pdf/remiss.pdf
Omslaget har målats av Bob Nilsson Hjorth och formgetts av Rolf Hernegran
Tryckt av Edita Norstedts Tryckeri AB
Stockholm 2004
ISBN 91-38-22209-4
ISSN 0375-250X
Till statsrådet Lars-Erik Lövdén
Regeringen beslutade den 16 april 2003 att tillsätta en särskild utredare
med uppdrag att överväga vissa reformer av hyressättningssystemet.
Den 18 december 2003 beslutade regeringen om förlängd
tid för utredningen.
Den 28 april 2003 förordnades som särskild utredare ordföranden
i Arbetsdomstolen Michaël Koch.
Den 10 juli 2003 förordnades som sakkunniga kanslirådet Jan
Josefsson, Justitiedepartementet, och departementssekreteraren
K.A. Stefan Svensson, Finansdepartementet. Samma dag förordnades
som experter verkställande direktören Bengt Owe Birgersson,
SABO, hyresrådet Anne Bratt Norrevik, Hyresnämnden i
Stockholm, docenten Hans Lind, Kungliga Tekniska Högskolan,
förbundsjuristen Susanna Skogsberg, Hyresgästföreningen Riksförbundet,
och chefsjuristen Rune Thomsson, Fastighetsägarna
Sverige.
Som sekreterare har fr.o.m. den 1 maj 2003 tjänstgjort hovrättsassessorn
Ulf Ahlström.
Utredningen, som har antagit namnet Hyressättningsutredningen,
får härmed överlämna sitt betänkande Reformerad
hyressättning (SOU 2004:91). Uppdraget är därmed slutfört.
Till betänkandet fogas särskilda yttranden av Bengt Owe
Birgersson och Rune Thomsson.
Stockholm i augusti 2004
Michaël Koch
/Ulf Ahlström

Innehåll
Sammanfattning ..................................................................7
Summary...........................................................................12
Författningsförslag .............................................................18
1 Inledning ...................................................................35
1.1 Uppdraget .................................................................................35
1.1.1 Hyran för nyproducerade lägenheter ..........................35
1.1.2 Hyresanpassningar i det befintliga beståndet..............36
1.1.3 Tillval och frånval..........................................................37
1.1.4 Prövningen i hyresnämnden.........................................37
1.2 Utredningens arbete.................................................................37
2 Gällande rätt ..............................................................39
2.1 Hur bostadshyror bestäms – en inledning..............................39
2.2 Hyrans storlek..........................................................................40
2.3 Besittningsskyddet ...................................................................40
2.4 Bruksvärdeshyra .......................................................................41
2.4.1 Inledning........................................................................41
2.4.2 Påtaglighetskravet .........................................................42
2.4.3 Allmännyttans hyresnormerande roll..........................43
2.4.4 Ortsbegreppet ...............................................................45
2.4.5 Jämförelsen....................................................................46
2.4.6 Övrigt om kriterierna ...................................................49
2.5 Det kollektiva förhandlingssystemet ......................................50
2

2.5.1 Inledning ....................................................................... 50
2.5.2 Förhandlingsklausul ..................................................... 51
2.5.3 Förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse
......................................................... 52
2.5.4 Om förhandlingarna strandar ...................................... 55
2.5.5 Skadestånd..................................................................... 56
2.5.6 Individuell prövning ..................................................... 56
2.6 Det individuella förhandlingssystemet ................................... 57
2.7 Hur hyran bestäms i särskilda situationer .............................. 59
3 Utländska förhållanden............................................... 61
3.1 Inledning................................................................................... 61
3.2 Danmark................................................................................... 62
3.3 Norge ....................................................................................... 62
3.4 Finland...................................................................................... 63
4 Hyrorna för nybyggda lägenheter .................................. 64
4.1 Utgångspunkter ....................................................................... 64
4.2 Valet av modell......................................................................... 67
4.2.1 Inledning ....................................................................... 67
4.2.2 Särskilda kriterier för nyproduktionshyror ................ 68
4.2.3 Verkan av en förhandlingsöverenskommelse.............. 69
4.2.4 Förhandsprövning i hyresnämnden?........................... 71
4.3 Den närmare utformningen av ett system med presumtionsverkan
för förhandlingsöverenskommelser ................... 74
4.3.1 Systemets tillämpningsområde .................................... 74
4.3.2 Förhandling och förhandlingstidpunkt....................... 75
4.3.3 Parterna ......................................................................... 75
4.3.4 Innebörden i begreppet ”synnerliga skäl” ................... 77
4.3.5 Presumtionsverkans varaktighet.................................. 77
4.3.6 Justering av hyran ......................................................... 77
4.3.7 Presumtionsverkan och likhetsprincipen.................... 78
4.3.8 Jämförelser mellan nyproduktionshyror och
andra hyror.................................................................... 79
4.3.9 Ingen presumtion för förhandlingsersättning till
hyresgästorganisation ................................................... 81
3

4.4 Om presumtionen bryts ..........................................................81
4.5 Effekter av tillfälliga investeringsstöd.....................................82
4.6 Effekter för förvaltningen av det befintliga byggnadsbeståndet
...................................................................................82
4.7 Hyror för gemensamma utrymmen ........................................83
5 Hyrorna i det befintliga beståndet ................................85
5.1 Utgångspunkter........................................................................85
5.2 Valet av modell .........................................................................88
5.2.1 Inledning........................................................................88
5.2.2 Särskilda kriterier för nyproduktionshyror.................89
5.2.3 Verkan av en förhandlingsöverenskommelse..............90
5.2.4 Förhandsprövning i hyresnämnden .............................92
5.3 Den närmare utformningen av system med
presumtionsverkan för förhandlingsöverenskommelser .......95
5.3.1 Systemets tillämpningsområde.....................................95
5.3.2 Förhandling och förhandlingstidpunkt .......................96
5.3.3 Parterna..........................................................................96
5.3.4 Innebörden av begreppet "synnerliga skäl"..................98
5.3.5 Presumtionsverkans varaktighet ..................................98
5.3.6 Justering av hyran .........................................................98
5.3.7 Presumtionsverkan och likhetsprincipen ....................99
5.3.8 Jämförelser mellan nyproduktionshyror och
andra hyror ..................................................................100
5.3.9 Ingen presumtion för förhandlingsersättning till
hyresgästorganisation .................................................102
5.4 Om presumtionen bryts ........................................................102
5.5 Effekter av tillfälliga investeringsstöd...................................103
5.6 Effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet .................................................................103
5.7 Hyror för gemensamma utrymmen ......................................104
4

6 Hyrorna i det befintliga beståndet .............................. 106
6.1 Bakgrund ................................................................................ 106
6.2 System med skilda hyresnivåer.............................................. 109
6.3 Ett system som skyddar befintliga hyresgäster.................... 111
6.3.1 Behöver skyddet för befintliga hyresgäster vara
lagreglerat? .................................................................. 112
6.3.2 En nivåbaserad skyddsregel?...................................... 113
6.3.3 En uteslutningsbaserad skyddsregel? ........................ 117
6.3.4 En systemjämförande skyddsregel?........................... 119
6.3.5 Valet av modell............................................................ 123
6.3.6 Vem som skall skyddas som befintlig hyresgäst....... 124
6.4 Underhåll av bostäder............................................................ 130
7 Tillval och frånval..................................................... 132
7.1 Utgångspunkter ..................................................................... 132
6.1.1 En bostadslägenhets minimistandard ........................ 132
6.1.2 Högre standard ........................................................... 134
6.1.3 System för tillval och frånval ..................................... 135
6.1.4 Hyra och andra hyresvillkor vid tillval och frånval .. 138
6.1.5 Flexibilitet och frivillighet: värden att värna............. 140
7.2 Tillval och frånval som en del av hyressystemet .................. 140
7.3 Beaktande av tillval och frånval inom ramen för hyresbestämningen
......................................................................... 142
7.4 Det kollektiva förhandlingssystemet.................................... 145
7.5 Byte av hyresgäst.................................................................... 146
7.6 Övriga frågor.......................................................................... 148
8 Hyresnämndernas hyresprövning ................................ 149
8.1 Uppdraget............................................................................... 149
8.2 Undersökning av hyresnämndernas tillämpning av
bruksvärdessystemet.............................................................. 150
8.3 Ingen ändring av bruksvärdesprövningen ............................ 151
7.3.1 Tillgången på jämförelsematerial ............................... 151
5

7.3.2 Jämförelser av olikartade faktorer..............................152
7.3.3 Bakgrundsmaterialet ...................................................153
8.4 Tydligare krav på beslutsmotivering .....................................154
7.4.1 Gällande regler om beslutsmotivering.......................154
7.4.2 Ändrad regel om beslutsmotivering ..........................156
9 Konsekvenser och ikraftträdande................................159
9.1 Allmänt om förslagens konsekvenser ...................................159
9.2 Ekonomiska konsekvenser ....................................................160
9.2.1 Inledning......................................................................160
9.2.2 Förslaget om hyrorna för nyproducerade lägenheter
.............................................................................161
9.2.3 Förslaget om möjlighet till skilda hyresnivåer för
nya och befintliga hyresgäster....................................163
9.2.4 Förslaget om reglering av tillval och frånval .............165
9.2.5 Förslaget om hyresnämndernas beslutsmotiveringar
................................................................165
9.3 Konsekvenser för små företag ...............................................165
9.4 Integrationspolitiska konsekvenser ......................................165
8.4.1 Boendesegregation i dag .............................................166
8.4.2 Konsekvenserna av utredningens förslag ..................167
9.5 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser .........................168
10 Författningskommentar .............................................169
10.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ...........................169
10.2 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304)...............................................................................178
10.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder......................................181
Särskilda yttranden ..........................................................183
Bilagor
6

1 Kommittédirektiv 2003:52 .................................................... 190
2 Kommittédirektiv 2003:166 .................................................. 200
3 Överenskommelse mellan hyresbostadsmarknadens
parter....................................................................................... 201
Källförteckning ................................................................ 208
Sammanfattning
Bakgrund
Bostadshyror bestäms sedan länge enligt bruksvärdesprincipen, om
de prövas av hyresnämnden i samband med en tvist. Denna princip
innebär att en hyra skall bestämmas efter en jämförelse med likvärdiga
lägenheter. Vid den jämförelsen beaktar hyresnämnden i
första hand hyran för sådana lägenheter som ägs av kommunala
bostadsföretag (allmännyttan).
7

Ett annat viktigt inslag i hyressättningssystemet är det kollektiva
förhandlingssystemet, där de flesta bostadshyror i Sverige bestäms
genom en överenskommelse mellan å ena sidan en hyresgästorganisation,
t.ex. Hyresgästföreningen, å andra sidan den enskilde
fastighetsägaren.
Utredningen har haft i uppdrag att överväga vissa ändringar av
reglerna för bestämmandet av bostadshyror. Utgångspunkten har
varit att eventuella ändringar skall ske inom ramen för bruksvärdessystemet.
Utredningen har alltså inte haft i uppdrag att genomföra
något systemskifte på det hyresrättsliga området.
Uppdraget har innehållit följande fyra frågeställningar:
• Bör det införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter i
nyproducerade hus?
• Bör reglerna ändras så att det blir lättare att anpassa hyrorna
efter bruksvärdet i det befintliga lägenhetsbeståndet? Bör det
vara möjligt att i ett hus tillämpa skilda hyresnivåer för nyinflyttade
och befintliga hyresgäster?
• Bör man underlätta för hyresgästerna att åstadkomma individuella
variationer av sina lägenheter genom s.k. tillval och frånval?
• Bör det ske några förändringar av reglerna om jämförelseprövning
i bruksvärdessystemet? Finns det skäl att meddela
närmare föreskrifter om hyresnämndernas utformning av
beslut i hyressättningsärenden?
Hyrorna för nybyggda lägenheter
Den som överväger att bygga ett hyreshus kan inte alltid förutse
om hyran kommer att täcka produktionskostnaderna, ifall den
prövas enligt bruksvärdesprincipen. Detta problem blir särskilt
påtagligt på orter där allmännyttan inte bygger nya bostäder samt i
en situation där kostnaderna för nyproduktion av hyresbostäder
ökar. Bristen på förutsebarhet kan bidra till att det inte byggs
tillräckligt många nya hyresbostäder.
Utredningen föreslår att en kollektivt avtalad hyra för en
nyproducerad bostadslägenhet skall undantas från bruksvärdesprövningen
under tio år från det att den första hyresgästen fick
tillträde till lägenheten, om det inte finns synnerliga skäl för annat.
Huvudregeln skall alltså vara att den avtalade hyran skall gälla
under tio år, om den bestämts i en förhandlingsöverenskommelse
8

mellan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation och den
överenskommelsen har slutits före hyresavtalet.
Detta gäller inte vid ombyggnad av befintliga hyreslägenheter.
Det gäller inte heller den del av hyran som utgör ersättning till
hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Hyran skall
dessutom kunna ändras under tioårsperioden, om det är skäligt
med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten eller till
tillval eller frånval som hyresgästen har gjort.
Huvudregeln om att den kollektivt avtalade hyran skall undantas
från bruksvärdesprövningen skall som sagt inte gälla om det finns
synnerliga skäl för annat. Med synnerliga skäl menas att det har
förekommit klara oegentligheter vid hyresförhandlingarna. Har så
varit fallet, skall hyran kunna prövas enligt bruksvärdesprincipen.
När tioårsperioden är slut, skall hyran kunna prövas på vanligt
sätt.
Förslaget innebär att en fastighetsägare kan välja antingen att
försöka nå en överenskommelse med en hyresgästorganisation som
är etablerad på orten och på så sätt få hyran undantagen från bruksvärdesprövning
eller att efter en strandad förhandling bestämma en
hyra, som vid en tvist kan prövas enligt bruksvärdesprincipen.
Hyrorna i det befintliga beståndet
Under de senaste åren har det allt oftare ifrågasatts om de hyresskillnader
som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga ur
bruksvärdessynpunkt. Synpunkten att hyran för en lägenhet kan
vara för hög eller för låg i förhållande till lägenhetens bruksvärde –
beroende t.ex. på hur attraktivt lägenheten är belägen – har fått
stöd i olika undersökningar. På vissa orter i Sverige har detta lett
till förändringar av hyresstrukturen inom ramen för de kollektiva
förhandlingarna om hyran för allmännyttans lägenheter. Bruksvärdet
för vissa lägenheter höjs då, ibland kraftigt, medan bruksvärdet
för andra ligger stilla eller sänks. I de fall där bruksvärdet
9

höjs tas på vissa orter, bl.a. i Malmö, den nya, högre bruksvärdeshyran
ut direkt av nya hyresgäster, medan befintliga hyresgäster
under en övergångstid får en hyresrabatt och därmed en långsammare
anpassning till den nya hyresnivån.
Utredningen föreslår regler som gör det möjligt att med giltig
verkan sluta sådana förhandlingsöverenskommelser.
Alla fastighetsägare på en ort sluter emellertid inte förhandlingsöverenskommelser
om skilda hyror beroende på om en lägenhet
bebos av en ny eller befintlig hyresgäst. Gällande rätt innebär att en
fastighetsägare, som inte har slutit en sådan förhandlingsöverenskommelse,
skulle kunna åberopa allmännyttans nya – högre –
bruksvärdeshyra vid en prövning i hyresnämnden så att denna
högre nivå läggs till grund för prövningen av hyran för alla
hyresgäster, alltså även för de befintliga hyresgästerna. Detta skulle
enligt utredningens mening inte vara godtagbart. För att hindra att
så sker behöver det införas en skyddsregel för befintliga hyresgäster.
Den skyddsregel utredningen föreslår innebär att en privat
fastighetsägare som vill åberopa den hyra för nya hyresgäster
(bruksvärdeshyran) som har bestämts inom ramen för ett system
med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster måste
acceptera att hela systemet med skilda hyresnivåer tillämpas.
Befintliga hyresgäster skall alltså i en sådan situation få del av den
hyresrabatt för befintliga hyresgäster som har förhandlats fram i
systemet med olika hyresnivåer, även om deras lägenheter inte
omfattas direkt av systemet.
Enligt utredningens förslag skall skyddsregeln inte tillämpas vid
byte av lägenhet, när en lägenhet har renoverats till högre standard
eller under den tid en lägenhet är uthyrd i andra hand.
Tillval och frånval
Det är önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster att göra
tillval och frånval, dvs. individuella variationer när det gäller
underhållsintervall, utrustning o.d. Regleringen av tillval och frånval
bör utgå från frivillighet.
Tillval och frånval behandlas i dag i de flesta fall som en del av
hyran. Så bör även fortsättningsvis vara fallet. Utredningen föreslår
dock en kostnadstäckningsregel som innebär att kostnaden för
tillval och frånval skall beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den
kortaste avskrivningstid som därvid bör godtas för tillval är enligt
10

utredningens mening ungefär fem år. Om tillvalens andel av hyran
inte uppgår till mer än ungefär 20 procent, skall dock kortare avskrivningstid
kunna godtas.
Flyttar den hyresgäst som har gjort ett tillval eller frånval, föreslår
utredningen att den nya hyresgästens hyra skall bestämmas
enligt bruksvärdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden
för tillvalet eller frånvalet skall beaktas.
Har priset för tillvalet eller frånvalet bestämts enligt en kollektivt
förhandlad prislista eller på annat sätt förhandlats kollektivt, bör
det enligt utredningens mening få följande konsekvenser:
• Kostnadstäckningsregeln tillämpas även för en ny hyresgäst.
• Priset för tillvalet eller frånvalet anses motsvara kostnaden för
detta, så länge det inte förekommit klara oegentligheter vid de
kollektiva förhandlingarna.
• Den skyldighet fastighetsägaren har att förhandla med hyresgästorganisationen
inför en hyreshöjning anses uppfylld genom
förhandlingen om prislistan. En kollektiv förhandling behöver
därför inte ske varje gång en hyresgäst gör ett tillval.
Hyresnämndernas hyresprövning
Utredningen anser inte att regeln om jämförelseprövning i bruksvärdessystemet
bör ändras. Hyresnämndernas skyldighet att motivera
sina beslut bör dock vara mer långtgående än vad som är fallet i dag.
En hyresnämnd bör alltid vara skyldig att motivera sig, om ett
beslut går någon part emot. Motiveringarna bör utformas så att de
är lätta att följa för parter och andra.
Konsekvenserna av utredningens förslag
De ekonomiska konsekvenserna av utredningens förslag om tillval
och frånval och om hyresnämndernas beslutsmotiveringar är små
eller försumbara. Vilken betydelse utredningens förslag i övrigt får
beror på i vilken utsträckning och på vilket sätt parterna på hyresbostadsmarknaden
utnyttjar de möjligheter förslagen ger dem.
Statsfinansiellt kan förslagen påverka kostnaderna för räntebidrag
11

och, i mindre utsträckning, bostadsbidrag. Vid nyproduktion av
hyresbostäder kan kostnaderna för arbetslösheten minska och skatteintäkterna
öka. Förslaget om hyresnämndernas beslutsmotiveringar
innebär inte att hyresnämnderna behöver några resurstillskott.
Kommunalekonomiskt kan kostnaderna för socialbidrag påverkas i
mindre utsträckning, och i den mån förslagen bidrar till ökad
nyproduktion uppkommer det ökade kostnader för infrastruktur.
Hushållsekonomiskt kan förslagen leda till att vissa personer får
högre hyra och andra personer lägre hyra än vad som annars skulle
ha blivit fallet. Företagsekonomiskt leder förslagen till större förutsebarhet
för fastighetsägarna och kan i vissa fall även leda till
ökad lönsamhet. Samhällsekonomiskt kan förslagen bidra till en
bättre fungerande bostadsmarknad genom att underlätta för nyproduktion
av bostäder.
De integrationspolitiska konsekvenserna av utredningens förslag
är marginella. I den mån förslagen får sådana konsekvenser kan de
vara av såväl positiv som negativ art.
Summary
Background
For a long time now, the rents for residential dwellings have been
determined in accordance with the principle of utility value in cases
where the matter is brought before the rent tribunal as the result of
12

a dispute. This principle means that a rent should be determined
following a comparison with apartments that are equivalent to the
apartment in question. When this comparison is made, the rent
tribunal primarily takes into consideration the rent for such apartments
as are owned by municipal housing companies (the public
housing sector).
Another important element of the system for determining rents
is the system of collective negotiation, whereby most residential
rents in Sweden are decided by means of an agreement between, on
the one hand, an organisation representing tenants (“Hyresgästföreningen,”
for example) and, on the other hand, the individual
landlord.
The task of the committee has been to consider certain changes
to the regulations for determining residential rents. The startingpoint
has been that if any changes are implemented, they should be
done so within the framework of the utility value system. It has
therefore not been the brief of the committee to implement any
fundamental changes to the system of establishing rents.
The task was to address the following four questions:
• Should special regulations be implemented to determine the
rents for apartments in newly-constructed buildings?
• Should the regulations be changed so that it will be easier to
adjust rents in accordance with the utility value in the current
stock of apartments? Should it be possible to have different
rents in the same building for exiting tenants and those who
have just moved in?
• Should it be made easier for tenants, by choosing or rejecting
options, to make individual variations to their apartments?
• Should any changes be made to the regulations for making
comparisons in the utility value system? Are there grounds for
drawing up more detailed regulations concerning the way
decisions are justified by rent tribunals when settling rent
issues?
The rents for newly-built apartments
A person who is contemplating the building of an apartment block
cannot always be sure that the rental income will cover the
production costs if the matter is to be decided in accordance with
the utility value principle. This problem is particularly noticeable,
13

not only in places where the public housing sector is not building
new dwellings, but also in a situation where costs for the
construction of new dwellings are increasing. It is possible that this
lack of predictability might be a contributory factor to the fact that
an insufficient number of new properties for rent are being built.
The committee proposes that the rent for a newly-built residential
apartment, if it has been determined by means of a collective
agreement, should be exempt from being determined in accordance
with the utility principle for a period of ten years from the time
that the first tenant gains access to the apartment, unless there are
particular reasons to decide otherwise. The principal rule should
therefore be that the rent agreed upon should be valid for ten years,
if it has been decided as part of a negotiated settlement between a
landlord and a tenants’ association and the settlement has been
reached prior to the rental agreement.
This does not apply to the rebuilding of existing rental apartments.
Neither does it apply to that part of the rent that constitutes
compensation to the tenants’ association for the work of
negotiation it has carried out. Moreover, it should be possible to
change the rent during this ten-year period, if this is reasonable
with respect to the general changes in rent levels in the area in
question, or with respect to the choices made by the tenant with
regard to choosing or rejecting options.
As has been stated above, the principal rule is that rent decided
by a collective agreement should be exempt from being examined
in accordance with the utility principle, unless there are particular
reasons to decide otherwise. By “particular reasons” is meant clear
irregularities during the course of the rent negotiations. If this has
been the case, it shall be possible for the rent to be examined in the
light of the utility principle.
When the ten-year period has elapsed, it shall be possible for the
rent to be determined in the usual way.
The proposal means that a landlord can either try to reach an
agreement with a tenants’ organisation that is established in the
area and in that way get the rent exempted from being tested in
accordance with the utility principle, or, following a breakdown in
negotiations, decide that a rent can be reviewed in accordance with
the utility principle, should a dispute arise.
Rents in the current housing stock
14

The question has arisen more and more frequently in recent years
as to whether the differences in rents that exist between different
apartments are always reasonable in the light of the utility principle.
The opinion that the rent for an apartment can be too high or
too low in relation to the apartment’s utility value, depending, for
example, on how attractively situated the apartment is, has been
confirmed by various surveys. In certain parts of Sweden this has
led to changes in the structure of rents within the framework of
the collective negotiations concerning the rents for apartments in
the public housing sector. In such cases, the utility value for certain
apartments has been raised, sometimes drastically, while the utility
value for others remains the same or is reduced. In certain places,
Malmö among them, in those cases where the utility value has been
raised, the new and higher utility value is levied directly on new
tenants, while existing tenants are given a rent rebate during a
transitional period and thus a slower adaptation to the new level of
rent.
The committee proposes regulations that make it possible for
such negotiated agreements to be valid when they are reached.
However, not all landlords in a particular area reach negotiated
agreements on different rents for new and existing tenants. The
purport of current legislation is that a landlord who has not
reached such a negotiated agreement could cite the newer (and
higher) utility value of rents in the public housing sector when the
matter is brought before a rent tribunal, so that this higher level
would be the basis on which the rents of all tenants would be
judged, including that of existing tenants. It is the opinion of the
committee that this would not be acceptable. In order to prevent
this happening, protective legislation is needed for existing tenants.
The effect of the protective regulation that the committee proposes
would be that a private landlord who wishes to cite the rent
for new tenants (the utility value rent) that has been decided within
the framework of a system with varying levels of rent for new and
existing tenants, must accept the implementation of the entire
system, including different levels of rent. This would mean that in
such a situation, existing tenants would enjoy the rent rebate for
existing tenants that had been negotiated within a system of different
rent levels, even if their apartments are not directly covered by
the system.
The committee’s proposal is that this protective regulation
should not be applicable when swapping apartments, or in cases
15

where an apartment has been renovated to a higher standard, or
during the time that an apartment is sub-let.
Options chosen and rejected
It is desirable that it should be possible for tenants to choose and
reject options: i.e. that individual variations with respect to maintenance
intervals, equipment etc should be possible. Opting in and
opting out should be done on a voluntary basis.
In most cases, such choices and rejections are treated as part of
the rent at the present time. This should also be the case in the
future. However the committee proposes a regulation for recovering
costs, to the effect that the costs of choosing and
rejecting options are taken into account when the utility value is
considered. It is the opinion of the committee that the shortest
depreciation period for choices made or rejected should be approximately
five years. However, if options chosen do not amount to
more than approximately 20 per cent of the rent, a shorter period of
depreciation should be accepted.
If a tenant who has chosen or rejected an option moves out, the
committee proposes that the rent for the new tenant should be
decided in accordance with the principle of utility value, without
applying the regulation that the cost of choosing or rejecting an
option should be taken into account.
If the price for an option chosen or rejected has been decided in
accordance with a price list that has been collectively negotiated, or
been collectively negotiated in any other way, it is the opinion of
the committee that the following consequences should prevail:
• The rule that costs should be recovered should also be applied
to a new tenant.
• The price for choosing or rejecting an option is deemed to
correspond to the cost of it, as long as no obvious irregularities
occurred during the collective negotiations.
• The obligation of a landlord to negotiate with tenants’ organisations
before rents are raised, is deemed to have been fulfilled
by means of the negotiation about the price list. A collective
negotiation need not therefore take place every time a tenant
chooses an option.
16

Rent tribunals and the determination of rents
The committee does not consider that the regulation concerning
comparative evaluation in the utility value system should be
changed. However, the obligation of the rent tribunals to justify
their decisions should be more extensive than is the case at the
present time. A rent tribunal should always be obliged to justify its
decision if it rules against a particular party. The justifications
should be formulated so that they are easy to understand, both for
the parties involved and for others.
The consequences of the committee’s proposals
The financial consequences of the committee’s proposals, both
concerning options chosen and rejected and the rent tribunals’
justifications of their decisions, are minor or negligible. How much
significance the other proposals will have will depend on the extent
to which the parties in the housing market for rental properties
exploit the opportunities given to them by the proposals. As far as
the state’s finances are concerned, the proposals may affect the costs
of interest subsidies and, to a lesser extent, housing subsidies. With
the production of new dwellings to rent, the costs of unemployment
may diminish and tax revenue increase. The proposal with
respect to justifying the decisions of the rent tribunals does not
mean that the rent tribunals are in need of more resources. As far
as municipal finances are concerned, the costs of social allowances
may be affected to a minor extent, and to the degree that the
proposals contribute towards increased production, there will be
increased infrastructure costs. As far as domestic finances are concerned,
the proposals might result in some people paying higher
rents, and other people paying lower rents, than would otherwise
have been the case. As far as business finances are concerned, the
proposals will result in greater predictability for land-lords and in
some cases might also result in greater profitability. As far as public
finances are concerned, the proposals might contribute towards a
housing market that works better as a result of facilitating the
production of new dwellings.
As far as integration policy is concerned, the consequences of
the committee’s proposals are marginal. To the extent that the
proposals have any consequences in this respect, these can be both
positive and negative.
17

Författningsförslag
1 Förslag till
lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs beträffande 12 kap. jordabalken1
dels att 55 c–55 d §§ skall betecknas 55 e–55 f §§,
dels att 53, 55, 55 b, 55 f, 66, 67, 70 och 73 §§ skall ha följande
lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 55 c och
55 d §§.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
18

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap.
53 §2
Bestämmelserna i 54–55 c §§
gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte
Bestämmelserna i 54–55 e §§
gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan
hyresförhållandet har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) gäller för lägenheten,
tillämpas 54 och 55–55 c §§
endast om det följer av nämnda
lag.
Om en förhandlingsordning
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) gäller för lägenheten,
tillämpas 54 och 55–55 e §§
endast om det följer av nämnda
lag.
55 §3
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall
hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse
som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som
med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för
lägenheter i hus som ägs och förvaltas av sådana kommunala
bostadsföretag som avses i 1 kap. 2 § lagen (2002:102) om allmännyttiga
bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter
på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan
ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.
Vid en prövning enligt första
stycket får hyran för en jämförelselägenhet
inte beaktas, om
det enligt 55 d § krävs synnerliga
skäl för att ändra hyran för jämförelselägenheten.
Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i
55 a och 55 b §§ iakttas.
2 Senaste lydelse 1997:62.
3 Senaste lydelse 2002:103.
19

Om en förhandlingsklausul i
ett hyresavtal har slopats och
det ingår förhandlingsersättning
i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), har
hyresgästen utan hinder av
bestämmelserna i första–tredje
styckena rätt att få hyran sänkt
med ett belopp som motsvarar
ersättningen.
Om en förhandlingsklausul i
ett hyresavtal har slopats och
det ingår förhandlingsersättning
i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), har
hyresgästen utan hinder av
bestämmelserna i första, andra
och fjärde styckena rätt att få
hyran sänkt med ett belopp som
motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som
hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är
skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid
avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna
i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd
hyrestid av särskild anledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren
för fortsatt uthyrning i en
tvist enligt första eller femte
stycket, gäller de överenskomna
villkoren, oavsett vad som föreskrivs
i nämnda stycken, i den
mån inte annat följer av bestämmelserna
i övrigt i denna balk.
Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren
för fortsatt uthyrning i en
tvist enligt första eller sjätte
stycket, gäller de överenskomna
villkoren, oavsett vad som föreskrivs
i nämnda stycken, i den
mån inte annat följer av bestämmelserna
i övrigt i denna balk.
55 b §4
Har en hyresgäst bekostat ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbeten
eller åtgärder av därmed jämförlig betydelse i sin
lägenhet, får vid prövningen av hyran för lägenheten hyresvärden
tillgodoräknas den förbättringen endast om det finns särskilda skäl
för det.
Har en hyresvärd på hyresgästens
begäran utrustat eller
underhållit lägenheten utöver vad
som skulle ha varit fallet utan en
sådan begäran (tillval), skall
kostnaden för detta beaktas vid
tillämpningen av 55 § första
stycket. Har priset för tillvalet
4 Senaste lydelse 1994:817.
20

fastställts i en förhandlingsöverenskommelse
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304), gäller
detta även för en senare hyresgäst.
I sådant fall skall dessutom priset
anses motsvara kostnaden för
åtgärden, om inte synnerliga skäl
talar för annat.
Vad som sägs i andra stycket
skall gälla på motsvarande vis,
om hyresgästen har avstått från
visst underhåll eller viss utrustning,
som utan detta avstående
skulle ha utförts eller installerats
(frånval).
55 c §
Om tvist råder om hyrans
storlek samt
1. en lägenhet, vars hyra beaktas
vid prövningen enligt 55 §,
omfattas av en förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyresnivåer
enligt 21 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), och
2. den hyresgäst vilkens hyra
prövas har fått tillträde till sin
lägenhet innan de skilda hyresnivåerna
enligt 1 började tilllämpas
,
skall vid bestämmandet av
hyran beaktas även vad som föreskrivs
i förhandlingsöverenskommelsen
i fråga om hur hyran för
en hyresgäst som fått tillträde till
lägenheten före denna tidpunkt
skall bestämmas.
Detta gäller dock inte
1. närmast efter utförandet av
en åtgärd som avses i 18 d § och
21

som har höjt lägenhetens bruksvärde
utom i de fall en sådan
åtgärd inte skall beaktas enligt
55 a §,
2. vid upplåtelse av en lägenhet
i andra hand, eller
3. vid överlåtelse enligt 35 §.
55 d §
Om hyran för en nybyggd lägenhet
har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse
enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304),
skall hyran godtas vid en prövning
enligt 55 § under tio år från
tillträdesdagen för den första
hyresgästen i lägenheten under
förutsättning att
1. förhandlingsöverenskommelsen
slutits innan det första hyresavtalet
ingåtts för lägenheten,
2. förhandlingsöverenskommelsen
slutits mellan en fastighetsägare
och en hyresgästorganisation som
är etablerad på orten, samt
3. det inte föreligger synnerliga
skäl för annat.
Bestämmelsen i första stycket
gäller inte ersättning enligt 20 §
hyresförhandlingslagen.
Utan hinder av första stycket
får hyran ändras i den mån det är
skäligt med hänsyn till
1. den allmänna hyresutvecklingen
på orten eller
2. tillval eller frånval som
hyresgästen har gjort enligt 55 b §.
55 d §5 55 f §
5 Senaste lydelse 1994:817.
22

Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat
rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet.
Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.
Om hyresvärden har tagit
emot en hyra som inte är skälig
enligt 55 § första och andra
styckena, skall hyresnämnden
på ansökan av hyresgästen
besluta att hyresvärden skall
betala tillbaka vad han tagit
emot utöver skäligt belopp tillsammans
med ränta. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) från dagen då hyresvärden
tog emot beloppet till
dess att återbetalningsskyldigheten
blivit slutligt bestämd
genom beslut som vunnit laga
kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter. Ett beslut om
återbetalning av hyra får inte
avse längre tid tillbaka än två år
före dagen för ansökan.
Om hyresvärden har tagit
emot en hyra som inte är skälig
enligt 55 § första–tredje styckena,
skall hyresnämnden på ansökan
av hyresgästen besluta att
hyresvärden skall betala tillbaka
vad han tagit emot utöver
skäligt belopp tillsammans med
ränta. Räntan beräknas enligt 5 §
räntelagen (1975:635) från
dagen då hyresvärden tog emot
beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten
blivit slutligt
bestämd genom beslut som
vunnit laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter. Ett
beslut om återbetalning av hyra
får inte avse längre tid tillbaka
än två år före dagen för ansökan.
I ett ärende om återbetalning
enligt andra stycket skall hyresnämnden,
om hyresgästen begär
det, också fastställa hyran för
den fortsatta uthyrningen från
och med dagen för ansökan. Vid
denna prövning tillämpas 55 §
första och andra styckena.
Beslut om ändring av hyresvillkoren
anses som avtal om
villkor för fortsatt uthyrning.
När det finns skäl till det, får
hyresnämnden bestämma att
beslutet skall gälla omedelbart.
Om hyran höjs eller sänks
retroaktivt tillämpas 55 c §
femte–åttonde styckena.
I ett ärende om återbetalning
enligt andra stycket skall hyresnämnden,
om hyresgästen begär
det, också fastställa hyran för
den fortsatta uthyrningen från
och med dagen för ansökan. Vid
denna prövning tillämpas 55 §
första–tredje styckena. Beslut
om ändring av hyresvillkoren
anses som avtal om villkor för
fortsatt uthyrning. När det
finns skäl till det, får hyresnämnden
bestämma att beslutet
skall gälla omedelbart. Om
hyran höjs eller sänks retroaktivt
tillämpas 55 e § femte–
åttonde styckena.
Om lägenheten utgör en del av
upplåtarens egen bostad och den
23

hyra upplåtaren skall betala för
bostaden bestäms med tilllämpning
av 55 c §, skall den
bestämmelsen även tillämpas vid
prövning eller fastställande av
hyran enligt andra och tredje
styckena.
För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra
stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre
månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.
66 §6
Avtal mellan hyresvärd och
hyresgäst, att framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet
skall hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt
för parterna att klandra skiljedomen,
får inte göras gällande i
fråga om hyresgästens rätt eller
skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51,
52 eller 55 §, återbetalning av
hyra och fastställande av hyra
enligt 55 d § eller bestämmande
av ersättning enligt 58 b §. I
övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt
därigenom skiljemän utsetts
eller bestämmelse meddelats om
skiljemännens antal, sättet för
deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen
(1999:116) om skiljeförfarande
tillämpas. Vad som sagts nu
utgör dock inte hinder för att i
Avtal mellan hyresvärd och
hyresgäst, att framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet
skall hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt
för parterna att klandra skiljedomen,
får inte göras gällande i
fråga om hyresgästens rätt eller
skyldighet att tillträda eller behålla
lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51,
52 eller 55 §, återbetalning av
hyra och fastställande av hyra
enligt 55 f § eller bestämmande
av ersättning enligt 58 b §. I
övrigt gäller skiljeavtalet inte såvitt
därigenom skiljemän utsetts
eller bestämmelse meddelats om
skiljemännens antal, sättet för
deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda
hänseenden skall lagen
(1999:116) om skiljeförfarande
tillämpas. Vad som sagts nu
utgör dock inte hinder för att i
6 Senaste lydelse 1999:199.
24

skiljeavtalet utse hyresnämnden
till skiljenämnd eller bestämma
viss tid för meddelande av
skiljedomen.
skiljeavtalet utse hyresnämnden
till skiljenämnd eller bestämma
viss tid för meddelande av
skiljedomen.
67 §7
Överenskommelse om villkor
i fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har
rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommelsen
strider mot bestämmelse
i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–
54, 55 c, 55 d eller 66 §, såvida
överenskommelsen har formen
av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
har slutits eller godkänts
av organisation som enligt
lagen (1976:580) om medbestämmande
i arbetslivet är att
anse såsom central arbetstagarorganisation.
Överenskommelse om villkor
i fråga om hyresförhållande som
beror av anställning gäller mot
hyresgästen eller den som har
rätt att träda i hyresgästens
ställe även om överenskommelsen
strider mot bestämmelse
i 4, 33–35, 40, 46, 47, 49–
54, 55 e, 55 f eller 66 §, såvida
överenskommelsen har formen
av kollektivavtal och på arbetstagarsidan
har slutits eller godkänts
av organisation som enligt
lagen (1976:580) om medbestämmande
i arbetslivet är att
anse såsom central arbetstagarorganisation.
Sådana hyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får
tillämpas även när en hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande
arbetstagarorganisationen sysselsätts i arbete som avses
med avtalet, om
1. arbetsgivaren är bunden av kollektivavtalet,
2. hyresvärden och hyresgästen är överens om att villkoren skall
tillämpas eller villkoren ingår i hyresavtalet på grund av beslut om
villkorsändring enligt 54 och 55 §§.
70 §8
Beslut av hyresnämnden i
frågor som avses i 11 § första
stycket 5, 16 § andra stycket,
18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas
inom tre veckor från den
Beslut av hyresnämnden i
frågor som avses i 11 § första
stycket 5, 16 § andra stycket,
18 a–f §§, 18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 f, 62 eller 64 § får överklagas
inom tre veckor från den
7 Senaste lydelse 1994:817.
8 Senaste lydelse 1998:146.
25

dag beslutet meddelades. dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket,
35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
73 §9
I hyrestvister som avses i 49,
54 eller 55 d § och i mål om
åtgärdsföreläggande enligt 11 §
första stycket 5 eller 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläggande
enligt 18 a–c §§,
om tillstånd till förbättrings och
ändringsåtgärder enligt
18 d–f §§, om förbud mot
sådana åtgärder enligt 18 h §
eller om utdömande av vite
enligt 62 § skall vardera parten
svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten, om inte annat följer
av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49,
54 eller 55 f § och i mål om
åtgärdsföreläggande enligt 11 §
första stycket 5 eller 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläggande
enligt 18 a–c §§,
om tillstånd till förbättrings och
ändringsåtgärder enligt
18 d–f §§, om förbud mot
sådana åtgärder enligt 18 h §
eller om utdömande av vite
enligt 62 § skall vardera parten
svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten, om inte annat följer
av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
9 Senaste lydelse 1998:146.
26

2 Förslag till
lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
Härigenom föreskrivs att 3, 5, 6, 9, 21, 22 och 25 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 §10
En förhandlingsordning omfattar
samtliga bostadslägenheter
i ett hus, om inte något
annat följer av andra eller tredje
stycket.
En förhandlingsordning omfattar
samtliga bostadslägenheter
i ett befintligt eller planerat
hus, om inte något annat följer
av andra eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden
och hyresgästen skriftligen har kommit överens om att
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. En sådan
överenskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har
varat tre månader i följd. Överenskommelsen skall undertecknas av
hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte uppfyller
dessa föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en
förhandlingsklausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när
hyresförhållandet har varat tre månader i följd.
5 §11
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på
eget initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en
lägenhet,
1. höjning av hyran för en
lägenhet utom när hyreshöjningen
grundar sig på ett
tillval enligt 12 kap. 55 b § andra
stycket jordabalken och priset för
tillvalet fastställts i en förhandlingsöverenskommelse
,
2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda
hyran överstiger den tidigare hyresgästens hyra,
10 Senaste lydelse 1997:64.
11 Senaste lydelse 1997:64.
27

3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild
ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller
4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om
annat, skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna
gemensamt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra
rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling
om fråga som rör tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning
att hyresgästen genom skriftlig fullmakt har bemyndigat
hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.
Förhandlingsordning medför
inte någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning
av hyresvillkoren enligt 12 kap.
54 § jordabalken. Vid sådan
prövning gäller bestämmelserna
i 12 kap. 53, 54 och 55–55 c §§
samma balk.
Förhandlingsordning medför
inte någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning
av hyresvillkoren enligt 12 kap.
54 § jordabalken. Vid sådan
prövning gäller bestämmelserna
i 12 kap. 53, 54 och 55–55 e §§
samma balk.
6 §12
Ett avtal om förhandlingsordning
skall avse ett eller flera
hus. Avtalet skall upprättas
skriftligen och dagtecknas.
Ett avtal om förhandlingsordning
skall avse ett eller flera
befintliga eller planerade hus.
Avtalet skall upprättas skriftligen
och dagtecknas.
9 §
Vägrar hyresvärd att efter skriftlig begäran från organisation av
hyresgäster sluta avtal om förhandlingsordning, har organisationen
rätt att få frågan om förhandlingsordning prövad av hyresnämnden.
Motsvarande rätt tillkommer hyresvärd, om organisation av hyresgäster
vägrar att efter skriftlig begäran från hyresvärden sluta avtal
om förhandlingsordning.
12 Senaste lydelse 1994:816.
28

Vad som sägs i första stycket
gäller dock inte en förhandlingsordning
för ett planerat hus.
21 §13
I en förhandlingsöverenskommelse
om hyra skall samma
hyra bestämmas för sådana
lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning,
om det inte
med hänsyn till vad som är känt
om lägenheternas beskaffenhet
och övriga omständigheter kan
anses vara skillnad mellan dem i
fråga om bruksvärdet.
I en förhandlingsöverenskommelse
om hyra skall samma
hyra bestämmas för sådana
lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning,
om det inte
med hänsyn till vad som är känt
om lägenheternas beskaffenhet
och övriga omständigheter kan
anses vara skillnad mellan dem i
fråga om bruksvärdet. I fall som
avses i 12 kap. 55 d § jordabalken
gäller detta dock endast för lägenheter
som ligger i samma hus och
som omfattas av den bestämmelsen
.
Bestämmelsen i första stycket
hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse
bestäms
skilda hyresnivåer beroende på
om hyresgästen fått tillträde till
lägenheten innan de skilda hyresnivåerna
började tillämpas eller
efter denna tidpunkt samt, om en
förhandlingsöverenskommelse fått
sådant innehåll, även beroende
på om det föreligger en sådan
situation som avses i 12 kap.
55 c § andra stycket jordabalken.
Bestämmelsen i första stycket
hindrar inte att det i en förhandlingsöverenskommelse
bestäms
att hyresgäster som deltar i ett
för samtliga berörda hyresgäster
öppet system för självförBestämmelsen
i första stycket
hindrar inte heller att det i en
förhandlingsöverenskommelse
bestäms att hyresgäster som
deltar i ett för samtliga berörda
hyresgäster öppet system för
13 Senaste lydelse 1997:403.
29

valtning skall ha rätt till avdrag
på den ordinarie hyran. Avdraget
får dock inte vara större
än vad som föranleds av självförvaltningens
omfattning.
självförvaltning skall ha rätt till
avdrag på den ordinarie hyran.
Avdraget får dock inte vara
större än vad som föranleds av
självförvaltningens omfattning.
22 §14
Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat
hyresvillkor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden
ansöka om ändring av överenskommelsen i den del den
avser honom. För att kunna upptas till behandling skall ansökan ha
kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då
hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om
hyra, tre månader från den dag då villkoret började tillämpas mot
honom.
Vid prövning av hyresvillkor
enligt första stycket skall
12 kap. 55 § jordabalken tilllämpas
med den avvikelse som
kan följa av 21 §. Skäligheten av
belopp som avses i 20 § får
prövas även utan samband med
prövning av hyran i övrigt.
Vid prövning av hyresvillkor
enligt första stycket skall
12 kap. 55, 55 c och 55 d §§
jordabalken tillämpas med den
avvikelse som kan följa av 21 §.
Skäligheten av belopp som avses
i 20 § får prövas även utan samband
med prövning av hyran i
övrigt.
Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlingsöverenskommelsen
i den delen. Avser beslutet hyra, skall
hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad
han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan
skall beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen
för beloppets mottagande till dess att beslutet har vunnit laga kraft
och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje
stycket.
25 §15
Vid prövning av tvist som avses i 24 § gäller följande.
Hyran och andra hyresvillkor
skall fastställas enligt 12 kap.
Hyran och andra hyresvillkor
skall fastställas enligt 12 kap. 55,
14 Senaste lydelse 1984:696.
15 Senaste lydelse 1994:816.
30

55 § jordabalken. 55 c och 55 d §§ jordabalken.
Om särskilda skäl föreligger, får hyresnämnden pröva även
hyresvillkor som har samband med det villkor som förhandlingen
har avsett.
Bestämmelserna i 12 kap. 50 §
andra meningen och 55 c §
fjärde–åttonde styckena jordabalken
skall tillämpas.
Bestämmelserna i 12 kap. 50 §
andra meningen och 55 e §
fjärde–åttonde styckena jordabalken
skall tillämpas.
Beslut varigenom hyresvillkoren ändras anses som avtal om villkoren
för fortsatt förhyrning.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
31

3 Förslag till
lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 21 och 32 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder16 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 §17
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift
att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 11 §
första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning av
lokal enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, skadestånd enligt
12 kap. 24 a §, överlåtelse av
hyresrätt enligt 12 kap. 34–
37 §§, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 12 kap. 40 §,
förlängning av hyresavtal enligt
12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av
hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov
med avflyttning enligt 12 kap.
59 § eller föreläggande enligt
12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 11 §
första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning av
lokal enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, skadestånd enligt
12 kap. 24 a §, överlåtelse av
hyresrätt enligt 12 kap. 34–
37 §§, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 12 kap. 40 §,
förlängning av hyresavtal enligt
12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av
hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 f §, uppskov
med avflyttning enligt 12 kap.
59 § eller föreläggande enligt
12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §
samma lag,
2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93)
om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ
hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att
upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av
16 Lagen omtryckt 1985:660.
17 Senaste lydelse 2003:32.
32

bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse
av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite
enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i
12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut
som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation
enligt hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist
om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§ jordabalken
eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§ och
18 h § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten
är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om
förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i
den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag,
där förvaltningen föres.
21 §18
I nämnds beslut skall anges de
skäl på vilka beslutet grundas, i
den mån det är behövligt. I
beslut om avskrivning enligt 9 §
andra stycket skall även anges
de nya villkor på vilka avtalet
enligt 11 kap. 6 a § tredje
stycket jordabalken skall anses
förlängt. Avser beslut enligt
lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. tillstånd till
framtida förvärv, skall i beslutet
utsättas viss tid, högst ett år, för
tillståndets giltighet.
Av ett beslut genom vilket
nämnden avgör ett ärende skall
de skäl som bestämt utgången
framgå, om beslutet går någon
part emot. Detsamma gäller
andra beslut, om det behövs. I
beslut om avskrivning enligt 9 §
andra stycket skall även anges
de nya villkor på vilka avtalet
enligt 11 kap. 6 a § tredje
stycket jordabalken skall anses
förlängt. Avser beslut enligt
lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. tillstånd till
framtida förvärv, skall i beslutet
18 Senaste lydelse 1988:928.
33

utsättas viss tid, högst ett år, för
tillståndets giltighet.
Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra
ansökan om återupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har
att iakttaga.
Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av
ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej
meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet
inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter.
Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid
förhandlingen.
Slutligt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om
beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro.
Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas
parterna på samma sätt som beslutet.
32 §19
Om en nämnds beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas,
får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:
- 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a §, 55 c § åttonde stycket
eller 55 d § jordabalken,
- 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a §, 55 e § åttonde stycket
eller 55 f § jordabalken,
- 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
- 13 a § första stycket denna lag, eller
- 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792).
Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om
verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat
beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte
bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med
stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att
beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket i den lagen skall
gälla genast.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 2006.
19 Senaste lydelse 2003:32.
34

1 Inledning
1.1 Uppdraget
Hyressättningsutredningen har fått regeringens uppdrag att överväga
reformer av hur hyror för bostadslägenheter bestäms dels för
nyproducerade lägenheter, dels i det befintliga beståndet. Vidare
omfattar uppdraget att överväga om det behövs förändringar för
hur prövningen i hyressättningstvister går till samt om förutsättningarna
för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval och frånval
bör förändras. Det står enligt direktiven utredningen fritt att ta
upp även andra frågor som har anknytning till dessa.
Regeringen har även till utredningen överlämnat en rapport från
Boverket om underhåll av bostäder.
En bakgrund till utredningens uppdrag är en överenskommelse
som i januari 2003 träffades mellan de tre organisationerna på
hyresbostadsområdet Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige
och SABO (de allmännyttiga bostadsföretagens organisation). Överenskommelsen
behandlar samma frågor som utredningens direktiv,
och representanter för organisationerna har deltagit i utredningens
arbete som experter. Av direktiven framgår det att utredningen
särskilt skall beakta överenskommelsen och söka finna lösningar
som alla tre organisationerna står bakom.
1.1.1 Hyran för nyproducerade lägenheter
Utredningens uppdrag när det gäller nyproducerade lägenheter är
att överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler för
lägenheter i nybyggda hus. Utredningen skall beakta dels situationen
när en nybyggd lägenhet hyrs ut första gången, dels senare
anpassningar av hyran efter nya förhållanden. Hyran skall på
samma sätt som i dag kunna fastställas i en förhandlingsöverenskommelse
eller ett enskilt hyresavtal.
35

Bakgrunden till detta uppdrag är att det råder brist på hyresbostäder
och att en önskvärd nyproduktion av sådana enligt överenskommelsen
förutsätter en möjlighet att ta ut en hyra, som gör
en sådan investering ekonomiskt försvarbar. Parterna på hyresbostadsmarknaden
är överens om att hyror för nyproducerade lägenheter
som har godkänts av en hyresgästorganisation i regel inte bör
kunna ändras av hyresnämnden. Av direktiven följer också att
utredningen skall överväga om hyresnämndens möjlighet att ändra
en avtalad hyra bör begränsas. Samtidigt framhålls i direktiven att
det skall finnas kvar en möjlighet att pröva avtalade hyresvillkors
skälighet.
I överenskommelsen betonas även att det är önskvärt att en hyresvärd
redan på förhand kan få klarhet i vilka hyror som kommer att
gälla för lägenheterna i ett planerat hyreshus.
Utredningens förslag i denna del får inte påverka hyresnivån i
det befintliga lägenhetsbeståndet, och utredningen skall beakta
vilka effekter som förslagen kan ha för förvaltningen av detta
bestånd. Effekten av tillfälliga investeringsstimulanser skall också
beaktas.
1.1.2 Hyresanpassningar i det befintliga beståndet
När det gäller hyresanpassningarna i det befintliga lägenhetsbeståndet,
är utredningens uppdrag att se över förutsättningarna för
att där anpassa hyrorna efter bruksvärdet. Bakgrunden till detta
uppdrag är att det under senare år allt oftare har ifrågasatts om de
hyresskillnader som finns mellan olika lägenheter är rimliga från
bruksvärdessynpunkt. Framför allt har detta gällt skillnader i hyra
mellan lägenheter i attraktiva och mindre attraktiva områden samt
produktionsårets betydelse för hyran. I direktiven betonas att det
är viktigt att skillnader mellan olika hyror motsvaras av skillnader i
bruksvärde, så att hyrorna uppfattas som rättvisa.
Om det finns behov av förändringar, skall utredningen överväga
bl.a. om det bör vara möjligt att i ett hus tillämpa olika hyresnivåer
för nyinflyttade och befintliga hyresgäster. De som bor i underprissatta
lägenheter skulle därigenom kunna få relativt begränsade hyreshöjningar
under anpassningstiden, medan nya hyresgäster som flyttade
in i samma hus skulle betala full bruksvärdeshyra.
Utredningen skall säkerställa att förslagen inte medför oönskade
konsekvenser vid framtida hyressättning i huset eller vid hyressättning
i andra hus.
36

1.1.3 Tillval och frånval
Utredningens uppdrag i denna del är att överväga i vilken utsträckning
förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av
s.k. tillval eller frånval, t.ex. avseende fast inredning, utrustning,
underhåll eller service, kan och bör ändras. Bl.a. skall utredningen
överväga om förutsättningarna för ett tillval eller frånval bör kunna
regleras i ett särskilt avtal mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Ett
sådant avtal måste innehålla för hyresgästen godtagbara villkor.
Möjligheten att ingå det får inte kunna utnyttjas på ett otillbörligt
sätt. En lägenhet måste alltid uppfylla hyreslagens nuvarande krav
på en lägsta godtagbar standard.
En bakgrund till detta uppdrag är att hyresbostadsmarknadens
parter i sin överenskommelse anfört att enskilda hyresgästers
önskemål om avvikelser från ett ”normalt” hyresavtal bör kunna
tillgodoses så långt som möjligt.
1.1.4 Prövningen i hyresnämnden
I överenskommelsen anför hyresbostadsmarknadens parter att det
under många år har pågått en utveckling mot att hyresnämnderna i
allt större utsträckning fastställer en tvistig hyra efter en allmän
skälighetsbedömning i stället för att, enligt hyreslagens huvudregel,
göra det genom en direkt jämförelse med andra, likvärdiga lägenheter.
De anför även att hyresnämnderna i sina beslut ibland inte på
ett tillräckligt tydligt sätt redovisar hur de gått till väga, när de gjort
en allmän skälighetsbedömning.
Mot bakgrund av dessa synpunkter har utredningen fått i uppdrag
att undersöka hur hyresnämndernas prövning i praktiken går
till och, om undersökningen ger skäl för det, överväga om hyreslagen
bör ändras i detta avseende. Utredningen skall i så fall särskilt
överväga om det bör finnas ett ökat utrymme för s.k. kvittning för
att jämföra lägenheter med skilda egenskaper.
Dessutom skall utredningen överväga om det kan finnas skäl att
närmare reglera hur beslut i hyressättningsärenden skall utformas.
1.2 Utredningens arbete
Utredningen har haft nio sammanträden, varav ett i internatform.
Under arbetets gång har utredningen samrått med Näringslivets
Regelnämnd samt anordnat en hearing med representanter för fyra
37

hyresnämnder. Vidare har utredningen genom den särskilde utredaren
eller sekreteraren deltagit i möten och seminarier i hyreskommittéerna
i Stockholm och Malmö, vid den av Uppsala universitet
anordnade Bostadsveckan i Gävle, i Hyresrättsliga diskussionsklubben
i Stockholm, hos SABO i Stockholm och vid hyresrådens
årliga konferens i Tylösand.
38

2 Gällande rätt
2.1 Hur bostadshyror bestäms – en inledning
Hyror för bostadslägenheter bestäms genom en samverkan av flera
olika regelverk. En utgångspunkt för regleringen är hyresgästernas
besittningsskydd till sina lägenheter. Systemet består sedan av
regler för formerna kring hyresförhandlingar och hyresprövning
samt kriterier för hur en hyra skall bestämmas, om det uppstår tvist
om den (det s.k. bruksvärdessystemet). De flesta hyror förhandlas
kollektivt, alltså mellan hyresvärden och en hyresgästorganisation,
men dels finns det även individuellt förhandlade hyror, dels finns
det inom ramen för det kollektiva hyressystemet en möjlighet till
individuell prövning av den framförhandlade hyran. Lagregleringen
sker dels i 12 kap. jordabalken, allmänt kallat hyreslagen, dels i
hyresförhandlingslagen (1978:304).
Den följande redogörelsen utgår, där inget annat sägs, från
någon av följande källor:
• Lagtexten.
• Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering (SOU
2000:33), betänkande från Utredningen om allmännyttan och
bruksvärdet.
• Leif Holmqvist: Hyreslagen. En kommentar.
• Bengt Billquist och Lars Olsson: Hyresförhandlingslagen. En
kommentar.
De båda kommentarerna hänvisar i sin tur i stor utsträckning till
lagförarbeten och rättsfall.
39

2.2 Hyrans storlek
Hyrans storlek skall enligt 19 § hyreslagen vara till beloppet
bestämd i hyresavtalet eller, om det finns en förhandlingsklausul, i
förhandlingsöverenskommelsen.
Från bestämmelsen i 19 § hyreslagen är undantagna kostnader
som hänför sig till
• lägenhetens uppvärmning,
• lägenhetens förseende med varmvatten eller elektrisk ström,
eller
• avgifter för vatten och avlopp,
om någon av följande tre situationer föreligger:
1. Hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och beräkningsgrunden
för ersättningens storlek har fastställts genom en
förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut där hyresnämnden
i det enskilda fallet ersatt en förhandlingsöverenskommelse
med andra villkor enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen.
2. Lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus.
3. Kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell
mätning.
2.3 Besittningsskyddet
En utgångspunkt för bruksvärdessystemet är att hyresgäster har
direkt besittningsskydd. Besittningsskyddet regleras i 46 § hyreslagen,
som stadgar att en hyresgäst som huvudregel har rätt till
förlängning av sitt hyresavtal. Från huvudregeln finns ett antal
undantag. Förutom fall av misskötsamhet avser undantagen bl.a.
fall där hyresförhållandet är kopplat till anställning eller där det är
fråga om uthyrning av bostadsrättslägenhet eller lägenheter i
mindre hus. Dessutom finns det ett undantag för när ett helt hus
skall byggas om och det inte är oskäligt att besittningsskyddet
bryts; därvid beaktas bl.a. möjligheten för hyresgästen att flytta
tillbaka till en likvärdig lägenhet i samma hus, låt vara med högre
hyra.
Ett besittningsskydd skulle emellertid vara verkningslöst, om
hyresvärden fritt kunde sätta hyran. Då skulle en hyresgäst alltid
kunna tvingas bort genom att hyresvärden bestämde en så hög hyra
40

att hyresgästen inte hade råd att bo kvar. Därför finns det i hyreslagen
bestämmelser som reglerar hur hyran skall bestämmas, om
parterna inte kan komma överens om den. Bestämmelserna gäller
bostadslägenheter förutom när någon hyr ut ett rum i sin bostad
eller, i vissa andra fall, ett möblerat rum eller en lägenhet för
fritidsändamål. I de fall där hyresförhandlingslagen gäller, tillämpas
hyreslagens bestämmelser bara när den lagen anger det.
2.4 Bruksvärdeshyra
2.4.1 Inledning
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, stadgar
55 § hyreslagen att hyran skall bestämmas till skäligt belopp. Hyran
är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för
lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid
denna prövning skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som
ägs och förvaltas av kommunala bostadsföretag.
I prop. 1983/84:137 anför det föredragande statsrådet följande
angående valet av metod för hyressättning (s. 69 f.):
Av de tre metoder för hyressättning som rimligen kan aktualiseras,
nämligen marknadsprissättning, bruksvärdering och hyresreglering, är
bruksvärderingen enligt min mening klart överlägsen. Självfallet uppfylls
inte de grundläggande bostadspolitiska målen enbart genom valet
av den ena eller andra hyressättningsnormen. Tillsammans med andra
behövliga åtgärder är emellertid bruksvärderingen den bästa metod vi
f.n. känner för att försöka ge alla människor en bra bostad till rimligt
pris.
Bruksvärdessystemets syfte är att efterlikna ett marknadssystem
men samtidigt utgöra en spärr mot oskäliga hyror och trygga besittningsrätten.
En lägenhets bruksvärde bestäms bl.a. av dess storlek, modernitetsgrad,
planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och
ljudisolering. Förmåner som påverkar bruksvärdet kan vara tillgång
till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god
fastighetsservice, garage och biluppställningsplats. Även faktorer
som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till
kommunikationer påverkar bruksvärdet (prop. 1983/84:137 s. 72).
Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar
av underhållsskicket som normalt förekommer har dock inte någon
betydelse (prop. 1993/94:199 s. 43).
41

2.4.2 Påtaglighetskravet
Uttryckssättet i 55 § att en hyra inte får vara påtagligt högre än en
annan innebär att det vid en jämförelseprövning finns utrymme för
ett spann mellan hyran i prövningslägenheten och hyrorna i jämförelselägenheterna;
i förarbetena (prop. 1974:150 s. 473) uttrycks
det som att
det kan behövas ett utrymme för hyreshöjningar utöver den nivå som
kunnat konstateras genom jämförelseprövningen. Detta bör dock inte
vara större än vad som är motiverat framför allt av önskemålet att
skapa de nödvändiga förutsättningarna för rörlighet på hyresmarknaden.
Påtaglighetsrekvisitet infördes år 1974 som ersättning för ett
tidigare väsentlighetsrekvisit, som ansågs ha lett till alltför kraftiga
hyreshöjningar – upp till tio procent över bruksvärdet (prop.
1974:150 s. 473). Vid en utvärdering i början av 1980-talet gjorde
regeringen bedömningen att påtaglighetsrekvisitet borde behållas
(prop. 1983/84:137 s. 73 f.).
I kommentaren till hyreslagen beskrivs gränsdragningen för vad
som är en påtagligt högre hyra på följande sätt (Holmqvist
s. 428 f.):
Av Bostadsdomstolens avgöranden kan man inte dra någon bestämd
slutsats om var gränsen för påtagligt respektive ej påtagligt går. …
[I]nnebörden av begreppet … får … antas vara olika för olika stora
lägenheter … . … Om exempelvis gränsen för en tvårumslägenhet
skulle gå vid 5 procent är det inte säkert att gränsen är densamma för
en femrumslägenhet.
Begreppet kan emellertid ha olika innebörd också för samma lägenhet
beroende på vilket jämförelsematerial som används.
– – –
Om gränsen påtagligt/icke påtagligt ges en viss innebörd vid
jämförelse mellan helt likvärdiga lägenheter synes det helt naturligt att
tillåta en mindre skillnad om prövningslägenheten är något sämre än
jämförelselägenheten (men ändock i grova drag likvärdig) och en
något större skillnad om prövningslägenheten är något bättre än jämförelselägenheterna.
Som allmän riktlinje torde dock kunna förmodas att gränsen i
normalfallet går någonstans vid ca. 5 %.
Bestäms hyran inte efter en jämförelseprövning utan efter en
allmän skälighetsbedömning (en situation utredningen återkommer
till), tillämpas inte påtaglighetskravet.
Vill en hyresvärd ta ut lägre hyra av vissa hyresgäster än vad som
stadgas i en överenskommelse, kan de lägre hyrorna inte användas
42

som jämförelsematerial för andra hyresgäster som vill sänka sin
hyra med hänvisning till dessa, om hyresskillnaden är tillfällig eller
berör endast ett fåtal lägenheter och den lägre hyran inte kan sägas
vara uttryck för en jämförbar nivå.
2.4.3 Allmännyttans hyresnormerande roll
Uttryckssättet att det främst är det kommunala bostadsföretagets
hyror som skall beaktas innebär att de kommunala bostadsföretagen
är hyresnormerande men inte att andra hyror aldrig får beaktas.
I förarbetena har vidare anförts bl.a. följande till belysning av
detta (prop. 1974:150 s. 471 f.):
[O]m jämförelsematerialet innehåller ett visserligen inte dominerande
men representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga bostadsföretags
fastigheter, [bör] dessa hyror … tillmätas avgörande betydelse.
Hyror som ligger högre bör i sådana fall inte få påverka bedömningen
utan bör kunna uteslutas från jämförelsematerialet utan särskild utredning
.
– – –
Som en allmän utgångspunkt bör … gälla att hyrorna i det allmännyttiga
lägenhetsbeståndet bör godtas som norm vid fastställandet av
hyran för prövningslägenheten, om antalet allmännyttiga lägenheter i
jämförelsematerialet är så stort att det kan sägas ge underlag för
tillförlitliga slutsatser om hyresnivån för allmännyttiga lägenheter av
samma beskaffenhet som prövningslägenheten. Kan en sådan hyresnivå
konstateras, bör det sakna betydelse hur stor andel de allmännyttiga
jämförelselägenheterna har i hela jämförelsematerialet. Detta
betyder att hyresnivån i det privatägda fastighetsbeståndet får avgörande
inflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet
inte ingår några allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sådana
lägenheter att det inte finns underlag för en bedömning av hyresnivån
i jämförliga allmännyttiga lägenheter.
…
Även i lägen där jämförelsematerialet inte ger fullt tillförlitlig anvisning
om hyresnivån för likvärdiga lägenheter hos de allmännyttiga
bostadsföretagen bör deras hyror, om de genomsnittligt är lägre än
hyrorna i andra hus, kunna utgöra en riktpunkt för hyresprövningen
på så sätt att hyresnivån läggs lägre än som skulle ha varit fallet, om det
inte hade funnits några jämförliga allmännyttiga lägenheter.
Ett kommunalt bostadsföretag definieras i 1 och 2 §§ lagen
(2002:102) om allmännyttiga bostadsföretag sammanfattningsvis
som ett aktiebolag, en ekonomisk förening eller en stiftelse som en
kommun har det bestämmande inflytandet över och som drivs utan
vinstsyfte, huvudsakligen förvaltar hyreslägenheter och är godkänt
43

som allmännyttigt bostadsföretag. Förutom kommunala bostadsföretag
finns det även privata allmännyttiga bostadsföretag. Dessa
är emellertid inte hyresnormerande, vilket vid införandet av lagen
om allmännyttiga bostadsföretag klargjordes genom en ändring i
55 § hyreslagen (se prop. 2001/02:58 s. 67); ändringen verkar f.ö.
ha inneburit en viss saklig inskränkning av vilka företag som är
hyresnormerande, eftersom tidigare rättspraxis godkänt nationsstiftelser
som hyresnormerande allmännyttiga bostadsföretag. När
det i detta betänkande talas om ”allmännyttan” avses därmed –
något oegentligt men i enlighet med vedertaget språkbruk – de
kommunala bostadsföretagen, inte andra allmännyttiga bostadsföretag.
De kommunala bostadsföretagens hyror bestäms i praktiken
utifrån självkostnadsprincipen. Detta innebär att hyrorna skall
täcka direkta kostnader och inbegripa en skälig förräntning på det
insatta kapitalet. Självkostnaden beräknas på företagsnivå, inte för
varje fastighet för sig. Det har varit vanligt att de årliga hyresökningarna
i det allmännyttiga beståndet har fördelats så att
hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större del av de totala
kostnaderna än vad som har varit motiverat om man bara ser till
kostnaderna för dessa hus (den s.k. solidariska hyressättningsprincipen)
(prop. 1993/94:199 s. 44 f.). Förenklat uttryckt skall
hyresintäkterna sammantaget täcka företagets samtliga kostnader
inklusive behov av konsolidering och utdelning på insatt kapital.
Hyresuttaget fördelas sedan på olika lägenheter i enlighet med
deras relativa bruksvärde genom ett poängsystem, där hänsyn tas
till bl.a. lägenhetens storlek, utrustning, geografiska läge, närservice
och närmiljö. I förarbetena har uttalats att det krävs att hyressättningen
i de allmännyttiga jämförelselägenheterna är korrekt och
representativ för det allmännyttiga lägenhetsbeståndet (prop.
1974:150 s. 471). Därtill kommer vad som uttalats i rättsfallet RH
1999:91 (det s.k. S:t Eriksmålet eller Oxtorgsmålet), där Svea hovrätt
vid sin jämförelseprövning underlät att beakta hyror för lägenheter
i av allmännyttan ägda, nyproducerade hus på en viss fastighet,
när hyrorna väsentligt avvikit från rimliga självkostnader för
den fastigheten. Som grund för sina överväganden anförde hovrätten
bl.a. följande:
Den omständigheten, att det vid hyressättningen av nyproducerade
lägenheter sker en viss övervältring av produktionskostnaden på andra
delar av företagets lägenhetsbestånd, medför … enligt gällande rätt
inte utan vidare att lägenheterna inte får användas som jämförelsematerial.
Utrymmet för en sådan utjämning får dock … anses
44

begränsat … . Att vid hyressättning av en nyproduktion hos ett
allmännyttigt bostadsföretag utan vidare betrakta som självkostnad
enbart vad bostadsföretaget väljer att hänföra till nyproduktionen,
sedan den fördelat kostnaderna även på andra delar av sitt lägenhetsbestånd,
framstår [inte] som förenligt med en korrekt hyressättning.
Under alla förhållanden kräver … upprätthållandet av tilltron till
bruksvärdessystemet att det vid hyressättningen inte har gjorts några
väsentliga avsteg från självkostnaden för det aktuella projektet. Annars
skulle i många fall privata hyresvärdar utan möjlighet till kostnadsutjämning
komma att diskrimineras och sakna möjlighet att bedöma
de ekonomiska förutsättningarna för sin verksamhet.
2.4.4 Ortsbegreppet
Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället
beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart
hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Enligt förarbeten (prop. 1983/84:137 s. 76 ff.) och rättspraxis skall
den möjligheten emellertid bara utnyttjas, om det i prövningsorten
inte finns något jämförelsematerial som vare sig kan läggas till
grund för en jämförelseprövning eller tjäna till ledning för en allmän
skälighetsbedömning.
I ett nytt avgörande från Svea hovrätt behandlas frågan om ortsbegreppet
(Svea hovrätts, avd. 16, beslut den 22 april 2004 i mål nr.
ÖH 1992–03). Det till hovrätten överklagade målet handlades i
första instans av Hyresnämnden i Stockholm.
Hyresnämnden ansåg sig oförhindrad att vid bedömningen av
skälig hyra för prövningslägenheten, som låg i Solna (en kommun i
Stor-Stockholm), beakta att i målet redovisade ombyggnadshyror
för Solna i allmänhet ligger väsentligt lägre än hyror för ombyggda
lägenheter i framför allt Stockholms innerstad men ofta också lägre
än i andra delar av Stor-Stockholm. Nämnden ansåg sig vidare inte
kunna bortse från att Stockholm, Solna och flera andra kommuner
har tämligen likartade förhållanden på bostadsmarknaden och att
jämförelser och utblickar över kommungränserna enligt nämndens
mening därför kunde vara motiverade.
Hovrätten konstaterade i sitt avgörande att hyresnämnden syntes
vid skälighetsbedömningen ha i inte obetydlig mån tagit intryck
av hyresmarknaden även i Stockholm och att de hyror nämnden
fastställt låg på en inte oväsentligt högre nivå än den som enligt de i
målet åberopade ombyggnadslägenheterna gällde i Solna. De hyror
nämnden fastställt översteg de åberopade ombyggnadslägenheternas
45

med 13–18 procent för enrumslägenheter och med 10–20 procent
för tvårumslägenheter.
Hyresnämnden tog intryck av hyresmarknaden i Stockholm,
trots att den fann att det fanns lägenheter i Solna vilkas hyror
kunde utgöra ett bakgrundsmaterial, även om de inte var direkt
jämförbara.
Hovrätten gjorde i detta avseende en annan bedömning än hyresnämnden
och konstaterade att så länge hyrorna i prövningsorten
Solna kan beaktas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, bör i
enlighet med lagstiftarens intentioner och hittillsvarande praxis
jämförelsematerial från en annan ort än prövningsorten inte beaktas
vid hyressättningen.
Avgörandet innebär alltså att regeln om att hyror från en annan
ort inte kan beaktas, så länge det bland det åberopade materialet
finns hyror på den egna orten som duger som i vart fall bakgrundsmaterial,
upprätthålls strikt i rättspraxis.
När det gäller anledningen till att Solna och Stockholm bedömts
som olika orter, hänvisade hovrätten till ett tidigare avgörande från
år 1985, där Bostadsdomstolen slagit fast att Solna och Stockholm
var att anse som ”skilda orter med skilda hyresnivåer”.
Hovrätten tog också fasta på den omständigheten att hyresnivåerna
skiljer sig åt mellan Stockholm och Solna, nu liksom år 1985.
Med beaktande av det och av den citerade formuleringen i 1985 års
fall kan avgörandet möjligen anses innebära att det krav som i
lagtexten ställs upp på att hyresnivån skall vara ”jämförbar” bör
tolkas ganska snävt. I så fall kan det åtminstone sägas att om
hyresnivån i ett samhälle överstiger den i ett närliggande samhälle
med mellan 10 och 20 procent, så är den skillnaden för stor för att
de båda samhällena skall kunna anses utgöra samma ort i hyresrättslig
mening, även om förhållandena på bostadsmarknaden i
övrigt är likartade.
2.4.5 Jämförelsen
För att lägenheterna skall vara likvärdiga fordras att de i grova drag
motsvarar varandra. Sålunda bör de normalt ha samma användningssätt
, bostadsyta och modernitetsgrad. Dessutom bör de i en större
stad ha ett i grova drag motsvarande läge eller annorlunda uttryckt
ligga i samma del av kommunen. Bostadsdomstolens praxis visar
enligt Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet att det ställs
stora krav på att de åberopade jämförelselägenheterna är likvärdiga
46

med prövningslägenheten för att de skall få användas som jämförelsematerial,
framför allt när det gäller antal rum och kvadratmeter.
Jämförelsen görs mellan totalhyrorna, även om kvadratmeterantalet
är något olika (prop. 1993/94:199 s. 44). I praxis kan det
antas att skillnader i storleken på upp till ungefär fem procent
godtas. Där hyresgästerna åberopat direkt jämförbara lägenheter
och de av hyresvärden åberopade lägenheterna varit i grova drag
jämförbara, har de senare lägenheterna (som representerat en högre
hyresnivå) i praxis lagts till grund för bestämmande av hyran.
Det har ingen betydelse om en jämförelselägenhets hyra bestämts
efter förhandling med en hyresgästorganisation eller på
annat sätt.
I rättspraxis godtas s.k. kvittning i viss, begränsad utsträckning.
Olika bruksvärdesfaktorer kvittas därvid mot varandra. En förutsättning
för att kvittning skall godtas är att de skiljaktiga faktorerna
är av någorlunda likartat slag; sålunda har kvittning mellan planlösning
och teknisk standard inte godtagits i praxis. Bostadsdomstolen
har anfört bl.a. följande i frågan (se rättsfallet RBD 46:80):
[M]etoden att s.a.s. kvitta minusfaktorer mot plusfaktorer [bör]
tillämpas med viss varsamhet vid en prövning av likvärdigheten mellan
lägenheter. Annars kan jämförelsematerialet lätt komma att inrymma
lägenheter som skiljer sig alltför mycket från prövningslägenheten, låt
vara att de vid en mera fri bedömning kan framstå som likvärdiga med
denna. För en försiktig användning av metoden talar också att bedömningen
av frågan om en minusfaktor skall anses kunna uppvägas av en
plusfaktor inte sällan i sig inrymmer så mycket av subjektiva moment
och preferenser att prövningen av hyressättningstvisten kan bli alltför
skönsmässig. ”Kvittning” bör därför i princip förbehållas faktorer av
någorlunda likartat slag.
Det ankommer på parterna att själva ta fram det jämförelsematerial
som de vill åberopa, och bedömningen i målet skall i första hand
grunda sig på det materialet. En hyresvärd kan vitesföreläggas att
lämna in uppgifter om jämförelsehyror till hyresnämnden.
När man har ett jämförelsematerial, skalar man bort icke representativa
topphyror och utgår sedan från de lägenheter som efter
bortskalningen har de högsta hyrorna. I en situation där brist på
bostäder skapat höga hyror som inte kan förväntas stämma överens
med marknadsläget på längre sikt, kan de höga hyrorna dock inte
beaktas, även om de inte är att anse som topphyror.
Hyresnämnden besiktigar normalt sett i vart fall prövningslägenheten.

En lägenhet som åberopats som jämförelselägenhet
47

besiktigas däremot vanligen endast om parternas framställning ger
vid handen att lägenheten kan vara direkt jämförbar.
I praktiken är det vanligt att parterna inte lyckas prestera ett
jämförelsematerial som hyresnämnden godtar. Finns det inget godtagbart
jämförelsematerial, gör hyresnämnden som framgår ovan en
allmän skälighetsbedömning. Som framgår av kapitel 7 används
sådana bedömningar i stor utsträckning.
I förarbetena uttalas följande om när hyresnämnderna bör
tillgripa allmän skälighetsbedömning (prop. 1983/84:137 s. 77 f.):
I första hand bör hyran bestämmas efter en direkt jämförelse med
hyran för andra lägenheter på samma ort. Vid hyresprövningen skall
främst beaktas hyran för de allmännyttiga bostadsföretagens lägenheter.
Om det inte står sådana jämförelselägenheter till buds för att
kunna genomföra prövningen – antingen av det skälet att några jämförelselägenheter
inte alls har åberopats eller att de som har åberopats
utgör en så liten andel sådana lägenheter att de inte ger underlag för en
bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter eller att de som har
åberopats inte ansetts vara likvärdiga – får hyresnämnden lita till den
grundläggande regeln om att hyran skall vara skälig. Vad som är skäligt
i nu åsyftade fall måste avgöras med hänsyn till andra omständigheter.
Enligt min mening är hyresnämnden därvid oförhindrad att beakta
förhållanden i första hand på ortens hyresmarknad men också övriga
omständigheter.
Saknas alltså helt likvärdiga lägenheter på orten, kan ledning hämtas
från hyran för närmast likvärdiga lägenheter på annan ort. Även hyresnivån
i det enskilt ägda fastighetsbeståndet kan därvid tillåtas inverka
vid jämförelseprövningen.
Om jämförelsematerial helt saknas på orten finns enligt min mening
inget som hindrar att ledning hämtas från hyresmarknaden på en
annan ort, om förhållandena på den orten i övrigt förefaller likvärdiga.
En sådan vidgning av ortsbegreppet kan enligt min mening väl förenas
med hyresnämndernas nuvarande möjligheter att företa en allmän
skälighetsbedömning.
Skulle inte heller en jämförelse med hyreshöjningar och hyresnivåer
på andra orter ge tillräckligt säkert underlag för en bruksvärdesprövning
får hyresnämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning.
… [D]et [kan] i en sådan situation … vara naturligt om hyresvärden
och hyresgästen kommer in på resonemang om behovet av
hyreshöjning med hänsyn till kostnadsutvecklingen i det företag som
förvaltar lägenheten.

I vad mån kostnadsaspekterna får ett avgörande
inflytande vid prövningen i det enskilda fallet beror självfallet främst
på styrkan hos de övriga omständigheter som hyresnämnden skall beakta.
Vid den sammanvägning som hyresnämnden måste göra innan
den slutligt bestämmer sig för vilken hyra som skall utgå för lägenheterna
kan i undantagsfall vägas in också sådana omständigheter som
hänger samman med bostadsföretagets kostnadsutveckling.
48

Förutom detta förarbetsuttalande framgår det inte av förarbetena
hur en allmän skälighetsbedömning skall gå till. Hyresnämnderna
hänvisar ofta till sin allmänna kännedom om hyresläget på orten.
Eftersom Svea hovrätt i regel saknar kännedom om hyresläget på
en ort, är en hyresnämnds allmänna skälighetsbedömning normalt
sett omöjlig att få ändrad efter ett överklagande, om inte nytt
relevant material åberopas. Däremot finns det ofta ett av parterna
åberopat bakgrundsmaterial, som kan ligga till grund för den allmänna
skälighetsbedömningen. Utredningen återkommer till dessa
frågor i kapitel 7.
Som framgår ovan tillämpas påtaglighetsregeln inte vid en allmän
skälighetsbedömning.
2.4.6 Övrigt om kriterierna
Vid fastställandet av bruksvärdet skall man anlägga ett objektivt
betraktelsesätt och alltså bortse från olika individers skilda värderingar
(t.ex. att nattarbetare värderar god isolering och barnfamiljer
skojiga lekplatser) och behov (exempelvis får även den som inte har
bil betala för en biluppställningsplats som ingår i lägenhetshyran; se
t.ex. prop. 1993/94:199 s. 43).
Man skall även bortse från byggnadsår och produktions-, drifts och
förvaltningskostnader. ”Detta är”, anförde Utredningen om
allmännyttan och bruksvärdet, ”uppenbart eftersom dessa faktorer
inte påverkar lägenhetens egenskaper och förmåner, utan i princip
saknar betydelse för hur praktiskt användbar lägenheten är för
hyresgästen” (SOU 2000:33 s. 28). Samtidigt innebär detta synsätt,
som Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet framhåller, en
motsättning, eftersom allmännyttans hyror bestäms utifrån självkostnadsprincipen,
som ju beaktar just de faktorer som man vid
bedömningen av bruksvärdet skall bortse från. När det gäller
byggåret, värderas det dessutom ofta ändå indirekt, eftersom det
får betydelse för hur modern lägenheten är (prop. 1993/94:199
s. 43).
Dessutom skall man enligt 55 a § hyreslagen vid bruksvärdesbedömningen
bortse från om det under de senaste fem åren på
fastigheten har vidtagits standardhöjande åtgärder med en inte
obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller som
medfört en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de
gemensamma delarna av fastigheten under följande förutsättningar:
49

1. Godkännande eller tillstånd har inte lämnats, trots att så krävts.
Om hyresgästerna (eller, när det gäller gemensamma delar av
fastigheten, mer än hälften av dessa) inte godkänner en åtgärd
av aktuellt slag, är förutsättningen för att hyresnämnden skall
göra det att hyresvärden har ett beaktansvärd intresse av att
åtgärden genomförs och att det inte är oskäligt mot hyresgästen
att så sker. Hyresnämndens prövning skall i normala fall
göras utifrån typiska och vanligt förekommande hyresgästintressen
(prop. 2001/02:41 s. 25). Godkännande eller tillstånd
krävs dock inte för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall
uppnå lägsta godtagbara standard.
2. Den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden bor kvar i lägenheten.
Bortseende från de standardhöjande åtgärderna skall
även ske om en efterlevande make eller sambo tillskiftas
hyresrätten till lägenheten genom bodelning eller arvskifte eller
i samband med separation. Däremot skall det inte ske vid byte
av bostad. Närstående ges alltså här ett särskilt skydd, som inte
tillkommer den som genom byte övertagit lägenheten.
Vidare skall man enligt 55 b § hyreslagen bortse från ombyggnads-,
ändrings- eller underhållsarbeten eller åtgärder av därmed jämförlig
betydelse som hyresgästen vidtagit i lägenheten, om dessa skulle
leda till högre hyra och det inte finns särskilda skäl för att beakta
arbetena eller åtgärderna.
Ett särskilt problem vid bruksvärderingen kan vara att det i vissa
lägenheter är hyresvärden som ansvarar för målning, tapetsering
o.d. enligt hyreslagens huvudregel, medan i andra lägenheter
hyresgästen mot en hyresreduktion åtagit sig att själv sköta sådana
åtgärder. Det har i förarbetena uttalats att jämförelseprövningen i
första hand bör utgå från lägenheter som är likvärdiga i detta
avseende men att, om detta inte är möjligt, även jämförelser mellan
lägenheter som i detta avseende skiljer sig från varandra är möjliga,
låt vara att skillnaden då bör beaktas.
2.5 Det kollektiva förhandlingssystemet
2.5.1 Inledning
Det kollektiva förhandlingssystemet, som regleras i hyresförhandlingslagen,
grundar sig på kollektiva förhandlingar mellan å
ena sidan en hyresvärd, eventuellt tillsammans med en intresse50

organisation på fastighetsägarsidan, å andra sidan en hyresgästorganisation.
Hyresgästorganisationen är vanligen organisationen
Hyresgästföreningen men kan lika gärna vara någon annan
organiserad sammanslutning av hyresgäster, exempelvis en studentförening.
Kravet på att det måste finnas en hyresvärd på ena sidan
innebär att det inte är möjligt att föra centrala förhandlingar för
hela landet. Förhandlingarna måste i stället föras lokalt. En
hyresgästs medlemskap i en hyresgästorganisation har aldrig någon
betydelse vid tillämpningen av det kollektiva förhandlingssystemet.
2.5.2 Förhandlingsklausul
En grund för systemets tillämplighet har tidigare varit att det
funnits en förhandlingsklausul, enligt vilken hyresgästen förbundit
sig att betala den hyra som parterna i den kollektiva förhandlingen
kommit överens om. Så är det numera bara delvis. En förhandlingsordning
gäller således enligt 3 § hyresförhandlingslagen för en
lägenhet, om inte hyresvärden och hyresgästen skriftligen avtalat
att det inte skall finnas någon förhandlingsklausul eller hyresnämnden
fattat ett sådant beslut; i båda fallen gäller att hyresförhållandet
först måste ha varat i minst tre månader i följd.
Däremot fordras en uttrycklig förhandlingsklausul för att ett
nytt förhandlingsresultat skall kunna tillämpas i hyresförhållandet.
Vill en hyresvärd tillämpa en hyreshöjning som avtalats i en förhandlingsöverenskommelse
mot en hyresgäst i vars hyresavtal det
inte finns någon förhandlingsklausul, måste värden, om hyresgästen
inte frivilligt går med på höjningen, få till stånd en hyresprövning
vid hyresnämnden enligt hyreslagens regler. Införandet av
en förhandlingsklausul förutsätter att det redan finns en
förhandlingsordning, så att hyresgästerna vet vad de binder sig för
(prop. 1993/94:199 s. 40).
Med hänsyn till det anförda får – i de fall där det inte finns en
uttrycklig förhandlingsklausul – innebörden av bestämmelsen att
en förhandlingsordning alltid gäller för en lägenhet i början av ett
hyresförhållande anses begränsa sig till att hyresvärden inte har
möjlighet att ansöka om en höjning av hyran för lägenheten utan
att först ha förhandlat med hyresgästorganisationen. Något hinder
mot att samtidigt med en sådan förhandling meddela hyresgästen –
enligt hyreslagens regler – att värden önskar en hyreshöjning torde
inte finnas.
51

Vid tvist om införande eller slopande av en förhandlingsklausul
skall hyresnämnden enligt 2 § hyresförhandlingslagen besluta i
enlighet med hyresgästens uppfattning, om inte synnerliga skäl
talar emot det. Med synnerliga skäl menas exempelvis att hyresgästen
upprepade gånger har fått en förhandlingsklausul införd
eller slopad, att hyresgästen snart skall flytta eller att hyresvärden
säger upp hyresavtalet (prop. 1993/94:199 s. 52 och 88). Har hyresgästen
inte gett sin uppfattning till känna, skall nämnden besluta i
enlighet med hyresvärdens uppfattning.
Även sedan en förhandlingsklausul har slopats, kommer den i
förhandlingsöverenskommelsen avtalade hyran att gälla för lägenheten;
hyresvärden och hyresgästen behöver således inte avtala på
nytt om den hyra som skall betalas. Borttagandet har däremot
betydelse för framtida förhandlingar.
2.5.3 Förhandlingsordning och förhandlingsöverenskommelse
Själva förhandlingen äger rum i två steg. Först förhandlar parterna
fram en förhandlingsordning, och sedan förhandlar de utifrån
denna fram en förhandlingsöverenskommelse.
En förhandlingsordning omfattar enligt 3 § hyresförhandlingslagen
som huvudregel samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus.
I förhandlingsordningen anges förhandlingsrättens närmare omfattning
och parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. Förhandlingsordningen
reglerar också formerna för hur förhandlingsarbetet
skall bedrivas. Det är inte möjligt att begränsa förhandlingsordningen
till att avse endast hyresgästorganisationens medlemmar
(prop. 1993/94:199 s. 38). Det är inte heller möjligt att ha mer än
en förhandlingsordning samtidigt i ett hus, om det inte finns mer
än en hyresvärd (såsom t.ex. vid andrahandsuthyrning genom en
studentstiftelse).
En förhandlingsordning är bindande för parterna och följer som
huvudregel med, om huset byter ägare.
Lyckas parterna inte nå fram till ett avtal om förhandlingsordning,
kan vilken som helst av parterna tvinga fram en sådan ordning
genom hyresnämnden. I så fall fastställer hyresnämnden förhandlingsordningens
innehåll. Rätten till en förhandlingsordning är
dock inte ovillkorlig utan prövas utifrån följande kriterier:
• Hyresgästorganisationens kvalifikationer. Detta kriterium får
betydelse främst för organisationer utanför den organiserade
52

hyresgäströrelsen. Kraven är ganska låga, om det är fråga om ett
enstaka hus med få lägenheter, men ökar med antalet lägenheter
och med antalet berörda hyresgäster som inte är medlemmar.
Framför allt krävs att organisationen har tillgång till
personer som kan ta ansvar för förhandlingsarbetet och som
har möjlighet att delta i sammanträden med hyresvärden i den
utsträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar
(prop. 1977/78:175 s. 113).
• Det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas
komma att omfatta. Kan den förväntas att komma att omfatta
mer än ett hundratal, kan en förhandlingsordning tvingas fram.
Vid lägre antal lägenheter än så krävs det att förhandlingsordningen
kan förväntas omfatta ett flertal av lägenheterna.
Konkurrerar flera hyresgästorganisationer om förhandlingsrätten,
bör den som huvudregel tillkomma den förhandlingsordning
som kan antas komma att omfatta flest lägenheter;
undantag kan vara bl.a. om den ena organisationen anses vara av
dagsländekaraktär (prop. 1996/97:30 s. 47). Bevisbördan åvilar
den som vill få en förhandlingsordning till stånd och kan
fullgöras genom t.ex. opinionsundersökningar eller intyg från
hyresgästerna; en förutsättning är då i allmänhet att hyresgästerna
fått information om innebörden av det val de ställts
inför.
• Omständigheterna i övrigt. En hyresgästorganisation som inte
har någon medlem eller endast få medlemmar i ett hus kan inte
alltid tvingas att godta att vara part i en förhandlingsordning
för det huset.
En förhandlingsordning kan sägas upp. Sägs den upp, kan den förlängas
av hyresnämnden med tillämpning av de nyss redovisade
kriterierna. Det får även betydelse hur lång tid förhandlingsordningen
varit i kraft: ju längre tid, desto mer talar för att den skall
bestå.
Det finns även möjlighet för en annan hyresgästorganisation än
den som är part i förhandlingsordningen att få förhandlingsordningen
upphävd. Förutsättningen för att så skall ske är att den hyresgästorganisation
som ansöker om upphävande uppfyller förutsättningarna
för att själv ingå en förhandlingsordning (prop. 2001/02:41
s. 49).
På grundval av förhandlingsordningen förhandlar parterna i syfte
att nå en förhandlingsöverenskommelse. Parterna är enligt 15 §
hyresförhandlingslagen skyldiga att inom tre veckor komma till en
53

förhandling och där lägga fram ett motiverat förslag till lösning av
den fråga som förhandlingen avser. De är däremot inte skyldiga att
komma överens.
Förhandlingsordningen ger enligt 5 § hyresförhandlingslagen en
hyresvärd en skyldighet att på eget initiativ förhandla med
hyresgästföreningen (s.k. primär förhandlingsskyldighet) om bl.a.
höjning av hyran för en lägenhet samt bestämmande av hyran för
en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger den tidigare
hyresgästens hyra. Detta innebär att en hyresvärd inte har primär
förhandlingsskyldighet för ett nybyggt hus och inte heller för
förstagångshyror efter en större ombyggnad (prop. 1993/94:199
s. 39). Däremot är det vanligt att parterna i förhandlingsordningen
avtalar om att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten till att
avse även hyror för lägenheter som inte hyrts ut tidigare.
Vidare medför en förhandlingsordning en skyldighet att förhandla
även om avtalsvillkoren i övrigt, om parterna inte avtalat
bort den skyldigheten, dock endast på motpartens begäran.
Däremot medför en förhandlingsordning inte en rätt för hyresgästorganisationen
att förhandla om tillämpningen av ett enskilt
hyresavtal, om inte hyresgästen gett organisationen skriftlig
fullmakt att föra sådan förhandling och parterna är överens om att
organisationen bör få göra det.
En förhandlingsordning inskränker enligt 5 § fjärde stycket
hyresförhandlingslagen inte en hyresgästs rätt att begära prövning
av hyran i hyresnämnden och att vid den prövningen få hyran
prövad mot bruksvärdet enligt hyreslagens regler. Motsvarande rätt
gäller emellertid inte för hyresvärden på samma sätt.
Om en hyresvärd som omfattas av en förhandlingsordning yrkar
hyreshöjning enligt hyreslagens regler utan att ha fullgjort sin
förhandlingsskyldighet, får yrkandet enligt 11 a § lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder (kallad nämndlagen) inte
tas upp till prövning. Sluter hyresvärden ett avtal om hyreshöjning
direkt med en hyresgäst utan att ha fullgjort sin förhandlingsskyldighet
, är det avtalet ogiltigt och hyresvärden skyldig att betala
tillbaka vad han uppburit för mycket jämte ränta. Detta gäller dock
inte, om det inte är hyresvärdens fel att det inte blivit någon förhandling.
Gäller ingen primär förhandlingsskyldighet på grund av
att huset är nybyggt eller ombyggt, är de avtal om hyra som hyresvärden
sluter med hyresgästerna förstås giltiga utan hinder av
denna bestämmelse.
I förhandlingsöverenskommelsen bestäms hyran. Enligt 21 §
hyresförhandlingslagen skall därvid samma hyra bestämmas för
54

sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma
förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till vad som är känt
om lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan
anses finnas skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet. I
överenskommelsen får även fastställas skälig förhandlingsersättning
till hyresgästföreningen. Slopas en förhandlingsklausul i ett
hyresavtal, har hyresgästen enligt 55 § fjärde stycket hyreslagen rätt
att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Förhandlingsersättning får endast avse ersättning för själva förhandlingsarbetet,
inte för arbete med exempelvis boendedemokratifrågor
eller fritidsverksamhet (prop. 1996/97:30 s. 34).
Den hyra som bestäms i förhandlingsöverenskommelsen avser
endast den högsta hyra som hyresvärden får ta ut. Det står således
hyresvärden fritt att bestämma att ge vissa hyresgäster en hyresrabatt
utan att detta behöver tas med i en förhandlingsöverenskommelse.
Att en sådan hyresrabatt kan få betydelse vid en bruksvärdesprövning
av andra lägenheter, om rabatten inte endast omfattar
en liten del av lägenheterna, framgår ovan.
En förhandlingsöverenskommelse gäller så länge parterna kommit
överens om det eller tills vidare. En part kan ta initiativ till förhandling
i en fråga som regleras av en tidsbunden förhandlingsöverenskommelse
även innan överenskommelsen upphört att gälla. Upphör
en överenskommelse att gälla, fortsätter de genom överenskommelsen
bestämda hyrorna och andra villkoren att gälla som
förut.
En hyresvärd som vill höja hyran kan inte gå runt förhandlingsskyldigheten
genom att förhandla direkt med varje hyresgäst,
eftersom det som framgår ovan föreligger s.k. primär förhandlingsskyldighet
vid hyreshöjningar (dock inte vid förstagångshyror efter
nybyggnad eller ombyggnad som är att jämställa med nybyggnad).
2.5.4 Om förhandlingarna strandar
Kan parterna inte nå en förhandlingsöverenskommelse, kan en
hyresvärd eller en hyresgäst enligt 24 § hyresförhandlingslagen
ansöka om att hyresnämnden ändrar den befintliga hyran med
utgångspunkt från den tidpunkt som den aktuella förhandlingen
avsett (prövningstidpunkten). Hyresnämnden får dock i så fall inte
ändra hyran från en tidigare tidpunkt än tre månader efter
ansökningstillfället, om det inte finns skäl till det. I rättspraxis har
skäl ansetts finnas bl.a. när en hyresvärd i god tid påkallat
55

förhandlingar om ny hyra från en viss tidpunkt och det inte varit
hyresvärdens fel att det inte kommit någon förhandlingsöverenskommelse
till stånd. Blir det ett stort antal tvister inför hyresnämnden,
kan nämnden enligt 9 § nämndlagen välja ut ett antal
pilotfall och sedan avgöra övriga fall utan muntlig förhandling, om
det är uppenbart att sådan inte behövs. Systemet är likväl påtagligt
omständligare för både hyresvärden och hyresgästerna än det kollektiva
systemet, vilket i sig framstår som ett motiv för parterna i de
kollektiva förhandlingarna att komma överens. Det har övervägts
att införa en möjlighet att föra olösta tvister i det kollektiva förhandlingssystemet
direkt till hyresnämndens prövning, men förslag
om detta har inte genomförts, eftersom en sådan möjlighet ansetts
försvaga det kollektiva förhandlingssystemet.
Om en förhandlingsöverenskommelse inte kommer till stånd,
finns även en möjlighet att få tvisten prövad av partssammansatta
centrala förhandlingsorgan. På allmännyttans område finns Hyresmarknadskommittén,
som omfattar SABO och Hyresgästföreningen
Riksförbundet, och på den privata sidan finns Bostadsmarknadskommittén,
bestående av Fastighetsägarna Sverige och Hyresgästföreningen
Riksförbundet. Inom allmännyttans bestånd har
parterna i sina förhandlingsordningar åtagit sig att följa Hyresmarknadskommitténs
avgöranden. Skall enligt förhandlingsordningen
tvister avgöras av sådana partssammansatta organ, anses en
förhandling mellan parterna inte avslutad, förrän organet avgett sitt
utlåtande.
2.5.5 Skadestånd
En hyresvärd eller hyresgästorganisation som bryter mot sin skyldighet
att förhandla kan enligt 26–29 §§ hyresförhandlingslagen bli
skadeståndsskyldig.
2.5.6 Individuell prövning
En hyresgäst som inte är nöjd med en förhandlingsöverenskommelse
kan utnyttja sin möjlighet till klander av hyran enligt hyreslagens
regler. Som framgår nedan är en sådan klandermöjlighet
emellertid förenad med vissa karensregler (bl.a. att den i förhandlingsöverenskommelsen
bestämda hyran inte kan ändras från en
56

tidigare tidpunkt än sex månader efter det att förhandlingsöverenskommelsen
började tillämpas).
Hyresgästen har, när det gäller prövningen av en hyra som
tillkommit genom en förhandlingsöverenskommelse, enligt 22 §
hyresförhandlingslagen även en annan möjlighet, som innebär att
hyran kan ändras redan från den tidpunkt då den avsetts börja
tillämpas, alltså utan tillämpning av hyreslagens karensregler. Han
kan nämligen inom tre månader från den första förfallodagen för
betalning av den nya hyran begära hyresnämndens prövning av sin
egen hyra eller av förhandlingsersättningens skälighet.
Som en bakgrund till den individuella prövningsrätten sägs i
förarbetena (prop. 1977/78:175 s. 93): ”En förutsättning för att ett
lagbundet kollektivt förhandlingssystem skall kunna godtas bör
enligt min uppfattning vara att det i själva systemet byggs in
tillfredsställande garantier för den enskildes rättssäkerhet.”
Vid hyresprövningen enligt 22 § hyresförhandlingslagen skall
bruksvärdesprincipen tillämpas – dock, enligt rättspraxis, som
huvudregel med den begränsningen att hyran genom prövningen
kan sänkas endast till den nivå som gällt före den senaste förhandlingen
eller till den lägre nivå som hyresgästorganisationen
yrkat i denna förhandling, en begränsning som inte gäller vid prövning
enligt hyreslagen.
Har en lika stor lägenhet lägre hyra och den lägenheten omfattas
av samma förhandlingsordning, tar emellertid en annan princip
över. Då har hyresgästen nämligen enligt 21 § hyresförhandlingslagen
rätt till den lägre hyran, om inte hyresvärden kan visa att det
finns sådana skillnader i bruksvärdet mellan lägenheterna att en
hyresskillnad är motiverad (den s.k. likhetsregeln). Likhetsregelns
syfte är att se till att de hyresgäster som inte är medlemmar i hyresgästorganisationen
inte missgynnas vid hyressättningen.
Ändrar hyresnämnden hyran, gäller den ändrade hyran endast
gentemot den hyresgäst som klagat.
2.6 Det individuella förhandlingssystemet
Finns det ingen förhandlingsordning för en fastighet, är hyresförhandlingslagen
inte tillämplig beträffande hyrorna för lägenheter
på den fastigheten. Detsamma gäller, om det inte finns – eller inte
skall anses finnas – någon förhandlingsklausul i hyreskontraktet
samt om det visserligen finns en förhandlingsordning men däremot
ingen förhandlingsöverenskommelse. I dessa situationer gäller be57

stämmelserna i hyreslagen, som enligt 1 § femte stycket är tvingande
till hyresgästens förmån. Hyreslagens bestämmelser om hyrans
storlek gäller även, när en enskild hyresgäst med stöd av den möjlighet
till hyresprövning som finns i hyresförhandlingslagen vill få sin
hyra prövad, trots att det finns en förhandlingsöverenskommelse.
När en fastighetsägare vill höja hyrorna för lägenheter som inte
omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet, måste han enligt
54 § hyreslagen skriftligen meddela hyresgästerna detta. Om detta
inte leder till någon överenskommelse, måste hyresvärden ansöka
hos hyresnämnden om villkorsändring enligt hyreslagens regler.
Detta måste hyresvärden göra beträffande varje lägenhet, eftersom
hyreslagen avser individuella avtal, inte ett kollektivt förfarande.
Hyresgästen har motsvarande möjlighet att ansöka om hyressänkning
för lägenheten. En klausul innebärande automatisk hyreshöjning
en gång om året har i rättspraxis bedömts som oskälig.
En ansökan till hyresnämnden får göras tidigast en månad efter
det att meddelandet lämnats till motparten. Hyresnämndens beslut
får sedan enligt 55 c § hyreslagen inte avse tiden före det månadsskifte
som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen
eller, om avtalet sagts upp, tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Rör det sig (som vanligen är fallet) om ett
hyresavtal för obestämd tid, får hyresnämndens beslut inte avse
tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande
villkoren började tillämpas. Är hyresavtalet ingånget för bestämd
tid, får ändringsbeslutet inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning har skett eller, om ansökan om villkorsändring utan
uppsägning gjorts hos hyresnämnden, den tidpunkt till vilken
avtalet tidigast hade kunnat sägas upp. Är hyrestiden längre än ett
år och sker villkorsändringen på hyresgästens initiativ, får beslutet
likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter
tre månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet
varat ett år i följd.
Det finns inte någon sista tidpunkt för att ge in ansökan till
hyresnämnden. Verkan av att vänta länge med att ge in ansökan blir
helt enkelt att det dröjer längre innan en ny hyra kan tas ut.

Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal hyrestvister
av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster,
får nämnden, som nämns ovan, enligt 9 § nämndlagen välja
ut ett antal typfall, som man prövar efter muntlig förhandling, och
sedan avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är
uppenbart att sådan förhandling inte behövs.
58

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, enligt 55 c § hyreslagen
förordna att ett beslut om villkorsändring skall gälla från en
tidigare tidpunkt än vad som nu har redovisats.
Finns det särskilda skäl för det, får hyresnämnden förordna att
ett beslut om villkorsändring får verkställas utan att det vunnit laga
kraft. Denna bestämmelse skall tillämpas restriktivt.
Däremot har regeringen flera gånger tagit ställning mot införandet
av en möjlighet till interimistisk prövning under ett förfarande
(senast i prop. 2001/02:41 s. 37 ff.).
Hyresnämnden får även medge anstånd med betalningen av en
hyreshöjning. Har hyresnämnden inte medgett sådant anstånd, har
hyresgästen en månad på sig att betala den höjning av hyran som
kan bli konsekvensen av en villkorsändringstvist, innan den uteblivna
betalningen kan användas som grund för förverkande av
hyresrätten.
Kommer hyresvärden och hyresgästen överens i en villkorsändringstvist
om hyran, gäller deras överenskommelse, även om
den överenskomna hyran strider mot bruksvärdesreglerna.
Ett fordringsanspråk på grund av hyresförhållande preskriberas
enligt 61 § hyreslagen två år efter det att hyresgästen lämnade
lägenheten, om inte annat avtalas.
2.7 Hur hyran bestäms i särskilda situationer
Finns det en förhandlingsordning för ett hus men har en lägenhetsinnehavare
valt att stå utanför förhandlingsordningen enligt hyresförhandlingslagens
regler, gäller den s.k. passivitetsregeln i 54 § hyreslagen.
Förutsättningen är dock att hyresavtalet gäller för obestämd tid.
Passivitetsregeln innebär följande: Om ett meddelande med
rekommenderad post från hyresvärden om hyreshöjning innehåller
vissa uppgifter, krävs det att hyresgästen opponerar sig mot
höjningen inom viss tid, som inte får understiga två månader, för
att han eller hon inte skall bli bunden av den. De uppgifter som
meddelandet måste innehålla för att få denna verkan är bl.a. hyreshöjningens
storlek angiven i kronor, datum för höjningen (som
inte får inträffa före sista dagen för bestridande), sista dag för att
opponera sig och information om möjligheten till prövning hos
hyresnämnden.
Opponerar sig hyresgästen, måste hyresvärden begära hyresnämndens
prövning av hyran enligt de vanliga regler om detta (54 §
hyreslagen) som redovisas ovan.
59

Om en hyra blivit gällande enligt passivitetsregeln, får en ny
hyra, som efter prövning hos hyresnämnden ersätter denna gamla
hyra, tillämpas från det datum då den gamla hyran började gälla,
förutsatt att ansökan om prövning av den gamla hyran gjorts inom
tre månader. I en sådan situation gäller alltså inte sexmånadersregeln.
Vid upplåtelser av möblerade och omöblerade rum och vid
andrahandsupplåtelser av andra bostadslägenheter gäller enligt
55 d § hyreslagen följande regler, om upplåtelsen inte sker för fritidsändamål:
Om hyresgästen har betalat en hyra som överstigit bruksvärdet,
kan han hos hyresnämnden kräva tillbaka det överstigande beloppet
från hyresvärden inom två år från betalningen, dock senast inom
tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. I samband
med en sådan prövning kan hyresgästen även få sin framtida
hyra fastställd med tillämpning av bruksvärdesreglerna.
60

3 Utländska förhållanden
3.1 Inledning
Redan en ytlig översikt ger vid handen att det råder olika förutsättningar
på hyresbostadsmarknaden i olika länder, vilket i Europa
också avspeglas i att denna marknad inte generellt sett omfattas av
EU:s regelverk. Ett exempel på hur förhållandena skiljer sig mellan
Sverige och andra länder är att de mest utsatta medborgarna på
många håll i Europa omfattas av system för socialt boende, på
engelska ”social housing”, där hyrorna bestäms enligt särskilda
regler. I sådana länder är det möjligt att behovet av generella regler
som säkerställer skäliga hyror är mindre än i Sverige, där vi inte har
någon sådan särreglering. Regler om hyra måste ses i samband med
befintliga bidragssystem och annan – särskilt social – lagstiftning i
ett land för man skall kunna få en rättvisande bild av hur systemet
fungerar i det landet.
I Sverige har de fria marknadsmekanismerna inskränkts på hyresområdet
genom bruksvärdessystemet. Den lösning som Sverige där
valt är ovanlig i ett internationellt perspektiv. Grundtanken att
skydda hyresgäster mot marknadsmekanismernas fulla genomslag
på hyresmarknaden återspeglas emellertid i många länders lagstiftning
i olika grad och på olika sätt.
Inte minst med hänsyn till att bostadspolitiken och de lagregler
som gäller för hyressättning skiljer sig mycket åt mellan olika
länder har utredningen inte ansett det motiverat att göra någon mer
ingående studie av utländsk rätt. Med hänsyn till den relativt stora
likheten mellan de nordiska samhällena och nordisk rätt på många
områden vill utredningen emellertid lämna en kortare redovisning
av vilka regler som finns i våra nordiska grannländer. Den huvudsakliga
källan för denna redovisning är en skrift från Nordiska
rådet, Hyressättning i de nordiska länderna.
61

3.2 Danmark
I Danmark har man tre former av hyressättning.
Den friaste hyressättningen gäller för hus byggda efter år 1991.
Där får en hyresvärd ta ut marknadshyra för nya hyresavtal. Hyresökningarna
får dock sedan inte överstiga ett nettoprisindex eller en
i förväg bestämd hyrestrappa.
Hyran för hus som är byggda tidigare kan bestämmas enligt två
olika modeller, där varje kommun får bestämma vilken modell som
skall tillämpas.
Hyran för flertalet lägenheter bestäms med beaktande av en omkostnads-
eller kostnadstäckningsprincip. Vid tillämpningen av
kostnadstäckningsprincipen utgår man från av hyresnämnden kända
normaltal för varje budgetpost. Om hyresvärden har högre kostnader,
måste han visa både kostnadens faktiska storlek och att
denna kostnad var nödvändig för att värden skulle kunna fullgöra
sina förpliktelser mot hyresgästerna. Det finns för dessa lägenheter
en fastställd nivå för vad som skall anses vara skälig avkastning.
För en mindre andel av lägenheterna bestäms hyran genom en
jämförelse med hyran för andra, jämförbara lägenheter i kvarteret
eller området. Hyran får inte överstiga nivån i jämförelselägenheterna
med mer än tio–femton procent.
3.3 Norge
I Norge får parterna fritt bestämma hyran för nya hyresavtal, så
länge den inte med mer än ca. tio procent överstiger den hyra som
normalt kan erhållas vid avtalstidpunkten för en lägenhet av liknande
slag och med liknande avtalsvillkor. Under löpande avtalsperiod
kan hyran ändras endast under vissa, begränsade förutsättningar,
t.ex. efter index, dock högst en gång per år.
Efter tre år kan hyresgästen få hyran ändrad till s.k. ”gängse
hyra”, vilket innebär genomsnittet av avtalade hyror för likvärdiga
lägenheter oavsett när avtalen ingåtts. Detta system innebär att
hyran anpassas till marknadshyran men att detta sker långsamt och
i små steg. Ett problem här är dock avsaknaden av statistik om
hyresnivåer; de uppgifter som finns avser huvudsakligen nyproduktion
(Langsether, Gulbrandsen & Annaniassen s. 96 f.).
62

3.4 Finland
I Finland råder en ganska långtgående avtalsfrihet. I det privata beståndet
råder full avtalsfrihet beträffande hyror. Avtalsfrihet råder
även om principerna för hyresjusteringar. Har sådana inte avtalats
från början, kan hyran inte höjas. Det är vanligt att hyresjusteringar
regleras genom indexklausuler.
En hyresgäst har möjlighet att få sin hyra sänkt, om den utan
sådan orsak som kan anses godtagbar i hyresförhållanden väsentligt
överstiger gängse hyra för lägenheter som har samma hyresvärde
och används för samma ändamål inom området. Vid avgörandet av
vad som skall vara gängse hyra skall man utgå från en bild av hyresbostadsmarknaden
på orten.
Även hyresvärden har möjlighet att få en oskälig hyra ändrad.
Avtalsfriheten gäller endast i den mån lägenheterna är byggda
utan statligt stöd. Har sådant stöd utgått, får endast självkostnadshyra
tas ut.
63

4 Hyrorna för nybyggda lägenheter
4.1 Utgångspunkter
Utredningens bedömning: Den som överväger att bygga ett
hyreshus kan inte alltid förutse om hyran kommer att täcka
produktionskostnaderna, om den prövas enligt bruksvärdesprincipen.
Detta problem blir särskilt påtagligt på orter där allmännyttan
inte bygger nya bostäder samt i en situation där kostnaderna
för produktion av hyresbostäder ökar.
Hyresrätten är en av flera former av boende. Den passar särskilt väl
för den som inte vill ta den ekonomiska risk som är förenad med
att köpa sin bostad, som inte vill engagera sig i sitt boende på det
sätt som krävs av den som har ett eget hus eller en bostadsrätt eller
som räknar med att inom en relativt snar framtid byta bostad.
Hyresrätten har således fördelar både för enskilda och – genom
att möjliggöra en rörlighet i befolkningen – för samhället, inte
minst näringslivet. Det är angeläget att det finns ett tillräckligt
stort utbud av hyresbostäder för att täcka efterfrågan.
På vissa håll i landet finns det gott om tomma hyresbostäder. Av
Statistiska centralbyråns statistik framgår det således att det finns
ett antal kommuner där mellan 10 och 20 procent av de allmännyttiga
bostäderna står tomma; någon motsvarande statistik för
privata hyreshus finns inte.
Den generella bilden är emellertid snarast den motsatta: På flertalet
orter understiger andelen lediga allmännyttiga bostäder fem
procent av beståndet, och på många orter understiger andelen
lediga allmännyttiga bostäder en procent – inte minst i Stockholm,
men även på orter i Norrland såsom Umeå och Luleå, i Dalarna
såsom Mora och Leksand och i Värmland såsom Kil och Sunne.
På många orter är det således svårt att få tag på hyresbostäder
över huvud taget. Även om det finns lediga lägenheter av mindre
64

attraktivt slag på en ort, kan det dessutom vara så att det på samma
ort finns en brist på attraktiva hyresbostäder.
Brist på hyresbostäder är negativ för enskilda och kan även
hämma en nödvändig flexibilitet på bostadsmarknaden. Det är även
en allmän uppfattning att det höga trycket på hyresbostadsmarknaden
på vissa orter – inte minst i Stockholm – har lett till att det
uppstått en svart marknad för hyresavtal, trots att det är straffbart
att ta betalt för sådana.
I ett läge där det finns en efterfrågan på hyresbostäder borde det
på en väl fungerande bostadsmarknad även byggas nya sådana
bostäder. Behovet av nya hyresbostäder har emellertid inte täckts.
Detta har många förklaringar. I rapporten Bostadsbyggandets
hinderbana (Ds 2003:6) till Expertgruppen för studier i offentlig
ekonomi (ESO) anges följande huvudsakliga orsaker till bristen på
nybyggnation av hyresbostäder:
• På efterfrågesidan har det funnits en ökande efterfrågan på
centralt belägna bostäder, alltså bostäder i områden där det
varit svårast att öka utbudet.
• På utbudssidan har det funnits problem med bl.a. planeringsprocessen
och med konkurrensen på byggmarknaden.
• När det gäller regelverket har skattereglerna varit förmånligare
för bostadsrätt än för hyresrätt. Vidare har hyressättningssystemets
utformning dämpat viljan att bygga; utredningen
återkommer nedan till på vilket sätt detta inverkat.
Orsakerna till att det inte byggs nya hyresbostäder är således flera.
Hyressättningssystemets utformning är bara en av flera bidragande
faktorer. Rättar man bara till en av många brister i systemet, är det
inte säkert att effekterna på byggandet blir särskilt stora. Utredningens
uppdrag är emellertid begränsat till att gälla frågan om hur
hyressättningssystemet kan förbättras så att det inte utgör en begränsande
faktor för nyproduktion av hyresbostäder.
En hyresgäst i en nybyggd lägenhet har efter sex månader
möjlighet att begära att hyran för lägenheten skall prövas mot
lägenhetens bruksvärde. Vid den prövningen spelar produktionskostnaderna
principiellt sett inte någon roll. Hyran skall, som framgår
av kapitel 2, i stället bestämmas med hänsyn till lägenhetens
standard, läge m.m.
För de kommunala bostadsföretagens del sätts dock i praktiken
hyrorna med utgångspunkt i en kostnadstäckningsprincip. Denna
har tidigare framför allt tillämpats på företagsnivå, vilket betytt att
65

ett nytt hus inte nödvändigtvis burit sig självt kostnadsmässigt utan
att hyresgästerna i det befintliga beståndet varit med och betalat för
byggandet av nya bostäder. Så var t.ex. fallet i det s.k. S:t Eriksmålet
(rättsfallet RH 1999:91). På senare tid har emellertid de kommunala
bostadsföretagen i ökande utsträckning låtit nyproduktionen
bära sig själv.
För de privata bostadsföretagens del bestäms hyran för en nybyggd
lägenhet som huvudregel efter jämförelse med hyran för en
likvärdig lägenhet i ett hus som ägs av ett kommunalt bostadsföretag
på orten.
Finns det på orten inte något kommunalt bostadsföretag eller
bygger det eller de kommunala bostadsföretag som finns på orten
inte några nya hus, så saknas det naturliga jämförelselägenheter i
den kategori som är hyresnormerande, alltså det allmännyttiga
beståndet. Detta skapar en påtaglig osäkerhet för de privata fastighetsägarna
om vad en prövning av hyrorna i ett eventuellt nytt hus
kan komma att grunda sig på. Denna brist på förutsebarhet avseende
hyresprövningen kan på ett olyckligt sätt bidra till att
privata fastighetsägare väljer att inte bygga nya hyreshus.
Finns det däremot på orten ett kommunalt bostadsföretag, som
bygger nya hus, bör bruksvärdessystemets uppbyggnad i dagsläget
inte utgöra något problem för nyproduktionen. Den omständigheten
att kommunala bostadsföretag tidigare kan ha underprissatt
nyproduktionen och att sådant enligt vad Svea hovrätt fann utrett i
S:t Eriksmålet skett även relativt nyligen kan emellertid göra att det
finns farhågor – befogade eller ej – bland privata fastighetsägare om
att de till följd av bruksvärdessystemets uppbyggnad riskerar att
inte få igen sina pengar, om de bygger nya hyreshus. Sådana farhågor
bör enligt utredningens mening undanröjas.
Därtill kommer en annan faktor. I dagsläget är risken för de
privata fastighetsägarna visserligen i allmänhet begränsad, förutsatt
att allmännyttan bygger nya hyresbostäder. Det hänger samman
med att kostnaderna för nyproduktionen för närvarande minskar,
vilket underlättar att vid en prövning av hyran för nyproducerade
lägenheter hitta sådant jämförelsematerial i det nyligen producerade
beståndet att nyproduktionen lönar sig. I en framtida situation
där produktionskostnaderna ökar kommer jämförelselägenheterna
emellertid att ha hyressatts med utgångspunkt i en lägre produktionskostnad
, vilket gör att de privata fastighetsägarna kan få svårt
att förutse att nyproduktion av hyresbostäder skulle löna sig även
på orter där allmännyttan relativt nyligen byggt nya hyreshus.
66

Mot bakgrund av dessa förhållanden finns det enligt utredningens
uppfattning anledning att justera hyressättningsreglerna så
att de inte motverkar uppförandet av nya hus i de situationer utredningen
berör ovan. Justeringarna bör givetvis inte medföra större
påverkan på hyressättningssystemet än vad behovet motiverar. Av
direktiven följer att de förslag utredningen kan komma att lägga i
denna del inte får medföra att hyresnivån i det befintliga lägenhetsbeståndet
påverkas.
Som framgår av det anförda bör en reform innebära att man
skapar större förutsebarhet för den fastighetsägare som funderar på
att bygga ett nytt hyreshus. En annan viktig utgångspunkt, som
inte står i motsättning till detta, är att en reform även bör värna om
hyresgästernas intresse av skäliga hyresavtal.
4.2 Valet av modell
Utredningens förslag: Har hyran för en nyproducerad lägenhet
bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, som slutits innan det
första hyresavtalet ingåtts för lägenheten, skall hyran vara bindande,
om inte synnerliga skäl talar för motsatsen. En sådan förhandlingsöverenskommelse
bör med andra ord ges en presumtionsverkan.
Utredningens bedömning: Det bör inte införas några särskilda
kriterier för nyproduktionshyror. Inte heller bör någon presumtionsverkan
införas beträffande avtal mellan fastighetsägare och
enskilda hyresgäster.
4.2.1 Inledning
En reform måste ta sin utgångspunkt i att en fastighetsägare utan
hinder av bruksvärdessystemets uppbyggnad skall kunna förutse att
han genom hyran kommer att få produktionskostnaderna för sitt
hus täckta. Fastighetsägaren skall således inte behöva riskera att
hyran vid en bruksvärdesprövning sänks under denna nivå.
Utredningen har övervägt olika tänkbara sätt att åstadkomma
detta och redovisar dessa mer utförligt nedan. I korthet rör det sig
om följande modeller, som alla skulle tillämpas under en begränsad
period efter uppförandet av ett hus:
• Särskilda kriterier skapas för nyproduktionshyror.
67

• Har en hyra bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, får
hyran inte ändras, om det inte föreligger synnerliga skäl.
• Hyresnämnden kan ge ett förhandsbesked om hyran för en
lägenhet antingen med utgångspunkt i kostnadskriterier eller
efter en mer formell prövning. En formell prövning skulle innebära
att en hyra inte får ändras utan att det föreligger synnerliga
skäl, om den har bestämts i ett enskilt avtal mellan en fastighetsägare
och en hyresgäst och hyresnämnden har godkänt den
efter en prövning av att hyresgästen fått all nödvändig
information.
4.2.2 Särskilda kriterier för nyproduktionshyror
Utredningen har övervägt hur ett system skulle kunna utformas där
hyran för nyproducerade hus bestäms med ledning av skäliga
kostnader för framför allt produktion, drift och underhåll av husen.
I ett sådant system skulle frågan om avskrivningstider bli central.
Förutom de angivna parametrarna skulle man vid konstruktionen
av ett kostnadsbaserat system även behöva beakta frågan om man
vid bestämmandet av hyran skulle få ta hänsyn till en kalkylränta,
dvs. ett avkastningskrav på fastighetens kapitalvärde, och hur stor
denna i så fall skulle vara.
Av direktiven följer att det system utredningen föreslår – således
även ett kostnadsbaserat system – skall innefatta en möjlighet till
prövning av hyrans skälighet.
Vid utredningens överväganden har det visat sig att beräkningen av
kostnaderna för ett hyreshus är förenad med stor osäkerhet. En kostnadshyresmodell
kan inte beskrivas på ett exakt sätt, och den praktiska
tillämpningen av sådana modeller kan variera (jfr SOU 2004:28
s. 71 ff.). Resultatet av en beräkning kan variera med 20–30 procent
beroende på vem som gör beräkningen utan att man kan säga att
någon av beräkningarna är felaktig. När det gäller kostnadshyressättning
av vissa statliga byggnader har det också visat sig omöjligt
att i detalj föreskriva hur en kostnadshyra skall beräknas, och det
har i stor utsträckning förekommit skilda meningar om värdet av
de faktorer som beräkningarna skall grunda sig på (SOU 2004:28
s. 129).
Den osäkerhet som är förenad med en kostnadshyresmodell är
alltför stor för att en fastighetsägare skall kunna antas våga lita till
en prövning i efterhand som sker med utgångspunkt i kostnads68

kriterier. Ett system för särskilda nyproduktionshyror bör därför
inte bygga på sådana kriterier.
Utredningen återkommer nedan till frågan om en kostnadshyresmodell
skulle kunna tillämpas i samband med en förhandsprövning
av en hyra.
4.2.3 Verkan av en förhandlingsöverenskommelse
I den överenskommelse mellan hyresbostadsmarknadens parter
som är en viktig bakgrund till utredningens direktiv föreslås det att
villkor som gäller ett nyproducerat hus och avtalats mellan en
fastighetsägare och en hyresgästorganisation skall vara bindande,
om inte synnerliga skäl talar för motsatsen. I direktiven redovisas
detta förslag men betonas samtidigt att det skall vara möjligt att
pröva avtalade hyresvillkors skälighet.
Förslaget från parterna innebär alltså att en förhandlingsöverenskommelse
skall gälla, om det inte läggs fram väldigt starka skäl för
att den är felaktig. Med juridisk terminologi kan detta uttryckas
som att förhandlingsöverenskommelsen får en presumtionsverkan.
En sådan modell skulle enligt utredningens bedömning skapa en
möjlighet till önskad förutsebarhet för fastighetsägarna. Samtidigt
skulle modellen säkerställa att sådana hyror som omfattas av en
presumtionsverkan och därmed i praktiken blir mycket svåra att
ändra inte bestäms utan medverkan av en hyresgästorganisation
med den trygghet för hyresgästerna detta innebär.
Förslaget ger det kollektiva hyressättningssystemet och dess
parter en betydelse som är större än den de har enligt gällande rätt.
Samtidigt måste man hålla i minnet att det även i dagens system
kan slutas mer långtgående avtal när en hyresgästorganisation
förhandlar än när en enskild hyresgäst gör det. Det är endast en
hyresgästorganisation som får avtala bort vissa rättigheter som
hyresgäster annars har i fråga om standard och underhåll och som
får avtala om hyreskompensation för införande av system för
självförvaltning.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet har alltså även i
gällande hyreslagstiftning ansetts särskilt lämpat att tillgodose
hyresgästernas trygghet och intressen. I detta system säkerställs
det också att den organisation som företräder hyresgästerna i ett
hus har tillräckliga kvalifikationer för sin uppgift.
Den roll en hyresgästorganisation får med den nu diskuterade
modellen kan för övrigt i viss mån jämföras med den roll arbets69

marknadens parter har i många europeiska länder inom ramen för
s.k. allmängiltigförklaring av kollektivavtal.
En sådan reform som föreslagits av hyresbostadsmarknadens
parter skulle sammanfattningsvis utvidga det kollektiva förhandlingssystemets
betydelse när det gäller nyproducerade hus men inte
innebära någon radikal kursändring i denna fråga.
Nackdelen med en presumtionsverkan är framför allt att nya
hyresgäster får svårare att få en prövning till stånd av sina hyror.
Samtidigt skulle en ny hyresgäst som slöt ett hyresavtal för en
lägenhet vars hyra omfattades av en presumtionsverkan vara väl
medveten om att så var fallet; en förutsättning för att en förhandlingsöverenskommelse
skall medföra presumtionsverkan bör enligt
utredningens mening vara att den måste ha slutits före hyresavtalet,
så att inte en hyresgäst som slutit ett avtal i tron att det skall kunna
prövas fullt ut av hyresnämnden i efterhand riskerar att drabbas av
en presumtionsverkan.
Hyresgästen skulle således stå inför ett fritt val, samtidigt som
han genom hyresgästorganisationens medverkan skulle vara
skyddad mot att hyran blev oskälig. Nackdelen av den inskränkta
prövningsmöjligheten bör därför inte överdrivas.
Under förutsättning att systemet utformas på ett sådant sätt att
hyran kan ändras i klara fall av missbruk av presumtionsreglerna
anser utredningen att intresset av att få till stånd en större nyproduktion
av hyresbostäder väger tyngre än nackdelen av hyresgästernas
inskränkta prövningsmöjlighet.
Systemet innebär att en fastighetsägare själv kan välja om han vill
sluta en förhandlingsöverenskommelse med en hyresgästorganisation
och på så sätt komma i åtnjutande av presumtionsverkan eller
om han i stället vill sluta avtal med de enskilda hyresgästerna; utredningen
återkommer nedan till frågan om vilken verkan sådana
avtal bör ha.
Utredningen förutsätter att både den etablerade hyresgäströrelsen
och andra hyresgästorganisationer är lojala mot ett system
med presumtionsverkan för förhandlingsöverenskommelser och
medverkar till förhandlingar, om en fastighetsägare önskar sådana.
Ett system med de angivna utgångspunkterna utgör enligt utredningens
bedömning en framkomlig väg för att stärka förutsebarheten
avseende hyrorna och därmed gynna nyproduktionen av
hyresbostäder. I avsnitt 4.3 kommer utredningen att överväga den
närmare utformningen av ett sådant system.
Dessförinnan finns det anledning att behandla vad som skall
hända, om de kollektiva förhandlingarna strandar.
70

4.2.4 Förhandsprövning i hyresnämnden?
Inledning
Utredningens utgångspunkt är att förhandlingsöverenskommelser
om nyproduktionshyror kommer att kunna komma till stånd. Det
kan emellertid tänkas att parterna i de kollektiva förhandlingarna
inte kommer överens om nyproduktionshyrorna. Utredningen har
för sådana situationer, där de kollektiva förhandlingarna strandat,
diskuterat om det för nybyggda lägenheter som ett komplement till
den modell som redovisas i närmast föregående avsnitt även skall
kunna slutas individuella hyresavtal med begränsade prövningsmöjligheter
och i så fall under vilka förutsättningar. Vidare har
utredningen diskuterat möjligheterna till förhandsbesked från
hyresnämnden.
Förhandsprövning av individuella hyresavtal
Om en fastighetsägare och en hyresgäst slutit ett hyresavtal, skulle
det kunna finnas en bestämmelse om att detta under vissa förutsättningar
skulle vara bindande, om inte synnerliga skäl talade för
motsatsen. Även ett enskilt avtal skulle alltså kunna tillmätas
presumtionsverkan. Detta skulle kunna åstadkommas genom att
det i avtalet fördes in ett förbehåll mot vanlig hyresprövning under
högst tio år.
För att skydda hyresgästerna skulle en bestämmelse om presumtionsverkan
för individuella hyresavtal behöva innebära att en sådan
verkan inträdde först om förbehållet mot vanlig hyresprövning
godkänts av hyresnämnden.
I den modell utredningen framför allt diskuterat skulle hyresnämndens
prövning ta sin utgångspunkt i de förhållanden under
vilka avtalet slutits. En sådan prövning skulle kunna utformas så att
hyresnämnden skulle ha att godkänna ett förbehåll, om inte synnerliga
skäl talade emot ett godkännande med hänsyn till omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt. Nämnden skulle i en sådan modell inte
bedöma skäligheten i den avtalade hyran enligt bruksvärdesreglerna
eller några andra kriterier, utan prövningen skulle närmast avse om
hyresgästen fått all nödvändig information.
En modell av detta slag skulle skapa goda möjligheter för fastighetsägare
att bygga nya hyreshus på förutsebara villkor även i de
fall där de kollektiva förhandlingarna strandat. Modellen skulle vara
71

särskilt positiv för mindre fastighetsägare. Den skulle emellertid
innebära att enskilda hyresgäster kunde avtala om hyror som avsevärt
överstiger bruksvärdet utan vare sig en reell möjlighet till
senare justering eller den trygghet som ligger i en hyresgästorganisations
medverkan vid hyressättningen. Den genomsnittlige hyresgästen
skulle komma att ha en svag förhandlingsposition gentemot
fastighetsägaren.
Hyresrätten skiljer sig från t.ex. bostadsrätt eller egnahem
därigenom att den skall stå till buds för personer som inte vill ta de
ekonomiska risker som är förenade med andra typer av boende.
Hyresrätten skall vara en trygg boendeform.
Som ett skydd för hyresgästerna finns bl.a. reglerna om bruksvärdesprövning.
Den inskränkning utredningen ovan föreslår i
bruksvärdesprövningen genom införandet av en presumtionsregel
för nyproduktion utgår från att hyresgästernas intressen har tagits
till vara av en organisation som företräder dessa. Något motsvarande
skydd som säkerställer att privata fastighetsägare inte kan utnyttja
en marknadssituation för att sluta avtal om höga hyror finns
inte i den nu diskuterade modellen.
Starka konsumentpolitiska skäl kan således anföras mot denna
modell.
Av direktiven framgår det dessutom att utredningen skall söka
finna lösningar som samtliga tre organisationer på hyresmarknaden
står bakom. Det har under utredningsarbetet visat sig att denna
förutsättning inte skulle vara möjlig att uppfylla med den nu
redovisade modellen.
Utredningen lägger därför inget förslag av denna innebörd.
Förhandsprövning av hyrans skälighet
Ovan har utredningen diskuterat – och avfärdat – en prövning av
hyran i efterhand med utgångspunkt i kostnadskriterier. Frågan är
om det skulle vara möjligt att konstruera ett system med sådan
prövning på förhand.
Vid en förhandsprövning får en fastighetsägare ett besked om
vilken hyra han kan få ta ut och kan med utgångspunkt från det
beskedet avgöra om huset skall byggas eller inte. Behovet av förut72

sebarhet skulle således på sätt och vis bli tillgodosett i ett system
med förhandsprövning enligt kostnadskriterier.
Å andra sidan leder den osäkerhet som är förenad med kostnadshyressättning
och som redovisas ovan till att det knappast kan
antas utbildas en praxis enligt fasta kriterier. Det kommer även på
sikt att bli svårt för en hyresnämnd att göra en bedömning som inte
blir lätt att angripa.
Osäkra bedömningsgrunder och avsaknad av tydlig praxis kan
förväntas leda till många överklaganden. Det finns goda skäl att
avstå från att skapa system som redan på förhand kan förväntas få
en sådan effekt.
Vidare skulle en prövning i hyresnämnd på förhand med
utgångspunkt i kostnadskriterier närma sig ett system med hyresreglering.
Ett sådant system har klara nackdelar och bör inte införas.
Utredningen anser därför inte att en prövning med utgångspunkt
i kostnadskriterier är en framkomlig väg, även om den sker
på förhand.
Möjligheter att hantera strandade förhandlingar inom det kollektiva
förhandlingssystemet
Även om det inte i lagstiftningen ges någon möjlighet till presumtionsverkan
i en situation där de kollektiva förhandlingarna
strandat, behöver detta inte utesluta att en sådan situation kan
hanteras av parterna själva inom ramen för sådana tvistlösningsmekanismer
som parterna själva byggt upp, såsom Hyresmarknadskommittén
eller Bostadsmarknadskommittén (vilka beskrivs i
kap. 2). Detta är emellertid en fråga för parterna på hyresbostadsmarknaden,
inte en fråga för lagstiftaren.
73

4.3 Den närmare utformningen av ett system med
presumtionsverkan för förhandlingsöverenskommelser
Utredningens förslag: För att en förhandlingsöverenskommelse
skall kunna tillmätas presumtionsverkan måste vissa krav vara
uppfyllda. Överenskommelsen skall gälla en bostadslägenhet i ett
nybyggt hus eller en lägenhet som byggts om från t.ex. lokal eller
förråd till bostad. Den måste även ha slutits mellan en fastighetsägare
och en hyresgästorganisation som är etablerad på orten. En
förhandlingsöverenskommelse kan slutas beträffande såväl ett befintligt
(men nybyggt) som ett planerat hus. En hyra som omfattas
av presumtionsverkan får inte användas som jämförelsematerial vid
bestämmande av en annan hyra. Om det föreligger synnerliga skäl,
bryts presumtionen för den förhandlade hyrans riktighet. Med
synnerliga skäl avses klara oegentligheter vid förhandlingarna. Utan
hinder av presumtionen får hyran ändras i den mån det är skäligt
med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten eller till
tillval eller frånval som hyresgästen har gjort. Presumtionen gäller
inte förhandlingsersättning till en hyresgästorganisation. Tio år
efter det att den första hyresgästen i lägenheten fått tillträde till
den upphör presumtionen för lägenhetens hyra att gälla.
4.3.1 Systemets tillämpningsområde
Systemet bör i princip omfatta nybyggda hus. En ombyggnad av
hyreslägenheter skapar normalt inte fler bostäder och bör därför
inte omfattas av systemet. Däremot bör en ombyggnad av utrymmen
som i dag inte används till bostäder omfattas av regleringen.
Det kan röra sig om att vindsförråd i ett hyreshus byggs om till
bostäder eller om en ombyggnad av lokaler till bostäder. Denna
avgränsning är för övrigt i princip densamma som i förordningen
(2001:531) om statligt investeringsbidrag för byggande av bostäder
som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist och förordningen
(2003:506) om investeringsstimulans för byggande av
mindre hyresbostäder och studentbostäder.
74

4.3.2 Förhandling och förhandlingstidpunkt
En effektiv ordning med presumtion för kollektivt förhandlade
hyrors riktighet förutsätter att det är möjligt att slutföra de
kollektiva förhandlingarna redan innan ett hus börjar byggas. I
hyresförhandlingslagen behöver det därför klargöras att en förhandlingsordning
kan ingås även för ett hus på planeringsstadiet.
I praktiken torde det bli fastighetsägaren som tar initiativet till
en förhandling och därmed bestämmer på vilket stadium i byggprocessen
den sker. En förhandling kan gå till på det sättet att
fastighetsägaren för hyresgästorganisationen presenterar ett underlag
i form av bl.a. kalkyler och ritningar (som kan, men inte behöver
vara, bygglovshandlingar) och att hyresgästorganisationen
med stöd av detta material och sin erfarenhet samt med beaktande
av de intressen den har att tillgodose gör en bedömning av rimligheten
i den begärda hyran. Når parterna ett resultat som båda är
nöjda med, sluts en förhandlingsöverenskommelse. Når de inget
sådant resultat, får fastighetsägaren välja mellan att bygga huset
ändå och få hyran bedömd enligt bruksvärdesprincipen, att skrinlägga
sina planer på ett nytt hyreshus eller att, om en sådan möjlighet
skapas av organisationerna på hyresbostadsmarknaden och
deras medlemmar, låta tvisten lösas av ett partssammansatt tvistlösningsorgan
.
4.3.3 Parterna
Fråga är med vilken hyresgästorganisation en fastighetsägare skall
ingå en förhandlingsordning – och därefter en förhandlingsöverenskommelse
– för ett hus som ännu inte är byggt. En annan fråga
rörande behörig hyresgästorganisation är hur hyresnämnden skall
besluta i en – låt vara närmast teoretisk – situation där flera hyresgästorganisationer
var för sig begär en förhandlingsordning för ett
sådant hus.
Regleringen av en hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning
fäster vikt vid det antal lägenheter som förhandlingsordningen
kan förväntas komma att omfatta (10 § hyresförhandlingslagen).
I ett nytt hus kommer förhandlingsordningen alltid att omfatta
alla lägenheter till en början, och när det gäller tiden efter det
att hyresgästerna har möjlighet att lämna det kollektiva förhandlingssystemet,
uttalas det i kommentaren till hyresförhandlingslagen
att man i allmänhet torde kunna utgå från att flertalet av
75

lägenheterna även efter hyresförhållandets tre första månader
kommer att omfattas av förhandlingsordningen. Den omständigheten
att det i ett hus på planeringsstadiet oftast inte torde finnas
några tilltänkta hyresgäster spelar därför mindre roll.
När fastighetsägaren skall förhandla om kommande hyror för att
utröna om det alls är lönt att bygga ett visst hyreshus – en situation
där det vanligen ännu inte finns några hyresgäster – framstår det
som naturligt att han gör det med en organisation som är etablerad
på orten. Det kan röra sig om den allmänt etablerade hyresgäströrelsen
i form av Hyresgästföreningen men också om en lokal,
sedan tidigare etablerad hyresgästorganisation. Skulle det förekomma
att flera hyresgästorganisationer får anses etablerade på en
ort, bör fastighetsägaren ha rätt att välja med vilken organisation
han vill förhandla så länge ett hus befinner sig på planeringsstadiet.
Har en fastighetsägare slutit en förhandlingsöverenskommelse med
en hyresgästorganisation som är etablerad på orten, bör alltså
denna överenskommelse gälla även om en annan hyresgästorganisation
är bättre etablerad.
En förening kan givetvis inte anses etablerad på orten, om den
består av personer som agerar som bulvaner för fastighetsägaren i
syfte att förhandla fram för denne gynnsamma hyror men sedan
inte själva bosätter sig i lägenheterna. En sådan förening framstår
närmast som fiktiv. Har en bulvansituation av detta slag förelegat
vid slutandet av en förhandlingsöverenskommelse, bör överenskommelsen
inte tillmätas presumtionsverkan.
Det kan även finnas situationer som inte är renodlade bulvansituationer
men där man ändå måste fråga sig om en förening bör
anses etablerad i lagens mening. Den närmare gränsdragningen
avseende vad som skall anses som en etablerad hyresgästorganisation
är inte möjlig att göra i lag utan får – med de ovan gjorda uttalandena
– överlämnas till rättstillämpningen.
Fråga är när ett hus så att säga börjar vara på planeringsstadiet,
alltså i vilket skede det på en – normalt sett obebyggd – fastighet
skall anses finnas ett hus på planeringsstadiet. Enligt utredningens
mening bör det för att så skall anses vara fallet ha vidtagits
konkreta och seriösa åtgärder i form av i vart fall upprättande av
handlingar.
Ett hus bör inte längre anses vara på planeringsstadiet, när de
egentliga byggnadsarbetena påbörjats. Med detta avser utredningen
den tidpunkt då gjutning av källargolv eller bottenplatta påbörjats,
alltså samma avgränsning som i Boverkets föreskrifter om statlig
bostadsbyggnadssubvention.
76

4.3.4 Innebörden i begreppet ”synnerliga skäl”
Begreppet synnerliga skäl bör avgränsas så att det endast undantagsvis
kan anses uppfyllt, samtidigt som det säkerställer att en
hyresgäst inte blir bunden av en hyra som en hyresgästorganisation
t.ex. blivit lurad att gå med på. Vid en avvägning mellan dessa
intressen anser utredningen att kravet på synnerliga skäl bör vara
uppfyllt när det förekommit klara oegentligheter vid de kollektiva
förhandlingarna. Det rör sig framför allt om de situationer som
enligt 28–36 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar
på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) leder till avtals
ogiltighet: hot, tvång, svek, ocker samt de s.k. generalklausulerna i
33 och 36 §§ avtalslagen. Med de senare avses situationer där det
skulle strida mot tro och heder att åberopa en rättshandling med
hänsyn till omständigheterna vid dess tillkomst eller det annars
skulle vara oskäligt att tillämpa ett avtalsvillkor. Fall av oegentligheter
vid hyresförhandlingar kan vara där det står klart att en
fastighetsägare presenterat ett oriktigt underlag vid förhandlingarna
och det måste antas att felet påverkat hyran i mer än ringa
mån. Det kan givetvis också röra sig om sådana ovanliga situationer
som att en företrädare för endera parten uppenbart inte varit i
stånd att sköta förhandlingarna på grund av sjukdom eller annan
orsak och detta måste ha stått klart för andra parten eller en
företrädare för denne eller att en företrädare för den ena parten av
någon orsak som är hänförlig till den andra – såsom hot, mutor e.d.
– underlåtit att sköta sitt uppdrag som han borde.
4.3.5 Presumtionsverkans varaktighet
Det undantag från den vanliga hyreslagstiftningen som presumtionen
utgör i fråga om ett visst hus bör inte gälla under längre tid
än vad som är företagsekonomiskt motiverat. En väl avvägd
tidrymd är enligt utredningens mening tio år från den dag då den
första hyresgästen i lägenheten tillträdde den.
4.3.6 Justering av hyran
Under de tio år då presumtionen gäller kan kostnaderna för drift
och underhåll av ett hus ändras såväl nominellt (på grund av
inflation) som reellt (på grund av kostnadsökningar i samhället
77

eller förändringar av skatter och avgifter). Det framstår därför som
skäligt att hyran kan ändras under denna tid.
En justering av en hyra som bestämts av parterna i de kollektiva
förhandlingarna torde i normalfallet komma till stånd efter kollektiva
förhandlingar. I sådana fall där parterna inte kommer överens
eller där en enskild hyresgäst är missnöjd med resultatet av de
kollektiva förhandlingarna måste det dock finnas kriterier för
hyresnämndens prövning. Eftersom den ursprungliga hyran inte
bestämts med utgångspunkt i bruksvärdesprincipen, är det självklart
att inte heller en hyresjustering kan utgå från denna. Däremot
framstår det som naturligt att den allmänna hyresutveckling som
äger rum på en ort får återspeglas även i det nyproducerade
beståndet. På så sätt kan de ändrade kostnaderna för förvaltning av
de nyproducerade bostäderna grovt sett bli täckta utan att det därmed
sker något överkompensation. Med hänsyn till allmännyttans
hyresnormerande roll torde den allmänna hyresutvecklingen på en
ort vanligen kunna antas vara densamma som den allmänna hyresutvecklingen
i allmännyttan på orten. Vad som avses med detta är
den genomsnittliga procentuella förändringen av bruksvärdeshyrorna
i allmännyttan.
Skulle en fastighetsägare under ett eller flera år ha underlåtit att
ta ut en hyreshöjning han skulle ha rätt till enligt en bestämmelse
av denna innebörd, bör det inte medföra att fastighetsägaren ett
senare år får ta ut en högre hyreshöjning än vad det årets allmänna
hyresutveckling på orten motiverar.
En rätt till hyresjustering i enlighet med det anförda kommer att
utgöra ett undantag från presumtionsregeln om en kollektivt förhandlad
inflyttningshyras riktighet under tio år. Enskilda hyresgäster
kommer därmed att ha möjlighet att få hyresjusteringar prövade
rättsligt fullt ut. Detta är också fullt rimligt med hänsyn till att
sådana justeringar, till skillnad mot inflyttningshyrans storlek, inte
varit kända för dem, när de flyttade in i sina lägenheter.
4.3.7 Presumtionsverkan och likhetsprincipen
Likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen innebär att samma
hyra skall bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med
hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och
78

övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga
om bruksvärdet. Inom ett och samma hus medför denna bestämmelse
enligt utredningens bedömning inte några påtagliga problem
för tillämpningen av presumtionsbestämmelsen, eftersom de bedömningar
som där kan behöva göras är relativt enkla. Exempelvis
kan det i ett visst fall vara skäligt att en lägenhet högt uppe i ett hus
får högre hyra än en lägenhet långt nere i huset. Bestämmelsen
medför emellertid problem, om en förhandlingsordning omfattar
såväl nyproducerade som äldre hus, eftersom avsikten är just att det
under en tioårsperiod skall kunna råda andra hyresnivåer i det
nyproducerade huset än i övriga hus i samma förhandlingsordning.
För sådana nyproducerade lägenheter där inflyttningshyran omfattas
av en presumtionsverkan anser utredningen därför att likhetsprincipen
i hyresförhandlingslagen bör begränsas till att avse
sådana lägenheter i samma hus som också omfattas av en presumtionsverkan.
4.3.8 Jämförelser mellan nyproduktionshyror och andra hyror
Utredningen får enligt direktiven inte föreslå regler som skulle
kunna medföra att hyresnivån i det befintliga lägenhetsbeståndet
påverkas. Direktivens krav i detta avseende kan uppfyllas genom att
en lägenhet, där hyran bestämts enligt en förhandlingsöverenskommelse
på sådant sätt att det krävs synnerliga skäl för att ändra den,
inte får användas som jämförelselägenhet vid en bruksvärdesprövning.
Utredningen har emellertid övervägt en möjlighet att använda
en sådan lägenhet som jämförelselägenhet, om de lägenheter som
skall jämföras har närliggande produktionsår. En fördel med en
sådan ordning är att nyproduktionshyrorna får ett vidare genomslag
än vad som annars hade varit fallet, vilket ytterligare kan
stimulera nyproduktionen. Hur en bestämmelse av angiven innebörd
skulle kunna fungera kan illustreras med ett exempel:
I ett bostadsområde sluter ett kommunalt bostadsföretag och en
hyresgästorganisation en förhandlingsöverenskommelse om hyra för
det planerade huset A. Det krävs synnerliga skäl för att ändra den
överenskomna hyran. I samma område vill en privat fastighetsägare
också bygga ett hus men kommer inte överens med hyresgästorganisationen.
Denne fastighetsägare bygger ändå hyreshuset B, där
hyrorna inte kommer att omfattas av någon presumtionsverkan. Hus
B står klart en kortare tid efter hus A. När hyran för en lägenhet i hus
B skall prövas, kommer det med en bestämmelse av angiven innebörd
att vara möjligt att åberopa hyran för en motsvarande lägenhet i hus A.
79

För att möjligheten till jämförelse inte skall bli för vidsträckt kan
man tänka sig en regel om att två lägenheter för att anses ha närliggande
produktionsår inte bör ha färdigställts med längre tidsmellanrum
än t.ex. två år.
Mot en sådan, begränsad användning av hyror med presumtionsverkan
som jämförelsematerial anser utredningen i och för sig inte
att några beaktansvärda invändningar kan resas.
Det finns emellertid en risk för att hyror med presumtionsverkan
kan komma att användas i vidare utsträckning, vilket skulle
kunna innebära beaktansvärda nackdelar.
För det första kan det, om man anknyter till exemplet ovan,
tänkas att ägaren till hus B först efter ett par år inser att lägenheterna
i hus A kan användas som jämförelsematerial för att höja
hyrorna i hus B. Då har det redan flyttat in hyresgäster i hus B. Till
skillnad från hyresgästerna i hus A har de inte på förhand vetat att
deras hyra skulle kunna komma att bestämmas på den nivå där
hyrorna i det huset ligger. Denna brist på förutsebarhet i en
situation som den angivna talar enligt utredningens uppfattning
mot att hyror med presumtionsverkan skall kunna användas som
jämförelsematerial ens i den begränsade omfattning utredningen nu
diskuterar.
Det finns även en annan och allvarligare komplikation med den
beskrivna jämförelsemöjligheten. Om hyrorna för hus B i exemplet
ovan sätts med beaktande av hyrorna i hus A och – i nästa steg –
hyrorna i hus B åberopas som jämförelsematerial vid en bestämning
av hyrorna för ett något äldre hus i det befintliga beståndet, finns
det nämligen inget som hindrar ett sådant åberopande. Även om
jämförelsemöjligheten i ett första steg begränsas till hus med närliggande
produktionsår, uppstår det alltså i ett andra steg en klar
risk för en spridningseffekt, som inte är önskvärd. För att motverka
den risken skulle det krävas en regel om att hus där hyran
bestämts med beaktande av en hyra, som inte får ändras om det
inte föreligger synnerliga skäl, inte får användas som jämförelsematerial
vid bestämmandet av hyran för andra hus – alltså att om
hyran för hus B bestämts med beaktande av hyran för hus A, får
hyran i hus B inte beaktas vid bestämmandet av hyran för hus C.
En sådan bestämmelse skulle enligt utredningens uppfattning leda
till att regelverket blev alltför komplicerat.

De nu beskrivna nackdelarna med den jämförelsemöjlighet utredningen
övervägt är enligt utredningens mening så stora att de
inte väger upp fördelen med en sådan möjlighet.
80

4.3.9 Ingen presumtion för förhandlingsersättning till
hyresgästorganisation
En hyresgästorganisation får i det system utredningen föreslår en
roll som i viss mån skiljer sig från den roll en sådan organisation
annars spelar. För det första får organisationens godkännande av en
viss hyra en verkan som sådana godkännanden annars inte har. För
det andra kan organisationen ofta komma att förhandla för hus där
den inte vet om den kommer att ha en enda medlem. Den roll
hyresgästorganisationen sålunda spelar kan sägas ha vissa offentligrättsliga
inslag.
I utredningens uppdrag ingår emellertid inte att överväga någon
förändring av systemet för förhandlingsersättning (den ersättning
en hyresgästorganisation får för sitt förhandlingsarbete). Sådan
ersättning skall alltså även i detta system bestämmas av parterna i
förhandlingsöverenskommelsen. Att vid det förhållandet låta förhandlingsersättning
omfattas av presumtionsverkan skulle enligt
utredningens mening ge den enskilde hyresgästen en alltför svag
ställning gentemot parterna i det kollektiva förhandlingssystemet.
Ett undantag från presumtionsregeln bör därför göras för förhandlingsersättning.
4.4 Om presumtionen bryts
Utredningens förslag: Bryts presumtionen, bestäms hyran enligt
bruksvärdesprincipen.
I de fall där det inte slutits någon förhandlingsöverenskommelse,
innan det första hyresavtalet ingicks för en lägenhet, blir presumtionsregeln
inte tillämplig för den lägenheten. I dessa fall – där det
mycket väl kan finnas en, senare sluten, förhandlingsöverenskommelse
– kommer hyran, liksom hittills, att bestämmas enligt
bruksvärdesprincipen. Som utredningen funnit ovan bör det ju inte
införas någon möjlighet till presumtionsgrundande enskilda avtal
eller till förhandsbesked från hyresnämnden i en sådan situation.
Frågan är emellertid vad som skall hända i de fall där det råder en
presumtion för den kollektivt avtalade inflyttningshyrans riktighet
men där denna presumtion bryts. Enligt vilka kriterier skall hyran
då bestämmas? Dessa fall kan visserligen förväntas bli mycket sällsynta,
eftersom utredningen föreslår stränga krav för att presumtionen
skall brytas, men de torde ändock komma att finnas.
81

Utredningen har ovan tagit avstånd från införandet av särskilda
kriterier för hyran i nyproducerade bostäder. Det finns inte skäl att
inta någon annan ståndpunkt för det obetydliga antal fall där presumtionen
bryts. I dessa fall talar i stället intresset av ett system
som inte är onödigt komplicerat för att bruksvärdesprincipen
tillämpas på samma sätt som för de hus där det inte slutits någon
förhandlingsöverenskommelse med presumtionsverkan. En bestämmelse
av denna innebörd bör dessutom kunna bidra till att fastighetsägare
vinnlägger sig om att presentera ett fullständigt material
för hyresgästorganisationen i de förhandlingar som föregår en
överenskommelse, eftersom brister i materialet kan leda till att
hyran bestäms enligt ett system som ofta får förväntas vara mindre
fördelaktigt för fastighetsägaren.
4.5 Effekter av tillfälliga investeringsstöd
Utredningens bedömning: Frågan om effekten av tillfälliga investeringsstöd
inom ramen för systemet med presumtionsverkan för
kollektivt förhandlade hyror avgörs av parterna i de kollektiva förhandlingarna
.
Av direktiven framgår att utredningen skall beakta vilka effekter
som olika slag av tillfälliga investeringsstöd till bostadsbyggandet
medför för hyrorna i nybyggda hus. Med den lösning utredningen
föreslår avgörs den frågan av parterna genom en förhandlingsöverenskommelse
i den mån en sådan har presumtionsverkan. I övriga
fall, alltså där bruksvärdesprincipen skall tillämpas, blir det ingen
skillnad i detta avseende jämfört med dagens system.
4.6 Effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet
Utredningens bedömning: Risken för att utredningens förslag
skulle få några negativa effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet är försumbar.
I direktiven åläggs det utredningen att beakta vilka effekter som
eventuella förslag kan antas medföra för förvaltningen av det
befintliga byggnadsbeståndet. Med denna skrivning torde avses
risken för att en fastighetsägare river ett hyreshus och bygger ett
82

nytt i stället för att rusta upp det gamla huset, eftersom han
därigenom skulle komma i åtnjutande av de särskilda reglerna för
hyror i nybyggda hus, vilket inte skulle ha blivit fallet vid en
upprustning.
Med utredningens förslag kommer någon presumtionsregel inte
att gälla för hyrorna i ett hus, om inte en hyresgästorganisation vill
det. Det är svårt att föreställa sig att en hyresgästorganisation
skulle gå med på en presumtionsverkande förhandlingsöverenskommelse
i en situation där en fastighetsägare betett sig på det sätt
som anges i föregående stycke. Risken för att utredningens förslag
skulle få några negativa effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet bedömer utredningen därför som försumbar.
4.7 Hyror för gemensamma utrymmen
Utredningens bedömning: Utredningens förslag ger möjlighet för
parterna i de kollektiva förhandlingarna att vid hyressättningen
beakta den efterfrågan äldre boende kan komma att ha på gemensamma
utrymmen för t.ex. samvaro eller hobbyverksamhet.
Socialstyrelsen har till utredningen överlämnat rapporten Varför
kan inte behovet av särskilda boendeformer tillgodoses? (Boverket
och Socialstyrelsen 2004). Där föreslås det att utredningen skall
överväga åtgärder för att en fastighetsägare genom hyran skall
kunna få täckning för gemensamma utrymmen i ett hus. Bakgrunden
till detta beskrivs på följande sätt (s. 76 f. i rapporten):
Det finns många indikationer på att morgondagens äldre i större
utsträckning kommer att efterfråga gemensamma utrymmen för t.ex.
samvaro eller hobbyverksamhet, i anslutning till sin bostad. Det gäller
t.ex. dem som flyttar från en villa till en hyreslägenhet. En förutsättning
för att sådana boendeformer ska kunna erbjudas med hyresrätt
på bostadsmarknaden är att fastighetsägaren kan få täckning för de
gemensamma delarna via hyran.
Idag medger inte hyressättningssystemet att man räknar in gemensamma
utrymmen i den hyresgrundande ytan. I princip ska fastighetsägaren
kunna få ersättning ändå, genom att tillgången till gemensamma
utrymmen tillmäts ett värde, som ökar bruksvärdet och därmed
kvadratmeterhyran för de enskilda lägenheterna. Problemet är att man
då utgår från hur hyresgäster i allmänhet antas värdera de gemensamma
utrymmena och inte från vad just de hyresgäster som faktiskt
efterfrågar dessa boendeformer är beredda att betala. Effekten blir att
fastighetsägaren inte kan vara säker på att få ta ut en hyra som täcker
83

kostnaderna för de gemensamma utrymmena, vilket starkt hämmar
utvecklandet av sådana boendeformer.
Utredningens förslag om en möjlighet till presumtionsverkan för
kollektivt förhandlade hyror ger en möjlighet för parterna i de
kollektiva förhandlingarna att beakta även kostnaden för gemensamma
utrymmen på ett sätt som gör att fastighetsägare i större
utsträckning bygger hus som motsvarar det angivna behovet.
84

5 Hyrorna för nybyggda lägenheter
5.1 Utgångspunkter
Utredningens bedömning: Den som överväger att bygga ett
hyreshus kan inte alltid förutse om hyran kommer att täcka
produktionskostnaderna, om den prövas enligt bruksvärdesprincipen.
Detta problem blir särskilt påtagligt på orter där allmännyttan
inte bygger nya bostäder samt i en situation där kostnaderna
för produktion av hyresbostäder ökar.
Hyresrätten är en av flera former av boende. Den passar särskilt väl
för den som inte vill ta den ekonomiska risk som är förenad med
att köpa sin bostad, som inte vill engagera sig i sitt boende på det
sätt som krävs av den som har ett eget hus eller en bostadsrätt eller
som räknar med att inom en relativt snar framtid byta bostad.
Hyresrätten har således fördelar både för enskilda och – genom
att möjliggöra en rörlighet i befolkningen – för samhället, inte
minst näringslivet. Det är angeläget att det finns ett tillräckligt
stort utbud av hyresbostäder för att täcka efterfrågan.
På vissa håll i landet finns det gott om tomma hyresbostäder. Av
Statistiska centralbyråns statistik framgår det således att det finns
ett antal kommuner där mellan 10 och 20 procent av de allmännyttiga
bostäderna står tomma; någon motsvarande statistik för
privata hyreshus finns inte.
Den generella bilden är emellertid snarast den motsatta: På flertalet
orter understiger andelen lediga allmännyttiga bostäder fem
procent av beståndet, och på många orter understiger andelen
lediga allmännyttiga bostäder en procent – inte minst i Stockholm,
men även på orter i Norrland såsom Umeå och Luleå, i Dalarna
såsom Mora och Leksand och i Värmland såsom Kil och Sunne.
På många orter är det således svårt att få tag på hyresbostäder
över huvud taget. Även om det finns lediga lägenheter av mindre
85

attraktivt slag på en ort, kan det dessutom vara så att det på samma
ort finns en brist på attraktiva hyresbostäder.
Brist på hyresbostäder är negativ för enskilda och kan även
hämma en nödvändig flexibilitet på bostadsmarknaden. Det är även
en allmän uppfattning att det höga trycket på hyresbostadsmarknaden
på vissa orter – inte minst i Stockholm – har lett till att det
uppstått en svart marknad för hyresavtal, trots att det är straffbart
att ta betalt för sådana.
I ett läge där det finns en efterfrågan på hyresbostäder borde det
på en väl fungerande bostadsmarknad även byggas nya sådana
bostäder. Behovet av nya hyresbostäder har emellertid inte täckts.
Detta har många förklaringar. I rapporten Bostadsbyggandets
hinderbana (Ds 2003:6) till Expertgruppen för studier i offentlig
ekonomi (ESO) anges följande huvudsakliga orsaker till bristen på
nybyggnation av hyresbostäder:
• På efterfrågesidan har det funnits en ökande efterfrågan på
centralt belägna bostäder, alltså bostäder i områden där det
varit svårast att öka utbudet.
• På utbudssidan har det funnits problem med bl.a. planeringsprocessen
och med konkurrensen på byggmarknaden.
• När det gäller regelverket har skattereglerna varit förmånligare
för bostadsrätt än för hyresrätt. Vidare har hyressättningssystemets
utformning dämpat viljan att bygga; utredningen
återkommer nedan till på vilket sätt detta inverkat.
Orsakerna till att det inte byggs nya hyresbostäder är således flera.
Hyressättningssystemets utformning är bara en av flera bidragande
faktorer. Rättar man bara till en av många brister i systemet, är det
inte säkert att effekterna på byggandet blir särskilt stora. Utredningens
uppdrag är emellertid begränsat till att gälla frågan om hur
hyressättningssystemet kan förbättras så att det inte utgör en begränsande
faktor för nyproduktion av hyresbostäder.
En hyresgäst i en nybyggd lägenhet har efter sex månader
möjlighet att begära att hyran för lägenheten skall prövas mot
lägenhetens bruksvärde. Vid den prövningen spelar produktionskostnaderna
principiellt sett inte någon roll. Hyran skall, som framgår
av kapitel 2, i stället bestämmas med hänsyn till lägenhetens
standard, läge m.m.
För de kommunala bostadsföretagens del sätts dock i praktiken
hyrorna med utgångspunkt i en kostnadstäckningsprincip. Denna
har tidigare framför allt tillämpats på företagsnivå, vilket betytt att
86

ett nytt hus inte nödvändigtvis burit sig självt kostnadsmässigt utan
att hyresgästerna i det befintliga beståndet varit med och betalat för
byggandet av nya bostäder. Så var t.ex. fallet i det s.k. S:t Eriksmålet
(rättsfallet RH 1999:91). På senare tid har emellertid de kommunala
bostadsföretagen i ökande utsträckning låtit nyproduktionen
bära sig själv.
För de privata bostadsföretagens del bestäms hyran för en nybyggd
lägenhet som huvudregel efter jämförelse med hyran för en
likvärdig lägenhet i ett hus som ägs av ett kommunalt bostadsföretag
på orten.
Finns det på orten inte något kommunalt bostadsföretag eller
bygger det eller de kommunala bostadsföretag som finns på orten
inte några nya hus, så saknas det naturliga jämförelselägenheter i
den kategori som är hyresnormerande, alltså det allmännyttiga
beståndet. Detta skapar en påtaglig osäkerhet för de privata fastighetsägarna
om vad en prövning av hyrorna i ett eventuellt nytt hus
kan komma att grunda sig på. Denna brist på förutsebarhet avseende
hyresprövningen kan på ett olyckligt sätt bidra till att
privata fastighetsägare väljer att inte bygga nya hyreshus.
Finns det däremot på orten ett kommunalt bostadsföretag, som
bygger nya hus, bör bruksvärdessystemets uppbyggnad i dagsläget
inte utgöra något problem för nyproduktionen. Den omständigheten
att kommunala bostadsföretag tidigare kan ha underprissatt
nyproduktionen och att sådant enligt vad Svea hovrätt fann utrett i
S:t Eriksmålet skett även relativt nyligen kan emellertid göra att det
finns farhågor – befogade eller ej – bland privata fastighetsägare om
att de till följd av bruksvärdessystemets uppbyggnad riskerar att
inte få igen sina pengar, om de bygger nya hyreshus. Sådana farhågor
bör enligt utredningens mening undanröjas.
Därtill kommer en annan faktor. I dagsläget är risken för de
privata fastighetsägarna visserligen i allmänhet begränsad, förutsatt
att allmännyttan bygger nya hyresbostäder. Det hänger samman
med att kostnaderna för nyproduktionen för närvarande minskar,
vilket underlättar att vid en prövning av hyran för nyproducerade
lägenheter hitta sådant jämförelsematerial i det nyligen producerade
beståndet att nyproduktionen lönar sig. I en framtida situation
där produktionskostnaderna ökar kommer jämförelselägenheterna
emellertid att ha hyressatts med utgångspunkt i en lägre produktionskostnad
, vilket gör att de privata fastighetsägarna kan få svårt
att förutse att nyproduktion av hyresbostäder skulle löna sig även
på orter där allmännyttan relativt nyligen byggt nya hyreshus.
87

Mot bakgrund av dessa förhållanden finns det enligt utredningens
uppfattning anledning att justera hyressättningsreglerna så
att de inte motverkar uppförandet av nya hus i de situationer utredningen
berör ovan. Justeringarna bör givetvis inte medföra större
påverkan på hyressättningssystemet än vad behovet motiverar. Av
direktiven följer att de förslag utredningen kan komma att lägga i
denna del inte får medföra att hyresnivån i det befintliga lägenhetsbeståndet
påverkas.
Som framgår av det anförda bör en reform innebära att man
skapar större förutsebarhet för den fastighetsägare som funderar på
att bygga ett nytt hyreshus. En annan viktig utgångspunkt, som
inte står i motsättning till detta, är att en reform även bör värna om
hyresgästernas intresse av skäliga hyresavtal.
5.2 Valet av modell
Utredningens förslag: Har hyran för en nyproducerad lägenhet
bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, som slutits innan det
första hyresavtalet ingåtts för lägenheten, skall hyran vara bindande,
om inte synnerliga skäl talar för motsatsen. En sådan förhandlingsöverenskommelse
bör med andra ord ges en presumtionsverkan.
Utredningens bedömning: Det bör inte införas några särskilda
kriterier för nyproduktionshyror. Inte heller bör någon presumtionsverkan
införas beträffande avtal mellan fastighetsägare och
enskilda hyresgäster.
5.2.1 Inledning
En reform måste ta sin utgångspunkt i att en fastighetsägare utan
hinder av bruksvärdessystemets uppbyggnad skall kunna förutse att
han genom hyran kommer att få produktionskostnaderna för sitt
hus täckta. Fastighetsägaren skall således inte behöva riskera att
hyran vid en bruksvärdesprövning sänks under denna nivå.
Utredningen har övervägt olika tänkbara sätt att åstadkomma
detta och redovisar dessa mer utförligt nedan. I korthet rör det sig
om följande modeller, som alla skulle tillämpas under en begränsad
period efter uppförandet av ett hus:
• Särskilda kriterier skapas för nyproduktionshyror.
88

• Har en hyra bestämts i en förhandlingsöverenskommelse, får
hyran inte ändras, om det inte föreligger synnerliga skäl.
• Hyresnämnden kan ge ett förhandsbesked om hyran för en
lägenhet antingen med utgångspunkt i kostnadskriterier eller
efter en mer formell prövning. En formell prövning skulle innebära
att en hyra inte får ändras utan att det föreligger synnerliga
skäl, om den har bestämts i ett enskilt avtal mellan en fastighetsägare
och en hyresgäst och hyresnämnden har godkänt den
efter en prövning av att hyresgästen fått all nödvändig
information.
5.2.2 Särskilda kriterier för nyproduktionshyror
Utredningen har övervägt hur ett system skulle kunna utformas där
hyran för nyproducerade hus bestäms med ledning av skäliga
kostnader för framför allt produktion, drift och underhåll av husen.
I ett sådant system skulle frågan om avskrivningstider bli central.
Förutom de angivna parametrarna skulle man vid konstruktionen
av ett kostnadsbaserat system även behöva beakta frågan om man
vid bestämmandet av hyran skulle få ta hänsyn till en kalkylränta,
dvs. ett avkastningskrav på fastighetens kapitalvärde, och hur stor
denna i så fall skulle vara.
Av direktiven följer att det system utredningen föreslår – således
även ett kostnadsbaserat system – skall innefatta en möjlighet till
prövning av hyrans skälighet.
Vid utredningens överväganden har det visat sig att beräkningen av
kostnaderna för ett hyreshus är förenad med stor osäkerhet. En kostnadshyresmodell
kan inte beskrivas på ett exakt sätt, och den praktiska
tillämpningen av sådana modeller kan variera (jfr SOU 2004:28
s. 71 ff.). Resultatet av en beräkning kan variera med 20–30 procent
beroende på vem som gör beräkningen utan att man kan säga att
någon av beräkningarna är felaktig. När det gäller kostnadshyressättning
av vissa statliga byggnader har det också visat sig omöjligt
att i detalj föreskriva hur en kostnadshyra skall beräknas, och det
har i stor utsträckning förekommit skilda meningar om värdet av
de faktorer som beräkningarna skall grunda sig på (SOU 2004:28
s. 129).
Den osäkerhet som är förenad med en kostnadshyresmodell är
alltför stor för att en fastighetsägare skall kunna antas våga lita till
en prövning i efterhand som sker med utgångspunkt i kostnads89

kriterier. Ett system för särskilda nyproduktionshyror bör därför
inte bygga på sådana kriterier.
Utredningen återkommer nedan till frågan om en kostnadshyresmodell
skulle kunna tillämpas i samband med en förhandsprövning
av en hyra.
5.2.3 Verkan av en förhandlingsöverenskommelse
I den överenskommelse mellan hyresbostadsmarknadens parter
som är en viktig bakgrund till utredningens direktiv föreslås det att
villkor som gäller ett nyproducerat hus och avtalats mellan en
fastighetsägare och en hyresgästorganisation skall vara bindande,
om inte synnerliga skäl talar för motsatsen. I direktiven redovisas
detta förslag men betonas samtidigt att det skall vara möjligt att
pröva avtalade hyresvillkors skälighet.
Förslaget från parterna innebär alltså att en förhandlingsöverenskommelse
skall gälla, om det inte läggs fram väldigt starka skäl för
att den är felaktig. Med juridisk terminologi kan detta uttryckas
som att förhandlingsöverenskommelsen får en presumtionsverkan.
En sådan modell skulle enligt utredningens bedömning skapa en
möjlighet till önskad förutsebarhet för fastighetsägarna. Samtidigt
skulle modellen säkerställa att sådana hyror som omfattas av en
presumtionsverkan och därmed i praktiken blir mycket svåra att
ändra inte bestäms utan medverkan av en hyresgästorganisation
med den trygghet för hyresgästerna detta innebär.
Förslaget ger det kollektiva hyressättningssystemet och dess
parter en betydelse som är större än den de har enligt gällande rätt.
Samtidigt måste man hålla i minnet att det även i dagens system
kan slutas mer långtgående avtal när en hyresgästorganisation
förhandlar än när en enskild hyresgäst gör det. Det är endast en
hyresgästorganisation som får avtala bort vissa rättigheter som
hyresgäster annars har i fråga om standard och underhåll och som
får avtala om hyreskompensation för införande av system för
självförvaltning.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet har alltså även i
gällande hyreslagstiftning ansetts särskilt lämpat att tillgodose
hyresgästernas trygghet och intressen. I detta system säkerställs
det också att den organisation som företräder hyresgästerna i ett
hus har tillräckliga kvalifikationer för sin uppgift.
Den roll en hyresgästorganisation får med den nu diskuterade
modellen kan för övrigt i viss mån jämföras med den roll arbets90

marknadens parter har i många europeiska länder inom ramen för
s.k. allmängiltigförklaring av kollektivavtal.
En sådan reform som föreslagits av hyresbostadsmarknadens
parter skulle sammanfattningsvis utvidga det kollektiva förhandlingssystemets
betydelse när det gäller nyproducerade hus men inte
innebära någon radikal kursändring i denna fråga.
Nackdelen med en presumtionsverkan är framför allt att nya
hyresgäster får svårare att få en prövning till stånd av sina hyror.
Samtidigt skulle en ny hyresgäst som slöt ett hyresavtal för en
lägenhet vars hyra omfattades av en presumtionsverkan vara väl
medveten om att så var fallet; en förutsättning för att en förhandlingsöverenskommelse
skall medföra presumtionsverkan bör enligt
utredningens mening vara att den måste ha slutits före hyresavtalet,
så att inte en hyresgäst som slutit ett avtal i tron att det skall kunna
prövas fullt ut av hyresnämnden i efterhand riskerar att drabbas av
en presumtionsverkan.
Hyresgästen skulle således stå inför ett fritt val, samtidigt som
han genom hyresgästorganisationens medverkan skulle vara
skyddad mot att hyran blev oskälig. Nackdelen av den inskränkta
prövningsmöjligheten bör därför inte överdrivas.
Under förutsättning att systemet utformas på ett sådant sätt att
hyran kan ändras i klara fall av missbruk av presumtionsreglerna
anser utredningen att intresset av att få till stånd en större nyproduktion
av hyresbostäder väger tyngre än nackdelen av hyresgästernas
inskränkta prövningsmöjlighet.
Systemet innebär att en fastighetsägare själv kan välja om han vill
sluta en förhandlingsöverenskommelse med en hyresgästorganisation
och på så sätt komma i åtnjutande av presumtionsverkan eller
om han i stället vill sluta avtal med de enskilda hyresgästerna; utredningen
återkommer nedan till frågan om vilken verkan sådana
avtal bör ha.
Utredningen förutsätter att både den etablerade hyresgäströrelsen
och andra hyresgästorganisationer är lojala mot ett system
med presumtionsverkan för förhandlingsöverenskommelser och
medverkar till förhandlingar, om en fastighetsägare önskar sådana.
Ett system med de angivna utgångspunkterna utgör enligt utredningens
bedömning en framkomlig väg för att stärka förutsebarheten
avseende hyrorna och därmed gynna nyproduktionen av
hyresbostäder. I avsnitt 4.3 kommer utredningen att överväga den
närmare utformningen av ett sådant system.
Dessförinnan finns det anledning att behandla vad som skall
hända, om de kollektiva förhandlingarna strandar.
91

5.2.4 Förhandsprövning i hyresnämnden?
Inledning
Utredningens utgångspunkt är att förhandlingsöverenskommelser
om nyproduktionshyror kommer att kunna komma till stånd. Det
kan emellertid tänkas att parterna i de kollektiva förhandlingarna
inte kommer överens om nyproduktionshyrorna. Utredningen har
för sådana situationer, där de kollektiva förhandlingarna strandat,
diskuterat om det för nybyggda lägenheter som ett komplement till
den modell som redovisas i närmast föregående avsnitt även skall
kunna slutas individuella hyresavtal med begränsade prövningsmöjligheter
och i så fall under vilka förutsättningar. Vidare har
utredningen diskuterat möjligheterna till förhandsbesked från
hyresnämnden.
Förhandsprövning av individuella hyresavtal
Om en fastighetsägare och en hyresgäst slutit ett hyresavtal, skulle
det kunna finnas en bestämmelse om att detta under vissa förutsättningar
skulle vara bindande, om inte synnerliga skäl talade för
motsatsen. Även ett enskilt avtal skulle alltså kunna tillmätas
presumtionsverkan. Detta skulle kunna åstadkommas genom att
det i avtalet fördes in ett förbehåll mot vanlig hyresprövning under
högst tio år.
För att skydda hyresgästerna skulle en bestämmelse om presumtionsverkan
för individuella hyresavtal behöva innebära att en sådan
verkan inträdde först om förbehållet mot vanlig hyresprövning
godkänts av hyresnämnden.
I den modell utredningen framför allt diskuterat skulle hyresnämndens
prövning ta sin utgångspunkt i de förhållanden under
vilka avtalet slutits. En sådan prövning skulle kunna utformas så att
hyresnämnden skulle ha att godkänna ett förbehåll, om inte synnerliga
skäl talade emot ett godkännande med hänsyn till omständigheterna
vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och
omständigheterna i övrigt. Nämnden skulle i en sådan modell inte
bedöma skäligheten i den avtalade hyran enligt bruksvärdesreglerna
eller några andra kriterier, utan prövningen skulle närmast avse om
hyresgästen fått all nödvändig information.
En modell av detta slag skulle skapa goda möjligheter för fastighetsägare
att bygga nya hyreshus på förutsebara villkor även i de
fall där de kollektiva förhandlingarna strandat. Modellen skulle vara
92

särskilt positiv för mindre fastighetsägare. Den skulle emellertid
innebära att enskilda hyresgäster kunde avtala om hyror som avsevärt
överstiger bruksvärdet utan vare sig en reell möjlighet till
senare justering eller den trygghet som ligger i en hyresgästorganisations
medverkan vid hyressättningen. Den genomsnittlige hyresgästen
skulle komma att ha en svag förhandlingsposition gentemot
fastighetsägaren.
Hyresrätten skiljer sig från t.ex. bostadsrätt eller egnahem
därigenom att den skall stå till buds för personer som inte vill ta de
ekonomiska risker som är förenade med andra typer av boende.
Hyresrätten skall vara en trygg boendeform.
Som ett skydd för hyresgästerna finns bl.a. reglerna om bruksvärdesprövning.
Den inskränkning utredningen ovan föreslår i
bruksvärdesprövningen genom införandet av en presumtionsregel
för nyproduktion utgår från att hyresgästernas intressen har tagits
till vara av en organisation som företräder dessa. Något motsvarande
skydd som säkerställer att privata fastighetsägare inte kan utnyttja
en marknadssituation för att sluta avtal om höga hyror finns
inte i den nu diskuterade modellen.
Starka konsumentpolitiska skäl kan således anföras mot denna
modell.
Av direktiven framgår det dessutom att utredningen skall söka
finna lösningar som samtliga tre organisationer på hyresmarknaden
står bakom. Det har under utredningsarbetet visat sig att denna
förutsättning inte skulle vara möjlig att uppfylla med den nu
redovisade modellen.
Utredningen lägger därför inget förslag av denna innebörd.
Förhandsprövning av hyrans skälighet
Ovan har utredningen diskuterat – och avfärdat – en prövning av
hyran i efterhand med utgångspunkt i kostnadskriterier. Frågan är
om det skulle vara möjligt att konstruera ett system med sådan
prövning på förhand.
Vid en förhandsprövning får en fastighetsägare ett besked om
vilken hyra han kan få ta ut och kan med utgångspunkt från det
beskedet avgöra om huset skall byggas eller inte. Behovet av förut93

sebarhet skulle således på sätt och vis bli tillgodosett i ett system
med förhandsprövning enligt kostnadskriterier.
Å andra sidan leder den osäkerhet som är förenad med kostnadshyressättning
och som redovisas ovan till att det knappast kan
antas utbildas en praxis enligt fasta kriterier. Det kommer även på
sikt att bli svårt för en hyresnämnd att göra en bedömning som inte
blir lätt att angripa.
Osäkra bedömningsgrunder och avsaknad av tydlig praxis kan
förväntas leda till många överklaganden. Det finns goda skäl att
avstå från att skapa system som redan på förhand kan förväntas få
en sådan effekt.
Vidare skulle en prövning i hyresnämnd på förhand med
utgångspunkt i kostnadskriterier närma sig ett system med hyresreglering.
Ett sådant system har klara nackdelar och bör inte införas.
Utredningen anser därför inte att en prövning med utgångspunkt
i kostnadskriterier är en framkomlig väg, även om den sker
på förhand.
Möjligheter att hantera strandade förhandlingar inom det kollektiva
förhandlingssystemet
Även om det inte i lagstiftningen ges någon möjlighet till presumtionsverkan
i en situation där de kollektiva förhandlingarna
strandat, behöver detta inte utesluta att en sådan situation kan
hanteras av parterna själva inom ramen för sådana tvistlösningsmekanismer
som parterna själva byggt upp, såsom Hyresmarknadskommittén
eller Bostadsmarknadskommittén (vilka beskrivs i
kap. 2). Detta är emellertid en fråga för parterna på hyresbostadsmarknaden,
inte en fråga för lagstiftaren.
94

5.3 Den närmare utformningen av ett system med
presumtionsverkan för förhandlingsöverenskommelser
Utredningens förslag: För att en förhandlingsöverenskommelse
skall kunna tillmätas presumtionsverkan måste vissa krav vara
uppfyllda. Överenskommelsen skall gälla en bostadslägenhet i ett
nybyggt hus eller en lägenhet som byggts om från t.ex. lokal eller
förråd till bostad. Den måste även ha slutits mellan en fastighetsägare
och en hyresgästorganisation som är etablerad på orten. En
förhandlingsöverenskommelse kan slutas beträffande såväl ett befintligt
(men nybyggt) som ett planerat hus. En hyra som omfattas
av presumtionsverkan får inte användas som jämförelsematerial vid
bestämmande av en annan hyra. Om det föreligger synnerliga skäl,
bryts presumtionen för den förhandlade hyrans riktighet. Med
synnerliga skäl avses klara oegentligheter vid förhandlingarna. Utan
hinder av presumtionen får hyran ändras i den mån det är skäligt
med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten eller till
tillval eller frånval som hyresgästen har gjort. Presumtionen gäller
inte förhandlingsersättning till en hyresgästorganisation. Tio år
efter det att den första hyresgästen i lägenheten fått tillträde till
den upphör presumtionen för lägenhetens hyra att gälla.
5.3.1 Systemets tillämpningsområde
Systemet bör i princip omfatta nybyggda hus. En ombyggnad av
hyreslägenheter skapar normalt inte fler bostäder och bör därför
inte omfattas av systemet. Däremot bör en ombyggnad av utrymmen
som i dag inte används till bostäder omfattas av regleringen.
Det kan röra sig om att vindsförråd i ett hyreshus byggs om till
bostäder eller om en ombyggnad av lokaler till bostäder. Denna
avgränsning är för övrigt i princip densamma som i förordningen
(2001:531) om statligt investeringsbidrag för byggande av bostäder
som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist och förordningen
(2003:506) om investeringsstimulans för byggande av
mindre hyresbostäder och studentbostäder.
95

5.3.2 Förhandling och förhandlingstidpunkt
En effektiv ordning med presumtion för kollektivt förhandlade
hyrors riktighet förutsätter att det är möjligt att slutföra de
kollektiva förhandlingarna redan innan ett hus börjar byggas. I
hyresförhandlingslagen behöver det därför klargöras att en förhandlingsordning
kan ingås även för ett hus på planeringsstadiet.
I praktiken torde det bli fastighetsägaren som tar initiativet till
en förhandling och därmed bestämmer på vilket stadium i byggprocessen
den sker. En förhandling kan gå till på det sättet att
fastighetsägaren för hyresgästorganisationen presenterar ett underlag
i form av bl.a. kalkyler och ritningar (som kan, men inte behöver
vara, bygglovshandlingar) och att hyresgästorganisationen
med stöd av detta material och sin erfarenhet samt med beaktande
av de intressen den har att tillgodose gör en bedömning av rimligheten
i den begärda hyran. Når parterna ett resultat som båda är
nöjda med, sluts en förhandlingsöverenskommelse. Når de inget
sådant resultat, får fastighetsägaren välja mellan att bygga huset
ändå och få hyran bedömd enligt bruksvärdesprincipen, att skrinlägga
sina planer på ett nytt hyreshus eller att, om en sådan möjlighet
skapas av organisationerna på hyresbostadsmarknaden och
deras medlemmar, låta tvisten lösas av ett partssammansatt tvistlösningsorgan
.
5.3.3 Parterna
Fråga är med vilken hyresgästorganisation en fastighetsägare skall
ingå en förhandlingsordning – och därefter en förhandlingsöverenskommelse
– för ett hus som ännu inte är byggt. En annan fråga
rörande behörig hyresgästorganisation är hur hyresnämnden skall
besluta i en – låt vara närmast teoretisk – situation där flera hyresgästorganisationer
var för sig begär en förhandlingsordning för ett
sådant hus.
Regleringen av en hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning
fäster vikt vid det antal lägenheter som förhandlingsordningen
kan förväntas komma att omfatta (10 § hyresförhandlingslagen).
I ett nytt hus kommer förhandlingsordningen alltid att omfatta
alla lägenheter till en början, och när det gäller tiden efter det
att hyresgästerna har möjlighet att lämna det kollektiva förhandlingssystemet,
uttalas det i kommentaren till hyresförhandlingslagen
att man i allmänhet torde kunna utgå från att flertalet av
96

lägenheterna även efter hyresförhållandets tre första månader
kommer att omfattas av förhandlingsordningen. Den omständigheten
att det i ett hus på planeringsstadiet oftast inte torde finnas
några tilltänkta hyresgäster spelar därför mindre roll.
När fastighetsägaren skall förhandla om kommande hyror för att
utröna om det alls är lönt att bygga ett visst hyreshus – en situation
där det vanligen ännu inte finns några hyresgäster – framstår det
som naturligt att han gör det med en organisation som är etablerad
på orten. Det kan röra sig om den allmänt etablerade hyresgäströrelsen
i form av Hyresgästföreningen men också om en lokal,
sedan tidigare etablerad hyresgästorganisation. Skulle det förekomma
att flera hyresgästorganisationer får anses etablerade på en
ort, bör fastighetsägaren ha rätt att välja med vilken organisation
han vill förhandla så länge ett hus befinner sig på planeringsstadiet.
Har en fastighetsägare slutit en förhandlingsöverenskommelse med
en hyresgästorganisation som är etablerad på orten, bör alltså
denna överenskommelse gälla även om en annan hyresgästorganisation
är bättre etablerad.
En förening kan givetvis inte anses etablerad på orten, om den
består av personer som agerar som bulvaner för fastighetsägaren i
syfte att förhandla fram för denne gynnsamma hyror men sedan
inte själva bosätter sig i lägenheterna. En sådan förening framstår
närmast som fiktiv. Har en bulvansituation av detta slag förelegat
vid slutandet av en förhandlingsöverenskommelse, bör överenskommelsen
inte tillmätas presumtionsverkan.
Det kan även finnas situationer som inte är renodlade bulvansituationer
men där man ändå måste fråga sig om en förening bör
anses etablerad i lagens mening. Den närmare gränsdragningen
avseende vad som skall anses som en etablerad hyresgästorganisation
är inte möjlig att göra i lag utan får – med de ovan gjorda uttalandena
– överlämnas till rättstillämpningen.
Fråga är när ett hus så att säga börjar vara på planeringsstadiet,
alltså i vilket skede det på en – normalt sett obebyggd – fastighet
skall anses finnas ett hus på planeringsstadiet. Enligt utredningens
mening bör det för att så skall anses vara fallet ha vidtagits
konkreta och seriösa åtgärder i form av i vart fall upprättande av
handlingar.
Ett hus bör inte längre anses vara på planeringsstadiet, när de
egentliga byggnadsarbetena påbörjats. Med detta avser utredningen
den tidpunkt då gjutning av källargolv eller bottenplatta påbörjats,
alltså samma avgränsning som i Boverkets föreskrifter om statlig
bostadsbyggnadssubvention.
97

5.3.4 Innebörden i begreppet ”synnerliga skäl”
Begreppet synnerliga skäl bör avgränsas så att det endast undantagsvis
kan anses uppfyllt, samtidigt som det säkerställer att en
hyresgäst inte blir bunden av en hyra som en hyresgästorganisation
t.ex. blivit lurad att gå med på. Vid en avvägning mellan dessa
intressen anser utredningen att kravet på synnerliga skäl bör vara
uppfyllt när det förekommit klara oegentligheter vid de kollektiva
förhandlingarna. Det rör sig framför allt om de situationer som
enligt 28–36 §§ lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar
på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) leder till avtals
ogiltighet: hot, tvång, svek, ocker samt de s.k. generalklausulerna i
33 och 36 §§ avtalslagen. Med de senare avses situationer där det
skulle strida mot tro och heder att åberopa en rättshandling med
hänsyn till omständigheterna vid dess tillkomst eller det annars
skulle vara oskäligt att tillämpa ett avtalsvillkor. Fall av oegentligheter
vid hyresförhandlingar kan vara där det står klart att en
fastighetsägare presenterat ett oriktigt underlag vid förhandlingarna
och det måste antas att felet påverkat hyran i mer än ringa
mån. Det kan givetvis också röra sig om sådana ovanliga situationer
som att en företrädare för endera parten uppenbart inte varit i
stånd att sköta förhandlingarna på grund av sjukdom eller annan
orsak och detta måste ha stått klart för andra parten eller en
företrädare för denne eller att en företrädare för den ena parten av
någon orsak som är hänförlig till den andra – såsom hot, mutor e.d.
– underlåtit att sköta sitt uppdrag som han borde.
5.3.5 Presumtionsverkans varaktighet
Det undantag från den vanliga hyreslagstiftningen som presumtionen
utgör i fråga om ett visst hus bör inte gälla under längre tid
än vad som är företagsekonomiskt motiverat. En väl avvägd
tidrymd är enligt utredningens mening tio år från den dag då den
första hyresgästen i lägenheten tillträdde den.
5.3.6 Justering av hyran
Under de tio år då presumtionen gäller kan kostnaderna för drift
och underhåll av ett hus ändras såväl nominellt (på grund av
inflation) som reellt (på grund av kostnadsökningar i samhället
98

eller förändringar av skatter och avgifter). Det framstår därför som
skäligt att hyran kan ändras under denna tid.
En justering av en hyra som bestämts av parterna i de kollektiva
förhandlingarna torde i normalfallet komma till stånd efter kollektiva
förhandlingar. I sådana fall där parterna inte kommer överens
eller där en enskild hyresgäst är missnöjd med resultatet av de
kollektiva förhandlingarna måste det dock finnas kriterier för
hyresnämndens prövning. Eftersom den ursprungliga hyran inte
bestämts med utgångspunkt i bruksvärdesprincipen, är det självklart
att inte heller en hyresjustering kan utgå från denna. Däremot
framstår det som naturligt att den allmänna hyresutveckling som
äger rum på en ort får återspeglas även i det nyproducerade
beståndet. På så sätt kan de ändrade kostnaderna för förvaltning av
de nyproducerade bostäderna grovt sett bli täckta utan att det därmed
sker något överkompensation. Med hänsyn till allmännyttans
hyresnormerande roll torde den allmänna hyresutvecklingen på en
ort vanligen kunna antas vara densamma som den allmänna hyresutvecklingen
i allmännyttan på orten. Vad som avses med detta är
den genomsnittliga procentuella förändringen av bruksvärdeshyrorna
i allmännyttan.
Skulle en fastighetsägare under ett eller flera år ha underlåtit att
ta ut en hyreshöjning han skulle ha rätt till enligt en bestämmelse
av denna innebörd, bör det inte medföra att fastighetsägaren ett
senare år får ta ut en högre hyreshöjning än vad det årets allmänna
hyresutveckling på orten motiverar.
En rätt till hyresjustering i enlighet med det anförda kommer att
utgöra ett undantag från presumtionsregeln om en kollektivt förhandlad
inflyttningshyras riktighet under tio år. Enskilda hyresgäster
kommer därmed att ha möjlighet att få hyresjusteringar prövade
rättsligt fullt ut. Detta är också fullt rimligt med hänsyn till att
sådana justeringar, till skillnad mot inflyttningshyrans storlek, inte
varit kända för dem, när de flyttade in i sina lägenheter.
5.3.7 Presumtionsverkan och likhetsprincipen
Likhetsprincipen i 21 § hyresförhandlingslagen innebär att samma
hyra skall bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte med
hänsyn till vad som är känt om lägenheternas beskaffenhet och
99

övriga omständigheter kan anses vara skillnad mellan dem i fråga
om bruksvärdet. Inom ett och samma hus medför denna bestämmelse
enligt utredningens bedömning inte några påtagliga problem
för tillämpningen av presumtionsbestämmelsen, eftersom de bedömningar
som där kan behöva göras är relativt enkla. Exempelvis
kan det i ett visst fall vara skäligt att en lägenhet högt uppe i ett hus
får högre hyra än en lägenhet långt nere i huset. Bestämmelsen
medför emellertid problem, om en förhandlingsordning omfattar
såväl nyproducerade som äldre hus, eftersom avsikten är just att det
under en tioårsperiod skall kunna råda andra hyresnivåer i det
nyproducerade huset än i övriga hus i samma förhandlingsordning.
För sådana nyproducerade lägenheter där inflyttningshyran omfattas
av en presumtionsverkan anser utredningen därför att likhetsprincipen
i hyresförhandlingslagen bör begränsas till att avse
sådana lägenheter i samma hus som också omfattas av en presumtionsverkan.
5.3.8 Jämförelser mellan nyproduktionshyror och andra hyror
Utredningen får enligt direktiven inte föreslå regler som skulle
kunna medföra att hyresnivån i det befintliga lägenhetsbeståndet
påverkas. Direktivens krav i detta avseende kan uppfyllas genom att
en lägenhet, där hyran bestämts enligt en förhandlingsöverenskommelse
på sådant sätt att det krävs synnerliga skäl för att ändra den,
inte får användas som jämförelselägenhet vid en bruksvärdesprövning.
Utredningen har emellertid övervägt en möjlighet att använda
en sådan lägenhet som jämförelselägenhet, om de lägenheter som
skall jämföras har närliggande produktionsår. En fördel med en
sådan ordning är att nyproduktionshyrorna får ett vidare genomslag
än vad som annars hade varit fallet, vilket ytterligare kan
stimulera nyproduktionen. Hur en bestämmelse av angiven innebörd
skulle kunna fungera kan illustreras med ett exempel:
I ett bostadsområde sluter ett kommunalt bostadsföretag och en
hyresgästorganisation en förhandlingsöverenskommelse om hyra för
det planerade huset A. Det krävs synnerliga skäl för att ändra den
överenskomna hyran. I samma område vill en privat fastighetsägare
också bygga ett hus men kommer inte överens med hyresgästorganisationen.
Denne fastighetsägare bygger ändå hyreshuset B, där
hyrorna inte kommer att omfattas av någon presumtionsverkan. Hus
B står klart en kortare tid efter hus A. När hyran för en lägenhet i hus
B skall prövas, kommer det med en bestämmelse av angiven innebörd
att vara möjligt att åberopa hyran för en motsvarande lägenhet i hus A.
100

För att möjligheten till jämförelse inte skall bli för vidsträckt kan
man tänka sig en regel om att två lägenheter för att anses ha närliggande
produktionsår inte bör ha färdigställts med längre tidsmellanrum
än t.ex. två år.
Mot en sådan, begränsad användning av hyror med presumtionsverkan
som jämförelsematerial anser utredningen i och för sig inte
att några beaktansvärda invändningar kan resas.
Det finns emellertid en risk för att hyror med presumtionsverkan
kan komma att användas i vidare utsträckning, vilket skulle
kunna innebära beaktansvärda nackdelar.
För det första kan det, om man anknyter till exemplet ovan,
tänkas att ägaren till hus B först efter ett par år inser att lägenheterna
i hus A kan användas som jämförelsematerial för att höja
hyrorna i hus B. Då har det redan flyttat in hyresgäster i hus B. Till
skillnad från hyresgästerna i hus A har de inte på förhand vetat att
deras hyra skulle kunna komma att bestämmas på den nivå där
hyrorna i det huset ligger. Denna brist på förutsebarhet i en
situation som den angivna talar enligt utredningens uppfattning
mot att hyror med presumtionsverkan skall kunna användas som
jämförelsematerial ens i den begränsade omfattning utredningen nu
diskuterar.
Det finns även en annan och allvarligare komplikation med den
beskrivna jämförelsemöjligheten. Om hyrorna för hus B i exemplet
ovan sätts med beaktande av hyrorna i hus A och – i nästa steg –
hyrorna i hus B åberopas som jämförelsematerial vid en bestämning
av hyrorna för ett något äldre hus i det befintliga beståndet, finns
det nämligen inget som hindrar ett sådant åberopande. Även om
jämförelsemöjligheten i ett första steg begränsas till hus med närliggande
produktionsår, uppstår det alltså i ett andra steg en klar
risk för en spridningseffekt, som inte är önskvärd. För att motverka
den risken skulle det krävas en regel om att hus där hyran
bestämts med beaktande av en hyra, som inte får ändras om det
inte föreligger synnerliga skäl, inte får användas som jämförelsematerial
vid bestämmandet av hyran för andra hus – alltså att om
hyran för hus B bestämts med beaktande av hyran för hus A, får
hyran i hus B inte beaktas vid bestämmandet av hyran för hus C.
En sådan bestämmelse skulle enligt utredningens uppfattning leda
till att regelverket blev alltför komplicerat.

De nu beskrivna nackdelarna med den jämförelsemöjlighet utredningen
övervägt är enligt utredningens mening så stora att de
inte väger upp fördelen med en sådan möjlighet.
101

5.3.9 Ingen presumtion för förhandlingsersättning till
hyresgästorganisation
En hyresgästorganisation får i det system utredningen föreslår en
roll som i viss mån skiljer sig från den roll en sådan organisation
annars spelar. För det första får organisationens godkännande av en
viss hyra en verkan som sådana godkännanden annars inte har. För
det andra kan organisationen ofta komma att förhandla för hus där
den inte vet om den kommer att ha en enda medlem. Den roll
hyresgästorganisationen sålunda spelar kan sägas ha vissa offentligrättsliga
inslag.
I utredningens uppdrag ingår emellertid inte att överväga någon
förändring av systemet för förhandlingsersättning (den ersättning
en hyresgästorganisation får för sitt förhandlingsarbete). Sådan
ersättning skall alltså även i detta system bestämmas av parterna i
förhandlingsöverenskommelsen. Att vid det förhållandet låta förhandlingsersättning
omfattas av presumtionsverkan skulle enligt
utredningens mening ge den enskilde hyresgästen en alltför svag
ställning gentemot parterna i det kollektiva förhandlingssystemet.
Ett undantag från presumtionsregeln bör därför göras för förhandlingsersättning.
5.4 Om presumtionen bryts
Utredningens förslag: Bryts presumtionen, bestäms hyran enligt
bruksvärdesprincipen.
I de fall där det inte slutits någon förhandlingsöverenskommelse,
innan det första hyresavtalet ingicks för en lägenhet, blir presumtionsregeln
inte tillämplig för den lägenheten. I dessa fall – där det
mycket väl kan finnas en, senare sluten, förhandlingsöverenskommelse
– kommer hyran, liksom hittills, att bestämmas enligt
bruksvärdesprincipen. Som utredningen funnit ovan bör det ju inte
införas någon möjlighet till presumtionsgrundande enskilda avtal
eller till förhandsbesked från hyresnämnden i en sådan situation.
Frågan är emellertid vad som skall hända i de fall där det råder en
presumtion för den kollektivt avtalade inflyttningshyrans riktighet
men där denna presumtion bryts. Enligt vilka kriterier skall hyran
då bestämmas? Dessa fall kan visserligen förväntas bli mycket sällsynta,
eftersom utredningen föreslår stränga krav för att presumtionen
skall brytas, men de torde ändock komma att finnas.
102

Utredningen har ovan tagit avstånd från införandet av särskilda
kriterier för hyran i nyproducerade bostäder. Det finns inte skäl att
inta någon annan ståndpunkt för det obetydliga antal fall där presumtionen
bryts. I dessa fall talar i stället intresset av ett system
som inte är onödigt komplicerat för att bruksvärdesprincipen
tillämpas på samma sätt som för de hus där det inte slutits någon
förhandlingsöverenskommelse med presumtionsverkan. En bestämmelse
av denna innebörd bör dessutom kunna bidra till att fastighetsägare
vinnlägger sig om att presentera ett fullständigt material
för hyresgästorganisationen i de förhandlingar som föregår en
överenskommelse, eftersom brister i materialet kan leda till att
hyran bestäms enligt ett system som ofta får förväntas vara mindre
fördelaktigt för fastighetsägaren.
5.5 Effekter av tillfälliga investeringsstöd
Utredningens bedömning: Frågan om effekten av tillfälliga investeringsstöd
inom ramen för systemet med presumtionsverkan för
kollektivt förhandlade hyror avgörs av parterna i de kollektiva förhandlingarna
.
Av direktiven framgår att utredningen skall beakta vilka effekter
som olika slag av tillfälliga investeringsstöd till bostadsbyggandet
medför för hyrorna i nybyggda hus. Med den lösning utredningen
föreslår avgörs den frågan av parterna genom en förhandlingsöverenskommelse
i den mån en sådan har presumtionsverkan. I övriga
fall, alltså där bruksvärdesprincipen skall tillämpas, blir det ingen
skillnad i detta avseende jämfört med dagens system.
5.6 Effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet
Utredningens bedömning: Risken för att utredningens förslag
skulle få några negativa effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet är försumbar.
I direktiven åläggs det utredningen att beakta vilka effekter som
eventuella förslag kan antas medföra för förvaltningen av det
befintliga byggnadsbeståndet. Med denna skrivning torde avses
risken för att en fastighetsägare river ett hyreshus och bygger ett
103

nytt i stället för att rusta upp det gamla huset, eftersom han
därigenom skulle komma i åtnjutande av de särskilda reglerna för
hyror i nybyggda hus, vilket inte skulle ha blivit fallet vid en
upprustning.
Med utredningens förslag kommer någon presumtionsregel inte
att gälla för hyrorna i ett hus, om inte en hyresgästorganisation vill
det. Det är svårt att föreställa sig att en hyresgästorganisation
skulle gå med på en presumtionsverkande förhandlingsöverenskommelse
i en situation där en fastighetsägare betett sig på det sätt
som anges i föregående stycke. Risken för att utredningens förslag
skulle få några negativa effekter för förvaltningen av det befintliga
byggnadsbeståndet bedömer utredningen därför som försumbar.
5.7 Hyror för gemensamma utrymmen
Utredningens bedömning: Utredningens förslag ger möjlighet för
parterna i de kollektiva förhandlingarna att vid hyressättningen
beakta den efterfrågan äldre boende kan komma att ha på gemensamma
utrymmen för t.ex. samvaro eller hobbyverksamhet.
Socialstyrelsen har till utredningen överlämnat rapporten Varför
kan inte behovet av särskilda boendeformer tillgodoses? (Boverket
och Socialstyrelsen 2004). Där föreslås det att utredningen skall
överväga åtgärder för att en fastighetsägare genom hyran skall
kunna få täckning för gemensamma utrymmen i ett hus. Bakgrunden
till detta beskrivs på följande sätt (s. 76 f. i rapporten):
Det finns många indikationer på att morgondagens äldre i större
utsträckning kommer att efterfråga gemensamma utrymmen för t.ex.
samvaro eller hobbyverksamhet, i anslutning till sin bostad. Det gäller
t.ex. dem som flyttar från en villa till en hyreslägenhet. En förutsättning
för att sådana boendeformer ska kunna erbjudas med hyresrätt
på bostadsmarknaden är att fastighetsägaren kan få täckning för de
gemensamma delarna via hyran.
Idag medger inte hyressättningssystemet att man räknar in gemensamma
utrymmen i den hyresgrundande ytan. I princip ska fastighetsägaren
kunna få ersättning ändå, genom att tillgången till gemensamma
utrymmen tillmäts ett värde, som ökar bruksvärdet och därmed
kvadratmeterhyran för de enskilda lägenheterna. Problemet är att man
då utgår från hur hyresgäster i allmänhet antas värdera de gemensamma
utrymmena och inte från vad just de hyresgäster som faktiskt
efterfrågar dessa boendeformer är beredda att betala. Effekten blir att
fastighetsägaren inte kan vara säker på att få ta ut en hyra som täcker
104

kostnaderna för de gemensamma utrymmena, vilket starkt hämmar
utvecklandet av sådana boendeformer.
Utredningens förslag om en möjlighet till presumtionsverkan för
kollektivt förhandlade hyror ger en möjlighet för parterna i de
kollektiva förhandlingarna att beakta även kostnaden för gemensamma
utrymmen på ett sätt som gör att fastighetsägare i större
utsträckning bygger hus som motsvarar det angivna behovet.
105

6 Hyrorna i det befintliga
beståndet
6.1 Bakgrund
Grunden för hyresbestämningar i det befintliga beståndet av hyreshus
är bruksvärdessystemet. Detta utvärderades av Utredningen
om allmännyttan och bruksvärdet, som i sitt betänkande Bruksvärde,
förhandling och hyra (SOU 2000:33) drog den sammanfattande
slutsatsen att bruksvärdessystemet, tillsammans med
övriga delar av hyressättningssystemet, resulterar i en förhållandevis
god måluppfyllelse. Utredningsuppdraget innefattar inte heller
något ifrågasättande av systemets grundläggande roll för hyressättningen.
Av det nämnda betänkandet framgår det emellertid att det finns
vissa spänningar i bruksvärdessystemet. Under de senaste åren har
det, som direktiven framhåller, allt oftare ifrågasatts om de hyresskillnader
som finns mellan olika lägenheter alltid är rimliga från
bruksvärdessynpunkt. Synpunkten att hyran för en lägenhet inte
alltid fullt ut motsvarar lägenhetens bruksvärde har fått stöd bl.a. i
en undersökning som år 2001 gjordes av Institutet för bostads- och
urbanforskning vid Uppsala Universitet, Hushållens värdering av
egenskaper i bostäder och bostadsområden.
Bruksvärdet av lägenheterna i ett bestånd skall bestämmas av
hyresgästernas värderingar. Utvecklingen i vissa områden har emellertid,
som visas av undersökningarna, inneburit att den faktiska hyresstrukturen
inte fullt ut motsvarat dessa värderingar. Vissa lägenheter
har åsatts en alltför hög hyra i förhållande till hur hyresgästerna
värderat sådana lägenheter, medan andra lägenheters hyra
blivit för låg jämfört med hyresgästernas värderingar.
I praktiken avgörs bruksvärdet i stor utsträckning genom de
kollektiva förhandlingar som sker för de kommunala bostadsföretagen.
Parterna i dessa förhandlingar har därmed stora möjligheter
att justera hyresstrukturen, om de anser det befogat.
106

På många orter i landet har hyresbostadsmarknadens parter
bildat s.k. hyreskommittéer, där de arbetar tillsammans med att se
över värderingen av olika bostadsområden och olika typer av
bostäder. Utredningen har bl.a. sammanträffat med hyreskommittéerna
i Stockholm och Malmö för att få en bild av detta arbete.
Den hyresanpassning som görs på olika håll i landet, bl.a. i
hyreskommittéerna, kan vara föranledd av olika faktorer. Något
som på sina håll tillmäts betydelse är den s.k. lägesfaktorn, alltså en
lägenhets belägenhet i förhållande till centrum av en ort, allmänna
kommunikationer, lokalt serviceutbud o.d. Även andra faktorer,
såsom förändringar i hyresgästernas värderingar av olika faktorer i
en lägenhet, kan leda till förändringar i hyresstrukturen på en ort.
Utredningen saknar anledning att anlägga några synpunkter på de
värderingar som görs i anpassningsarbetet. Utredningens uppgift
får i stället anses vara att undanröja sådana hinder i lagstiftningen
som kan finnas för detta.
En anpassning av hyresstrukturen på en ort kan gå till på olika
sätt. En metod är att anpassa alla hyresgästers hyror i en sådan takt
att anpassningen inte innebär oskäliga påfrestningar på enskilda
hyresgäster. En sådan anpassning tar ganska lång tid att genomföra
i en situation där det är befogat med större förändringar i en
hyresstruktur. Den metoden har valts av hyreskommittén i Stockholm.
En anpassning med denna metod går att genomföra redan
med dagens hyreslagstiftning och kräver alltså inga lagändringar.
En annan metod är att anpassa hyresstrukturen i olika takt för
nya respektive befintliga hyresgäster. De nya hyresgästerna kan då
genast få betala den – nya – bruksvärdeshyra som bestämts vid
anpassningen av hyresstrukturen, medan de befintliga hyresgästernas
hyra anpassas till den nya bruksvärdesnivån i en sådan
takt att dessa hyresgäster inte drabbas av oskäliga påfrestningar.
Med denna metod kan en anpassning totalt sett ske snabbare än vad
som annars hade varit fallet. Hyreskommittén i Malmö har valt
denna metod, och där har anpassningen av hyresstrukturen i det
kommunala bostadsföretaget gått ganska långt. Det finns därför
skäl att närmare redovisa hur arbetet bedrivits i Malmö.
Sedan tio år tillbaka strävar det kommunala bostadsföretaget i
Malmö, MKB, efter en justering av hyressättningen så att hyran
ökar mer i centrala eller i övrigt attraktiva lägen och mindre i
utkanten av staden. Detta har resulterat i att det i stort sett är lika
stor omsättning av hyreslägenheter i alla MKB:s områden (mellan
tio och tolv procent). Vissa ytterområden i Malmö hade under
1990-talet ingen reell hyresökning, medan hyran i centrala områden
107

ökade ganska dramatiskt. Skillnaden mellan minsta och största
ökning var 25 procent.
För fyra år sedan började MKB och hyresgästföreningen i Malmö
att tillsammans gå igenom hyran för i princip alla MKB:s lägenheter.
Arbetet leder fram till nya bruksvärdesnivåer. Man har delat in Malmö
i tio olika lägeskategorier. Kategori 1 omfattar områdena närmast
torgen i centrum samt längs med stranden. Kategori 9 och 10 omfattar
de bostadsområden som uppfattas som minst attraktiva. I
vissa fall sänks hyran, vilket sker med omedelbar verkan för alla
berörda hyresgäster. I andra fall höjs hyran mer än vad som skulle
ha varit fallet vid en sedvanlig uppjustering.
I de fall där hyran höjs utöver en vanlig hyreshöjning tillämpas
den nya bruksvärdeshyran för nya hyresgäster. Befintliga hyresgäster
får behålla den gamla hyran med sedvanlig uppjustering
under tre år. Därefter höjs hyran med sedvanlig hyreshöjning plus
två procent per år tills den nya bruksvärdesnivån nåtts.
Om en fastighetsägare, som inte deltar i hyresanpassningsarbetet,
åberopar de MKB-hyror som gäller för nyinflyttade
hyresgäster (alltså de nya bruksvärdeshyrorna), kan fastighetsägaren
med stöd av dessa hyror höja hyrorna i hela sitt bestånd,
alltså även för de befintliga hyresgästerna. Detta beror på att
hyressättningen i bruksvärdessystemet utgår från hyresnivån för
lägenheter med de högsta hyrorna, sedan ej representativa topphyror
uteslutits från jämförelsematerialet. MKB och hyresgästföreningen
i Malmö har förklarat att de är medvetna om risken för
att privata fastighetsägare kan åberopa de nya bruksvärdesnivåerna
för att höja hyrorna i hela sitt bestånd. Fastighetsägarna Syd har
tagit bestämd ställning mot sådana förfaranden och klargjort detta
tydligt för sina medlemsföretag men har påpekat för utredningen
att de inte kan hindra en fastighetsägare från att förfara på detta
sätt. Det finns, har man anfört, även en risk för att enskilda, nya
hyresgäster begär hyressänkning med hänvisning till den allmänt
lägre nivån.
108

6.2 System med skilda hyresnivåer
Utredningens bedömning: Det bör vara möjligt att sluta förhandlingsöverenskommelser
som innebär att likvärdiga lägenheter
åsätts skilda hyror beroende på om det i lägenheten bor en ny eller
en befintlig hyresgäst. För att sådana överenskommelser inte skall
kunna få negativa konsekvenser för befintliga hyresgäster i andra
hus måste en regel införas som skyddar dessa mot att den högre
hyresnivån i ett system med skilda hyror för likvärdiga lägenheter
läggs till grund för en höjning av deras hyra.
En önskvärd förändring av hyresstrukturen på en ort kan innebära
att vissa lägenheter får sänkt eller oförändrad hyra, medan andra
lägenheter får en hyra som höjs mer än vad som skulle ha varit
fallet utan en sådan anpassning. Hyreshöjningar på nivåer som
endast i mindre mån överstiger de höjningar som skulle ha kommit
till stånd utan en samtidig anpassning utgör inget större problem
för hyresgästerna. Stora, plötsliga hyreshöjningar kan emellertid
utgöra en betydande påfrestning för hyresgästerna och leda till att
vissa av dem av ekonomiska skäl blir tvungna att flytta. En sådan
konsekvens i enstaka hus kan visserligen uppkomma redan i dag
efter en standardhöjande renovering men är enligt utredningens
mening inte godtagbar när det gäller anpassningar av hyresstrukturen;
dels påverkar sådana långt fler hyresgäster än en renovering,
dels medför en förändrad hyresstruktur till skillnad från en
renovering inte någon förbättring av lägenheternas standard. Det
finns därför goda skäl att skydda de befintliga hyresgästerna från
alltför kraftiga hyresstegringar till följd av en anpassning av hyresstrukturen
på en ort.
Motsvarande skyddsintresse finns inte när det gäller nya hyresgäster,
som flyttar in efter det att en anpassning gjorts. Dessa
hyresgäster har ju möjligheten att i stället välja att bo någon annanstans
utan att detta påverkar deras trygghet i boendet.
Det finns ett intresse av att – i den mån parterna på hyresbostadsmarknaden
önskar det – kunna låta en anpassning av
hyrorna till en ny hyresstruktur äga rum i olika takt för nya respektive
befintliga hyresgäster. Man kan utan några negativa konsekvenser
låta hyrorna för nya hyresgäster stiga till den nya bruksvärdesnivån
direkt efter en anpassning, medan det kan finnas behov
av att låta hyrorna öka i lägre takt för dem som bott i lägenheterna
sedan tidigare. Det kan, annorlunda uttryckt, finnas situationer där
det finns ett behov av något slags skydd för de befintliga hyres109

gästerna. I en sådan situation skulle det i ett och samma hus
komma att tillämpas två hyresnivåer, där hyran blev olika stor för
likvärdiga lägenheter: en bruksvärdeshyra och en rabatterad hyra.
Visserligen kan ett sådant system innebära att den som inte
längre behöver en stor lägenhet avstår från att flytta, eftersom han
skulle komma att räknas som ny hyresgäst vid inflyttning i en
mindre lägenhet och då riskera att behöva betala en lika hög hyra
för den mindre lägenheten som vad han före avflyttningen betalat
för den större. Ett system med skilda hyresnivåer skulle med andra
ord riskera att leda till en inlåsningseffekt, där lägenhetsbeståndet
inte utnyttjas optimalt.
Denna risk bör emellertid enligt utredningens mening inte överdrivas.
För det första rör det sig om ett övergående problem, eftersom
avsikten med en förhandlingsöverenskommelse om skilda
hyresnivåer torde vara att även de befintliga hyresgästerna efter en
övergångstid skall betala den nya bruksvärdeshyran. För det andra
förefaller det sannolikt att det i en situation som den beskrivna
skulle vara möjligt för hyresgästen att förhandla med fastighetsägaren
och få till stånd att en skyddsregel tillämpades även på hyran
i den nya lägenheten, förutsatt att båda lägenheterna har samma
ägare. Detta skulle ju ligga i fastighetsägarens intresse, eftersom
han då skulle kunna hyra ut den större lägenheten till nya hyresgäster
och av dessa ta ut full bruksvärdeshyra.
Utredningen är medveten om att två lägenheter i en bytessituation
långt ifrån alltid har samma ägare och att det inte finns ett
ekonomiskt motiv för en fastighetsägare att gå med på en lägre
hyra för den som flyttar från en bostad som ägs av en annan
fastighetsägare. Den som vill flytta till en mindre lägenhet utan att
behöva betala kanske lika mycket i hyra som han gjort hittills kan
därför ibland få svårigheter att göra det genom byte av lägenhet.
Han får då i stället förhandla med sin hyresvärd och hos denne
anmäla sitt intresse av en mindre lägenhet i samma hus eller samma
bestånd.
Bruksvärdesprincipens utformning i dag innebär att ett system
med skilda hyresnivåer skulle kunna medföra negativa konsekvenser
för befintliga hyresgäster i andra hus. Om det i en förhandlingsöverenskommelse
skulle avtalas om ett sådant system för
ett bestånd av fastigheter, uppstår det i det beståndet (minst) två
olika hyresnivåer för likvärdiga lägenheter, där den högre nivån
tillämpas endast på nya hyresgäster.

En fastighetsägare som inte
slutit en motsvarande överenskommelse för sina fastigheter skulle
emellertid i hyresnämnden kunna åberopa den högre hyresnivån
110

även när hyran för de befintliga hyresgästerna i hans hus skulle
bestämmas. Det är i en sådan situation sannolikt att hyresnämnden
skulle komma fram till att de befintliga hyresgästerna skulle betala
den högre hyran. En sådan effekt är enligt utredningens mening
inte godtagbar. Det behövs därför en regel som möjliggör förhandlingsöverenskommelser
om skilda hyresnivåer utan risk för att
befintliga hyresgäster i andra hus drabbas av oacceptabelt negativa
konsekvenser. Någon form av skydd för befintliga hyresgäster behöver
alltså införas.
Behov av hyresanpassning kan uppstå på olika ställen i landet.
Ett system där regeringen pekar ut i vilka områden det skall kunna
finnas system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster
skulle enligt utredningens uppfattning bli alltför tungrott.
Utredningen förordar i stället att möjligheten till sådana system
görs generell. Någon anledning att tidsbegränsa möjligheten till
system med skilda hyresnivåer finns inte, särskilt som det ingalunda
är självklart att ett behov av sådana framträder vid samma
tidpunkt på alla orter. Däremot kan det finnas skäl att utvärdera
regelverket, när det varit i kraft några år.
6.3 Ett system som skyddar befintliga hyresgäster
Utredningens förslag: Om en privat fastighetsägare som jämförelse-
eller bakgrundsmaterial vill åberopa den hyra som – i ett
system med olika hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster –
bestämts för en nyinflyttad hyresgäst, måste fastighetsägaren
tillämpa hela systemet med olika hyresnivåer, inte bara den enskilda
hyran. För befintliga hyresgäster måste fastighetsägaren alltså i en
sådan situation tillämpa den rabatt- eller skyddsregel som förhandlats
fram i systemet med olika hyresnivåer.
Skyddet för befintliga hyresgäster gäller inte efter det att en
lägenhet har genomgått en större renovering med standardhöjande
åtgärder. Det gäller inte heller vid andrahandsuthyrning eller lägenhetsbyte.
111

6.3.1 Behöver skyddet för befintliga hyresgäster vara
lagreglerat?
En skyddsregel kan bestämmas i en förhandlingsöverenskommelse
av parterna i det kollektiva förhandlingssystemet eller i en lagregel.
En skyddsregel som bestäms i en förhandlingsöverenskommelse
har, som utredningen ser det, stora fördelar. Den kan lätt anpassas
till lokala behov och önskemål i fråga om i vilken takt och på vilket
sätt de befintliga hyresgästernas hyror skall anpassas till ett nytt
bruksvärde inom ett visst lägenhetsbestånd. Det är positivt om det
system utredningen skapar kan göras så flexibelt som möjligt, och
detta är en möjlighet till sådan flexibilitet.
Samtidigt måste man komma ihåg att en skyddsregels främsta
funktion är att skydda de befintliga hyresgästerna i de hus där det
inte slutits förhandlingsöverenskommelser om skilda hyresnivåer
mot att drabbas av en plötslig och kraftig hyreshöjning på grund av
att det i övrigt på orten sker en anpassning av hyresstrukturen med
nya, delvis högre bruksvärden. Finns det inget skydd för dessa
hyresgäster, kommer deras hyror vid en prövning enligt dagens
system i hyresnämnden att i många fall höjas kraftigt till den nya
bruksvärdesnivån. För att förhindra sådana oönskade konsekvenser
räcker det inte med förhandlade skyddsnivåer, utan dessa måste
kompletteras med en lagreglering.
När det gäller utformningen av en lagreglering, har utredningen
övervägt huvudsakligen tre olika typer av regler.
Den första typen av regel är en nivåbaserad skyddsregel. Grundtanken
med en sådan regel är att de befintliga hyresgästerna skall
ges ett skydd genom att det i lagtexten anges en viss högsta hyreshöjning.
Den andra typen av regel är en uteslutningsbaserad skyddsregel.
Utgångspunkten för en sådan regel är att hyror för nyinflyttade
hyresgäster inte skall kunna användas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial
vid prövningen av hyran för en befintlig hyresgäst
utan uteslutas vid sådan prövning. Regeln tar alltså sikte på vilka
hyror som får användas som jämförelsematerial i en viss situation.
Den tredje typen av regel är en systemjämförande skyddsregel.
Utgångspunkten för en sådan regel är att om en fastighetsägare
som jämförelse- eller bakgrundsmaterial vill använda den hyra som
– i ett system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster
– bestämts för en nyinflyttad hyresgäst, måste fastighetsägaren
tillämpa hela systemet med skilda hyresnivåer, inte bara den
enskilda hyran. För befintliga hyresgäster måste fastighetsägaren
112

alltså i en sådan situation använda den rabatt- eller skyddsregel som
förhandlats fram i systemet med olika hyresnivåer.
6.3.2 En nivåbaserad skyddsregel?
Inledning
En nivåbaserad skyddsregel skulle grunda sig på att den årliga hyreshöjningen
inte får överstiga en viss nivå.
Närmast till hands ligger att en sådan nivå anges i lag enligt vissa
kriterier.
En sådan skyddsregel har fördelen att vara enkel att förstå och
tillämpa. Görs den generell – en fråga som behandlas nedan – gäller
den lika för alla. Samtidigt ligger i detta också regelns stora nackdel:
avsaknaden av flexibilitet och möjlighet till anpassning till lokala
förhållanden.
Det finns flera olika tänkbara kriterier för utformningen av en
skyddsnivå. Nedan redovisas var och en av dem. Vidare kan en
skyddsregel av detta slag antingen vara helt generell eller inskränkas
på olika sätt.
En skyddsregel är främst avsedd att skydda hyresgäster i hus
som inte omfattas av en förhandlingsöverenskommelse om skilda
hyresnivåer. När det gäller hus som omfattas av en sådan överenskommelse,
skulle det enligt utredningens bedömning inte finnas
någon anledning i ett system av detta slag att hindra parterna från
att själva bestämma en annan skyddsregel för befintliga hyresgäster
än den lagreglerade. Tvärtom skulle en sådan möjlighet öka förutsättningarna
för flexibilitet i systemet.
Samtidigt visar en sådan möjlighet på en av svagheterna med en
nivåbaserad skyddsregel. Förekomsten av en i lag angiven beräkningsgrund
för skyddsnivån kan nämligen göra det svårt för parterna
att förhandla fram en annan skyddsregel. En möjlighet för
parterna att i de kollektiva förhandlingarna bestämma en skyddsregel
som avviker från den lagreglerade skulle kunna bli en chimär.
Utredningen återkommer nedan till denna fråga.
113

Kriterier för skyddsnivån
Att i lag direkt slå fast en procentsats skulle inte vara lämpligt med
hänsyn till osäkerheten i inflationsutvecklingen och andra ekonomiska
faktorer. Utredningen har i stället övervägt huvudsakligen
två olika modeller för en nivåbaserad skyddsregel som bestäms i
lag.
Den ena modellen utgår från de genomsnittliga hyreshöjningarna
på orten under det senaste året. Skyddsregeln blir då, om annat inte
bestäms i en förhandlingsöverenskommelse, detta genomsnitt plus
ett i lag angivet procenttal.
Den andra modellen utgår från konsumentprisindex (KPI), som
är det mest använda måttet för den allmänna prisutvecklingen och
används bl.a. som inflationsmått och vid avtalsreglering. KPI
bestäms av Statistiska centralbyrån (SCB) varje månad och avser att
visa hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklar sig för hela den
privata inhemska konsumtionen. Under de senaste tre åren har KPI
varierat mellan 2,1 och 2,5 procent. Med en KPI-baserad modell
skulle skyddsregeln, om annat inte bestäms i en förhandlingsöverenskommelse,
bli ökningen av KPI plus ett i lag angivet procenttal.
Det förhållandet att det i båda modellerna skulle finnas ett visst
procenttal som läggs till utöver genomsnittet av hyreshöjningar
respektive KPI grundar sig på att nivån i en skyddsregel inte bör
vara alltför låg, eftersom en skyddsregel då skulle kunna träda in
vid vanliga hyreshöjningar och därmed riskera att få karaktären av
en allmän hyresreglering, vilket inte är avsikten. Ett procenttal
skulle behöva bestämmas efter en avvägning mellan intressena av
att undvika risken för att en skyddsregel får karaktären av en allmän
hyresreglering och av att befintliga hyresgäster ges ett reellt
skydd mot påtvingad avflyttning på grund av plötsligt och kraftigt
höjda hyror.
Vad en regel av detta slag praktiskt skulle innebära kan illustreras
med följande exempel, som utgår från KPI:
I ett bostadsområde sker en anpassning av hyresstrukturen. Hyran för
A:s lägenhet höjs från 6 000 till 8 000 kr per månad. A bor emellertid i
lägenheten sedan tidigare och omfattas därför av skyddsregeln. KPI
uppgår till två procent. Till detta läggs ett procenttal på fyra procent.
Efter höjningen höjs hyran för lägenheten med två procent årligen.
Den egentliga lägenhetshyran och den hyra A faktiskt betalar blir då
som följer:
114

Bruksvärdeshyra: Den hyra A betalar:
År 0: 6 000 kr 6 000 kr
År 1: 8 000 kr 6 360 kr
År 2: 8 160 kr 6 742 kr
År 3: 8 323 kr 7 146 kr
År 4: 8 490 kr 7 575 kr
År 5: 8 659 kr 8 029 kr
År 6: 8 833 kr 8 511 kr
År 7: 9 010 kr 9 010 kr
Det kommer således att dröja sju år tills A:s hyra kommit upp till den
nya bruksvärdesnivån.
Skyddsregelns tillämpningsområde
Möjligheten till skilda hyresnivåer bör, som anförs ovan, finnas i
hela landet. Även skyddsregeln kan i linje med detta ges helt generell
tillämpning i hela landet. Innebörden av detta skulle i ett nivåbaserat
system vara att en hyra aldrig får höjas med mer än vad
skyddsregeln stadgar, om annat inte avtalats i en förhandlingsöverenskommelse.
En sådan regel har fördelen att vara enkel: lätthanterlig för
hyresnämnderna och klar för enskilda. Samtidigt ger den ett skydd
som i de flesta fall inte kommer att behövas, när det inte sker en
anpassning av hyresstrukturen på en ort. En helt generell skyddsregel
kan dessutom komma att uppfattas som en hyresreglering.
Det finns därför anledning att överväga om tillämpningsområdet
för en skyddsregel av detta slag skulle kunna begränsas.
Utredningen har övervägt två olika modeller för en sådan begränsning.
Den ena modellen utgår från det förhållandet att en skyddsregel
behövs framför allt vid större anpassningar av hyresstrukturen på
en ort. En möjlighet skulle då vara att begränsa skyddsregelns
tillämpningsområde till fall där hyreshöjningen uppgår till ett visst
minimum, exempelvis höjningen av konsumentprisindex (KPI)
plus åtta procent. Ett sådant system skulle emellertid innebära
problem. Som ett exempel kan man ta att hyresstrukturen på en ort
anpassas så att vissa lägenheter får plötsliga hyreshöjningar på
30 procent. Fastighetsägare som inte slutit en förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyresnivåer kan i så fall höja hyran för en
lägenhet där det nya bruksvärdet är mycket högre än det gamla med
ett belopp som ligger strax under minimibeloppet utan att de
115

befintliga hyresgästerna omfattas av något skydd. Detta kan illustreras
med följande exempel:
Den befintliga hyresgästen A betalar 6 000 kr i månaden i hyra. KPI
uppgår till två procent, vilket gör att den hyreshöjning som krävs för
att skyddsregeln skall tillämpas blir (8+2=) 10 procent. För A:s del
innebär det en hyreshöjning till 6 600 kr. Fastighetsägaren överväger
att kräva en hyreshöjning till 6 650 kr. Gör han det, slår skyddsregeln
emellertid till och A:s nya hyra blir (6 000x1,06=) 6 360 kr. Nöjer sig
fastighetsägaren med att kräva en höjning av hyran till 6 590 kr, slår
skyddsregeln emellertid inte till. Har fastighetsägaren många befintliga
hyresgäster, väljer han sannolikt det senare alternativet.
Exemplet illustrerar att det med en spärregel av denna typ skulle
riskera att uppstå olyckliga tröskeleffekter, som skulle kunna
drabba de befintliga hyresgästerna.
Den andra modellen utgår från att en skyddsregel främst behövs
på de orter där det sker en större anpassning av hyresstrukturen
och att det på de orter där en sådan anpassning sker plötsligt och i
ett enda steg regelmässigt torde komma att slutas förhandlingsöverenskommelser
om skilda hyresnivåer. En skyddsregels tillämpningsområde
kan då begränsas till de orter där det träffats en
förhandlingsöverenskommelse om skilda hyresnivåer under den tid
överenskommelsen gäller. Ett problem med denna modell är
emellertid att hyresnämnden måste få kännedom om att det träffats
en sådan förhandlingsöverenskommelse och att skyddsregeln alltså
skall tillämpas på orten. Visserligen kan parterna i det kollektiva
förhandlingssystemet åläggas att till hyresnämnden anmäla när man
slutit en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyresnivåer på en
ort. En sådan regel skulle emellertid innebära en klar komplicering
av regelverket, både för parterna och för hyresnämnderna, vilket
talar mot införandet av detta slags begränsning av tillämpningsområdet.
Fråga är också vilka konsekvenser en underlåtenhet att
göra en anmälan skulle få.
Slutsats
Av det anförda framgår att en nivåbaserad skyddsregel innebär
nackdelar oavsett hur den utformas. Görs den generell, blir den
vidare än vad behovet påkallar och kan riskera att uppfattas som en
hyresreglering. Begränsas den genom en spärregel, leder den till
olyckliga tröskeleffekter. Ges den tillämpning bara på de orter där
116

en förhandlingsöverenskommelse om differentierade hyresnivåer
slutits, medför den ett komplicerat regelverk.
Som utredningen framhåller ovan, finns det fördelar med att en
skyddsregel kan ges en flexibel utformning, som möjliggör lokala
variationer. En nivåbaserad skyddsregels stora svaghet ligger i att
den i praktiken inte möjliggör sådana variationer inom ramen för
det kollektiva förhandlingssystemet, eftersom förekomsten av en i
lag angiven beräkningsgrund skulle göra det svårt för parterna att
förhandla fram en lokalt anpassad skyddsregel.
En nivåbaserad skyddsregel medför sammanfattningsvis beaktansvärda
nackdelar. Om möjligt bör en annan lösning väljas.
6.3.3 En uteslutningsbaserad skyddsregel?
Om en skyddsregel stadgar att den hyra som bestäms för nya hyresgäster
i ett system med skilda hyresnivåer inte får användas som
jämförelsematerial vid en bruksvärdesprövning i andra situationer
än när en annan ny hyresgästs hyra skall bestämmas, innebär det att
ett skydd ställs upp för de befintliga hyresgästerna. En befintlig
hyresgästs hyra kan då inte bestämmas med hänvisning till en hyra
för en lägenhet i samband med att en ny hyresgäst flyttat in där.
En sådan lösning förutsätter att det inte råder någon tvekan om i
vilka situationer en viss lägenhet får användas som jämförelsematerial.
Det måste därför i lag regleras att parterna i det kollektiva
förhandlingssystemet har en möjlighet att sluta förhandlingsöverenskommelser
om skilda hyresnivåer och att en sådan överenskommelse
skall innebära att nya hyresgäster får den högre hyran,
medan befintliga hyresgäster får den lägre.
Den som flyttar in i en lägenhet bör således inte vara skyddad
mot en anpassning av hyresstrukturen. Däremot finns det inga skäl
för att en sådan hyresgäst inte skall åtnjuta samma skydd som
övriga hyresgäster vid senare hyresanpassningar. En bestämmelse
bör därför utformas så att skyddsregeln inte omfattar en hyresgäst
vid påbörjandet av hyresförhållandet. Vid senare hyresjusteringar
skall hyresgästen däremot anses som en befintlig hyresgäst.
En avgränsning med denna innebörd innebär emellertid ett
problem för själva skyddsregeln. Ett exempel kan vara att det finns
två hyresgäster, A och B. A bor sedan tidigare i en lägenhet och
betalar 4 000 kr i månaden i hyra. I A:s hus finns det inget system
med skilda hyresnivåer. I grannhuset sker det en hyresanpassning.
Där flyttar B in i en lägenhet, som är likvärdig A:s. B får betala
117

6 000 kr i månaden i inflyttningshyra. Den hyra som bestämts för B
får med den regel utredningen överväger inte användas som
hävstång för att höja A:s hyra. Vid nästa års hyresförhandlingar
bestäms den månadshyra B skall betala till 6 100 kr. Detta är ingen
hyra som bestäms när hyresförhållandet påbörjas. Till skillnad mot
vad som gällde under föregående år skulle en sådan hyra därmed,
om den angivna situationen inte regleras särskilt, kunna användas
som jämförelsematerial vid en hyresprövning av A:s lägenhet.
Detta framstår inte som acceptabelt.
För att lösa detta problem skulle det krävas en regel om att en
hyra som bestämts enligt den högre hyresnivån i ett system med
skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster inte får
användas som jämförelsematerial under ett visst antal år därefter,
alltså införande av en karenstid. När karenstiden går ut, kommer
sannolikt de befintliga hyresgästernas hyror att höjas upp till den
nya bruksvärdesnivån med den högre hyresnivån som hävstång. En
karenstid bör därför bestämmas så att de befintliga hyresgästerna
får tillräckligt lång tid för sin hyresanpassning, t.ex. till tio år.
Karenstiden torde komma att påverka anpassningstiden i de förhandlingsöverenskommelser
om skilda hyresnivåer som sluts och
därmed begränsa parternas möjligheter att sluta de förhandlingsöverenskommelser
de önskar. Det framstår som sannolikt att de
befintliga hyresgästernas hyra skulle anpassas till en ny bruksvärdesnivå
på ett sådant sätt att hyrorna nått upp till det nya bruksvärdet
senast vid karenstidens slut. Detta skulle innebära att hyresgästerna
på olika orter fick olika anpassningstakt beroende på hur
stort gapet mellan den gamla och den nya bruksvärdeshyran var.
Ett system med karenstid skulle vara nödvändigt i en uteslutningsbaserad
modell. Samtidigt framstår det långt ifrån som självklart
vilken längd en karenstid skall ha.
I ett uteslutningsbaserat system skulle hyrorna för nya hyresgäster
bestämmas med tillämpning av hyrorna för andra nya hyresgäster.
Dessa hyror skulle emellertid inte få beaktas vid hyressättning
av de befintliga hyresgästernas lägenheter. Vid den hyressättningen
skulle hyresnämnden i stället ha att beakta de lägenheter
där hyran inte under de senaste tio åren bestämts enligt den högre
hyresnivån. Detta skulle emellertid kunna skapa problem.

Hyrorna
för lägenheterna inom denna grupp skulle kunna komma att skilja
sig åt även beroende på inflyttningsår; olika lägenheter skulle med
andra ord kunna komma att hyressättas olika beroende på hur länge
respektive innehavare bott i sin lägenhet. Vid en bruksvärdesprövning
av lägenheter enligt den lägre hyresnivån eller där sådana lägen118

heter skulle användas som jämförelsematerial skulle det i så fall uppkomma
ännu mycket större svårigheter än i dag att hitta lägenheter
som gick att använda för en jämförelse. Denna svårighet skulle
accentueras ytterligare av en regel som utesluter alla bostäder som
producerats under de senaste tio åren från jämförelseprövningen,
om bostäderna omfattas av ett system med skilda hyresnivåer.
Därtill kommer att ett system där tio års produktion av bostäder
helt avskärs från jämförelseprövning skulle skapa sämre förutsättningar
för att justera hyrorna uppåt, särskilt för lägenheter som
inte omfattas av ett system med skilda hyresnivåer. Att möjligheter
till sådana justeringar av lagstiftaren ansetts önskvärda framgår bl.a.
av de förarbeten som ligger till grund för påtaglighetsregeln (se
prop. 1974:150).
Sammantaget har en uteslutningsbaserad skyddsregel sådana
nackdelar att utredningen anser att en annan lösning om möjligt
bör väljas.
6.3.4 En systemjämförande skyddsregel?
Syftet med det skydd utredningen vill åstadkomma är följande: En
befintlig hyresgäst skall inte hamna i en sämre situation bara för att
det i andra hus på orten pågår en hyresanpassning i form av system
med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster. En hyra
enligt den högre hyresnivå som tillämpas för nya hyresgäster (bruksvärdeshyran)
skall alltså inte kunna åberopas för att höja hyran för
en befintlig hyresgäst. Den befintliga hyresgästen skall under en
övergångstid inte betala full bruksvärdeshyra utan få en rabatterad
hyra.
Utredningen har övervägt en modell av skyddsregel som tillgodoser
detta syfte utan att medföra de nackdelar som är förenade med en
nivåbaserad eller uteslutningsbaserad skyddsregel. Modellen innebär
att om en hyra för en nyinflyttad hyresgäst (dvs. en bruksvärdeshyra)
har bestämts inom ramen för ett system med skilda hyresnivåer
för nya och befintliga hyresgäster och den hyran åberopas
som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, måste systemet med skilda
hyresnivåer tillämpas i dess helhet. Även en i systemet inbyggd
rabatt- eller skyddsregel måste alltså tillämpas i fråga om befintliga
hyresgäster.
Med denna modell sker endast en typ av jämförelser, nämligen
mellan lägenheters bruksvärden. Den ytterligare komponent som
förs in i systemet är att om hyran för lägenheterna i ett bestånd
119

bestämts under förutsättningen att en befintlig hyresgäst i en
lägenhet i beståndet skall få en rabatterad hyra, så skall den förutsättningen
gälla även när hyran för lägenheterna i beståndet
används som jämförelse- eller bakgrundsmaterial. Åberopas sådana
lägenheters bruksvärdeshyra som jämförelse- eller bakgrundsmaterial
skall alltså bedömningen äga rum i tre steg:
1. Bruksvärdet för prövningslägenheten bestäms med hjälp av
jämförelselägenhetens bruksvärdeshyra.
2. Det konstateras att jämförelselägenheten omfattas av ett
system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster,
alltså att en befintlig hyresgäst i jämförelselägenheten
inte skulle betala bruksvärdeshyran utan en rabatterad hyra.
3. Om det i prövningslägenheten bor en befintlig hyresgäst – ett
begrepp vars avgränsning utredningen återkommer till nedan
– så tillämpas samma rabatt- eller skyddsregel som för jämförelselägenheten
vid fastställandet av hyran.
Vid tillämpningen av modellen framstår det som lämpligt att frågan
om en hyresgäst tidsmässigt är ny eller befintlig bestäms med
utgångspunkt i den tidpunkt då en sådan förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyresnivåer vilken gäller för en jämförelselägenhet
började tillämpas, dvs. i praktiken med utgångspunkt i tidpunkten
för en sådan justering av hyresstrukturen på en ort som lett till en
hyresändring utöver den vanliga årliga. Den som flyttat in i en
lägenhet efter en sådan justering anses som en ny hyresgäst, den
som bott i lägenheten redan före justeringen som en befintlig
hyresgäst.
En modell av detta slag innebär inte något direkt skydd för de
befintliga hyresgästerna på samma sätt som en nivåbaserad regel.
Det skydd modellen ger de befintliga hyresgästerna är mer indirekt.
Regeln skyddar emellertid dessa hyresgäster och kan därför ändå
enligt utredningens mening betecknas som en skyddsregel.
Modellen kan illustreras med följande exempel.
För allmännyttan på en ort sluts en förhandlingsöverenskommelse om
skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster. Två av dessa
lägenheter är de likvärdiga A och B, och för båda lägenheterna innebär
överenskommelsen en kraftig höjning av bruksvärdeshyrorna, från
6 000 till 8 000 kr/mån, och en rabatt för befintliga hyresgäster som
innebär att de bara betalar en sexprocentig årlig hyreshöjning (inbegripet
den ordinarie årliga höjningen) tills de nått upp till den nya bruksvärdesnivån.
I båda lägenheterna bor det befintliga hyresgäster, när
120

systemet börjar gälla år 1. Dessa hyresgäster får därför en rabatterad
hyra, alltså en hyra bestämd med tillämpning av en förhandlad skyddsregel
. Hyresgästen i lägenhet B flyttar emellertid år 2, och den nya
hyresgästen i lägenhet B får betala den nya bruksvärdeshyran. Följande
hyra skulle komma att utgå för lägenheterna A och B under förutsättning
att den ordinarie årliga höjningen av bruksvärdeshyran är två
procent:
(Bruksvärdeshyra) Lägenhet A Lägenhet B
År 0 (6 000 kr) 6 000 kr 6 000 kr
År 1 (8 000 kr) 6 360 kr 6 360 kr
År 2 (8 160 kr) 6 742 kr 8 160 kr
Lägenheterna C och D, som är likvärdiga A och B, ägs av en privat
fastighetsägare, som inte slutit någon förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyror för nya och befintliga hyresgäster. År 1 bor de hyresgäster
kvar som bott i dessa lägenheter sedan tidigare. Vid en prövning
år 1 av hyrorna för lägenheterna C och D jämförs dessa med hyran för
befintliga hyresgäster i lägenheterna A och B. År 2 flyttar emellertid
hyresgästen i lägenhet D. Den som då flyttar in i lägenhet D är en ny
hyresgäst i relation till den tidpunkt då systemet med skilda hyror för
likvärdiga lägenheter började gälla för allmännyttans lägenheter. Hyresbilden
för alla de aktuella lägenheterna blir då som följer:
Lägenhet A Lägenhet B Lägenhet C Lägenhet D
År 0 6 000 kr 6 000 kr 6 000 kr 6 000 kr
År 1 6 360 kr 6 360 kr 6 360 kr 6 360 kr
År 2 6 742 kr 8 160 kr 6 742 kr 8 160 kr
Siffrorna är satta med utgångspunkt från att det skett en direkt jämförelseprövning
och utan beaktande av påtaglighetskravet, som skulle
kunna göra att lägenheterna C och D fick något högre hyror än lägenheterna
A och B. Tillämpningen bör emellertid kunna gå till på i princip
samma sätt inom ramen för en allmän skälighetsbedömning.
Så långt ger en systemjämförande skyddsregel intrycket av att kunna
fungera helt utan komplikationer. Vid närmare betraktande framgår
emellertid att det kan uppstå vissa tillämpningssvårigheter.
Den första komplikationen kan uppstå, om det på en ort slutits
flera förhandlingsöverenskommelser om skilda hyresnivåer för
likvärdiga lägenheter beroende på om det bor en ny eller befintlig
hyresgäst i lägenheten.

För det första uppkommer då frågan om
vilken skyddsregel eller vilket rabattsystem som skall läggas till
grund för prövningen av hyrorna för befintliga hyresgäster i hus
121

som inte omfattas av en sådan förhandlingsöverenskommelse. För
det andra framstår det, om förhandlingsöverenskommelserna om
skilda hyresnivåer för likvärdiga lägenheter slutits vid olika tidpunkter,
som en öppen fråga vilken tidpunkt som skall läggas till
grund för bedömningen av om en hyresgäst i ett hus som inte omfattas
av en sådan överenskommelse är att anse som en ny eller
befintlig hyresgäst.
Den andra komplikationen har också att göra med tidpunkten
för bedömningen av vem som skall vara ny eller befintlig hyresgäst.
Med anknytning till exemplet ovan kan följande sägas i denna fråga.
Om den som flyttar in i lägenhet D vet från början att han får
hyran 8 160 kr i månaden, uppkommer det inget problem. Det kan
emellertid tänkas att den nya hyresgästen i lägenhet D från början
fått en hyra på endast drygt 6 000 kr i månaden, kanske på grund av
att fastighetsägaren varit ouppmärksam på att hyresbilden i allmännyttan
förändrats. När fastighetsägaren, kanske efter några månader,
inser att hyran hade kunnat sättas mycket högre, kräver han en
hyreshöjning till 8 160 kr i månaden. Vid bedömningen av om hyresgästen
i lägenhet D är en ny hyresgäst utgår hyresnämnden då från
tidpunkten för införandet av systemet med skilda hyresnivåer för
likvärdiga lägenheter i allmännyttans bostadsbestånd på orten.
Hyresgästen i lägenhet D kommer vid en sådan bedömning att anses
som ny. Detta kommer emellertid att ha skett med utgångspunkt
i en händelse som det inte är säkert att hyresgästen i fråga
känt till och vars innebörd det är än mindre säkert att han förstått;
detta gäller i allt högre grad ju kortare tid efter införandet i allmännyttan
av ett system med skilda hyresnivåer för likvärdiga lägenheter
som hyresgästen i lägenhet D flyttat in i sin lägenhet.
Med en nivåbaserad modell hade hyresgästen i lägenhet D varit
skyddad i den nu redovisade situationen. Det är han inte i en systemjämförande
modell.
Samtidigt bör allvaret i de nämnda komplikationerna inte överdrivas.
Det torde inte särskilt ofta förekomma att det på en ort
kommer att finnas flera förhandlingsöverenskommelser om skilda
hyresnivåer för likvärdiga lägenheter och att skyddsreglernas uppbyggnad
skiljer sig i någon beaktansvärd grad mellan dessa överenskommelser.
Inte heller är det i en sådan situation självklart att det
som jämförelse- eller bakgrundsmaterial åberopas lägenheter som
omfattas av flera av dessa förhandlingsöverenskommelser.

Finns
det flera överenskommelser, kommer de dessutom sannolikt att ha
slutits vid ungefär samma tid.
122

När det gäller den ovan beskrivna situationen för hyresgästen i
lägenhet D, går det inte komma ifrån att det för den hyresgästen
kommer att te sig överraskande, när hyresnämnden godtar en hög
hyreshöjning, som han inte räknade med vid inflyttningen. Emellertid
torde det inte tillhöra vanligheterna att hyresvärden först i efterhand
inser att en högre hyra hade kunnat tas ut. Det vanliga torde i
stället vara att hyresgästen får en korrekt åsatt hyra från början.
Dessutom kan situationer som den nu berörda inträffa redan i
dag utan att detta ansetts vara ett problem som motiverar någon
lagändring. Om nämligen lägenheterna i ett hyreshus släpat efter i
hyresutvecklingen, t.ex. på grund av att ägaren av en äldre fastighet
inte ansett sig böra ta ut bruksvärdeshyra i vidare mån än vad
underhålls- och driftskostnader motiverat, och en ny ägare efter
övertagande av fastigheten vill höja hyrorna kraftigt till bruksvärdeshyran,
finns det inget i gällande rätt som hindrar ett sådant
förfarande.
Sammanfattningsvis framstår de komplikationer som kan uppstå
inom ramen för en systemjämförande modell som mindre betydelsefulla
och bör kunna överlämnas till rättstillämpningen att
lösa i de relativt få fall då de kan tänkas uppkomma.
En annan sak är att själva tillämpningen inte är lika självklar i alla
situationer som vad fallet är med en nivåbaserad modell. På samma
sätt som gäller för vanlig bruksvärdesbedömning kan det i ett sådant
här system uppstå tvister. I en situation, där hyresstrukturen på en
ort förändras, kan sådana tvister under en kortare övergångstid bli
förhållandevis många. Bestämmelsen om masshantering av ärenden
i 9 § tredje stycket nämndlagen underlättar emellertid hanteringen
av en situation med många tvister, och en sådan situation kan dessutom
inte förväntas bli särskilt långvarig. Själva utredningen i de
tvister som kan uppstå och i de hyresförhandlingar som förs skulle
enligt utredningens bedömning inte i någon beaktansvärd mån
komma att kräva mer resurser än utredningen i en vanlig tvist om
en lägenhets bruksvärde eller en vanlig hyresförhandling.
6.3.5 Valet av modell
Utredningen har redan konstaterat att både en nivåbaserad och en
uteslutningsbaserad skyddsregel medför beaktansvärda nackdelar
123

och att en annan lösning om möjligt bör väljas. Av den genomgång
utredningen nyss gjort av en systemjämförande regel framgår det
att en sådan regel har vissa nackdelar, om än av begränsad praktisk
betydelse.
Den främsta fördelen med en systemjämförande skyddsregel är
den flexibilitet en sådan regel medför, samtidigt som den lagtekniska
lösningen inte behöver bli mer komplicerad än vad fallet skulle vara
med någon av de andra reglerna. I flexibiliteten ligger visserligen
också att en sådan regel inte är lika lätt att tillämpa eller lika exakt
förutsebar som en nivåbaserad skyddsregel. Komplikationerna bör
emellertid inte överdrivas, och nackdelarna med den systemjämförande
skyddsregeln har, som utredningen nyss konstaterat, begränsad
praktisk betydelse.
Vid en sammantagen bedömning anser utredningen att fördelarna
med en systemjämförande skyddsregel väger klart tyngre
än de mindre olägenheter som ett sådant system är förenat med.
Utredningen föreslår därför införandet av ett sådant system.
6.3.6 Vem som skall skyddas som befintlig hyresgäst
Lagreglering eller partsreglering?
När hyran skall bestämmas för en hyresgäst som bor i en lägenhet
vilken inte omfattas av en förhandlingsöverenskommelse om skilda
hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster, finns det situationer
där det inte utan vidare framstår som självklart om en hyresgäst skall
anses som ny eller befintlig. Frågan om den tidsmässiga gränsen
mellan nya och befintliga hyresgäster har berörts ovan. De situationer
där gränsdragning kan vara nödvändig i övrigt rör sig främst om
bytessituationer och om uthyrning i andra hand.
Sådana situationer kan regleras antingen genom att vad parterna i
de kollektiva förhandlingarna bestämt i detta avseende skall gälla
generellt på orten eller genom att det i lag slås fast vilka som skall
räknas som nya respektive befintliga hyresgäster.
Intresset av flexibilitet gör sig inte gällande i samma grad i den
här frågan som när det gäller själva skyddsregelns konstruktion. I
frågan om vilka grupper som skall räknas som nya respektive
befintliga hyresgäster gör sig enligt utredningens uppfattning
intresset av förutsebarhet för den enskilde gällande med betydande
styrka. Den som t.ex. hyr en lägenhet i andra hand bör inte behöva
undersöka hur en förhandlingsöverenskommelse om skilda hyres124

nivåer på orten reglerat frågan om vilka som skall anses som nya
respektive befintliga hyresgäster. Det bör därför i lag slås fast vilka
som skall räknas till respektive grupp vid skyddsregelns tillämpning.
Däremot bör parterna i de kollektiva förhandlingarna ha frihet
att, för de lägenheter som omfattas av dessa, stadga en annan ordning
än lagens i denna fråga.
Vid upplåtelser i första hand
Utredningens utgångspunkt är att skyddsregeln skyddar endast befintliga
hyresgäster. Fråga är emellertid vilka som skall anses ingå i
denna kategori.
Den som flyttar in i en lägenhet är inte en befintlig hyresgäst när
hans första hyra för lägenheten bestäms. Hur en sådan hyresgäst
behandlas vid senare hyresjusteringar får avgöras av förhandlingsöverenskommelsens
utformning.
Ett vanligt sätt att skaffa sig en ny lägenhet, inte minst på orter
med en ansträngd hyresmarknad, är att byta sin lägenhet mot
någon annans bostad. Om hyresvärden inte lämnar sitt tillstånd,
skall hyresnämnden enligt 35 § hyreslagen lämna tillstånd till ett
byte, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för detta och det kan
äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller
andra särskilda skäl talar emot bytet. Det finns vissa undantag från
denna regel, bl.a. om en lägenhet hyrs i andra hand. Konsekvensen
av ett byte är att den nya hyresgästen träder in i det befintliga
rättsförhållandet. Detta regleras visserligen av villkoren i det gamla
hyresavtalet. Faktiskt sett innebär ett byte emellertid att man
flyttar till en ny bostad, vars bruksvärdeshyra på förhand är känd.
Det skyddsintresse som finns för befintliga hyresgäster föreligger
således inte i en bytessituation, utan det är utredningens uppfattning
att den som byter till sig en lägenhet bör behandlas som en ny
hyresgäst vid skyddsregelns tillämpning. Visserligen minskar detta
bytesvärdet av en lägenhet. Utredningen ser emellertid inte detta
som något avgörande argument mot att behandla den som bytt till
sig sin lägenhet som en ny hyresgäst i detta sammanhang.
Det finns vissa särskilda fall av familjerättsliga förvärv av en
hyreslägenhet. Det rör sig bl.a. om makar eller sambor, där endast
den ena parten stått för hyresavtalet och där det – på grund av
dödsfall eller särflyttning – är aktuellt att den andra sambon eller
maken skall bo kvar i lägenheten. Sådana situationer regleras i 33,
34 och 47 §§ hyreslagen. Det är utredningens uppfattning att det i
125

sådana situationer finns ett skyddsintresse som innebär att en
rabatt för befintliga hyresgäster skall tillämpas även då.
Vid upplåtelser i andra hand
En andrahandsuthyrning är ett avtal mellan förstahands- och
andrahandshyresgästerna. Visserligen är fastighetsägaren part i en
process om tillstånd till andrahandsuthyrning, men han är inte part
i själva andrahandshyresförhållandet. Om det inte införs någon särskild
reglering för andrahandshyresfallen, kommer således den som
inte bor i sin lägenhet utan hyr ut den i andra hand att räknas som
en befintlig hyresgäst med låg hyra, medan den som hyr lägenheten
i andra hand torde komma att räknas som en ny hyresgäst och därmed
inte få del av den rabatterade hyran. Förstahandshyresgästen
gör då en vinst på att hyra ut sin lägenhet i andra hand. En ordning
där en förstahandshyresgäst kan göra en sådan vinst har hittills inte
godtagits, och det finns ingen anledning att nu göra någon annan
bedömning.
En möjlig åtgärd för att komma till rätta med sådana situationer
är att stadga att en andrahandshyresgäst alltid skall omfattas av en
rabatt, om förstahandshyresgästen omfattas av den. En sådan bestämmelse
skulle emellertid enligt utredningens sätt att se det inte
beakta det faktum att den som flyttar in i en lägenhet faktiskt är en
ny hyresgäst i den lägenheten. Lika lite som det finns anledning att
låta en ny förstahandshyresgäst omfattas av en rabatt finns det
anledning att låta en ny andrahandshyresgäst göra det.
En regel om att en andrahandshyresgäst skulle omfattas av en
hyresrabatt på samma villkor som en förstahandshyresgäst skulle
visserligen lösa detta problem. Den skulle emellertid – under den
för utredningen självklara utgångspunkten att andrahands- och
förstahandshyresgästens hyror i princip bör vara lika stora – få till
konsekvens att den hyra en förstahandshyresgäst var skyldig att
betala till fastighetsägaren skulle kunna komma att variera beroende
på hur länge en andrahandshyresgäst bott i lägenheten. En
sådan ordning skulle bli lagtekniskt komplicerad och hos alla de
inblandade aktörerna skapa osäkerheter som skulle kunna utnyttjas
av mindre seriösa personer.
Utredningen förordar därför den lösning som framstår som den
enklaste: att en hyresrabatt för befintliga hyresgäster inte gäller vid
andrahandsuthyrningar. En sådan bestämmelse tar sikte på såväl
relationen mellan hyresvärden och förstahandshyresgästen som den
126

mellan förstahands- och andrahandshyresgästerna. Den enda nackdel
en sådan bestämmelse kan medföra är att en andrahandshyresgäst,
som bott länge i en lägenhet, inte skyddas mot plötsliga, kraftiga
hyreshöjningar. Med hänsyn till att de skäl som kan föranleda
tillstånd till andrahandsuthyrning enligt 40 § hyreslagen främst tar
sikte på kortare tidrymder kan detta emellertid inte anses utgöra
något avgörande hinder mot en sådan lösning, när det ställs mot de
skäl som ovan anförs mot andra tänkbara lösningar.
Återkommer förstahandshyresgästen till sin lägenhet efter andrahandsuthyrningens
slut, kan han komma att omfattas av en hyresrabatt.
Bedömningen av om så skall vara fallet bör enligt utredningens
mening göras som om förstahandshyresgästen bott kvar i
lägenheten hela tiden. Systemet bör fungera på det sätt som
illustreras av följande exempel (som anknyter till exemplet i avsnitt
5.3.4):
A har sedan flera år hyrt en bostad. En justering av hyresstrukturen på
orten ledde år 1 till att hyran höjdes från 6 000 kr till 8 000 kr. Som
befintlig hyresgäst omfattades A emellertid av en skyddsregel, vilket
ledde till att den hyra hon skulle betala begränsades till 6 000 kr.
Senare under år 1 hyr A ut sin lägenhet till B i andra hand. Den hyra B
måste betala till A och A måste betala till fastighetsägaren blir då 8 000 kr i
månaden. År 2 flyttar A tillbaka till lägenheten. Bruksvärdeshyran uppgår
då till 8 160 kr i månaden. A skyddas då emellertid åter av skyddsregeln
som om hon hela tiden hade bott kvar i lägenheten och behöver
därför inte betala mer än 6 742 kr i månaden.
Uthyrning av del av egen lägenhet
Den som hyr ut ett rum i sin lägenhet bor ofta själv kvar i lägenheten.
Han har med andra ord inneboende. Uthyrningen äger vanligen
rum för att uthyraren skall få en ekonomisk förstärkning,
som kanske är nödvändig för att han själv skall kunna bo kvar. Det
är därför inte rimligt att undanta sådana andrahandsuthyrningar
från en skyddsregels tillämpning.
Om hyran för den som hyr ut ett rum i sin lägenhet inte bestäms
enligt den lägre hyresnivån, är det inte heller rimligt att hyran för
den som hyr ett rum i lägenheten gör det. Den personen är inte
mer skyddsvärd än andra andrahandshyresgäster.

Om däremot uthyrarens
hyra bestäms enligt den lägre hyresnivån till följd av skyddsregeln
eller en förhandlingsöverenskommelse, framstår det å andra
sidan inte heller som rimligt att han skall kunna göra en – i vissa fall
kanske kraftig – vinst på att hyra ut ett rum i lägenheten. I en sådan
127

situation bör därför den inneboendes hyra bestämmas på samma
sätt som förstahandshyresgästens.
Blockuthyrning
Blockuthyrning är en särskild form av andrahandsuthyrning. Den
innebär att en fastighetsägare hyr ut flera – minst tre – bostadslägenheter
till en hyresgäst, som i sin tur hyr ut lägenheterna i
andra hand. I sådana situationer öppnas i 1 § sjätte stycket hyreslagen
en möjlighet att mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen
avtala bort hyreslagens tvingande regler för bostadshyresgäster
under förutsättning att detta inte strider mot bestämmelserna
om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av
avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband
med sådan förlängning. Exempelvis kan det avtalas att förstahandshyresgästen
skall ansvara för underhållet av lägenheterna. Ett avtal
om blockuthyrning skall godkännas av hyresnämnden, om inte
staten eller en kommun är hyresvärd.
Andrahandshyresgästernas rättigheter påverkas inte av dessa regler.
Tvärtom stärktes relativt nyligen andrahandshyresgästernas rätt vid
blockuthyrning jämfört med sådana andrahandshyresgäster som
inte hyr blockuthyrda lägenheter. Detta skedde genom att det infördes
besittningsskydd för andrahandshyresgästerna i blockuthyrda
lägenheter redan från hyresförhållandets början gentemot förstahandshyresgästen;
vid annan andrahandsuthyrning uppkommer inte
besittningsskydd förrän efter två år. I förarbetena till lagändringen
anfördes bl.a. följande (prop. 2001/02:41 s. 36):
Upplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal kan … i
flera avseenden jämföras med upplåtelser som görs direkt av en
fastighetsägare. Hyresgästen i blockhyresavtalet hyr precis som de
flesta fastighetsägare ut ett flertal lägenheter och har inte någon avsikt
att själv bosätta sig i någon av dem. Inte sällan har hyresgästen i
blockhyresavtalet åtagit sig att svara för uppgifter som annars åvilar
hyresvärden, t.ex. lägenhetsunderhåll. Ur andrahandshyresgästens
perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om
han eller hon tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med
hyresgästen i blockhyresavtalet. Detta talar för att andrahandshyresgästen
bör ha samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster.
Blockuthyrning förekommer främst i samband med upplåtelser som
riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom studenter, äldre,
psykiskt sjuka, missbrukare och anställda av företag eller av en myndighet.
Enligt vår uppfattning finns det inte anledning att ge dessa
kategorier av boende – som i många fall redan har en socialt utsatt
128

situation – ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster. Ett utvidgat
besittningsskydd kommer dessutom att minska risken för att
mindre seriösa fastighetsägare och fastighetsförvaltare utnyttjar bestämmelserna
om blockuthyrning i syfte att kringgå reglerna om
hyresgästens rätt till besittningsskydd. Enligt [1997 års hyreslagstiftningsutredning]
har sådant missbruk förekommit, om än i begränsad
utsträckning. Ett ökat användande av blockhyresavtal avseende s.k.
lägenhetshotell talar också för att det vid detta slag av andrahandsupplåtelser
bör gälla ett sedvanligt besittningsskydd.
Förutom vad som framgår av detta förarbetsuttalande kan nämnas
att blockuthyrning även används vid upplåtelseformen kooperativ
hyresrätt.
De skäl som har föranlett att andrahandshyresgäster i blockuthyrningssituationer
tillerkänts samma besittningsskydd som förstahandshyresgäster
talar enligt utredningens mening för att blockuthyrningssituationerna
behandlas annorlunda än andra andrahandsuthyrningar
även när det gäller tillämpningen av en skyddsregel.
Mot detta kan visserligen vid ett första påseende tyckas tala att
fastighetsägaren och förstahandshyresgästen kan ha avtalat om en
högre hyra än den andrahandshyresgästen skall betala. Så är emellertid
fallet redan i dagens system, där andrahandshyresgästen har rätt
till bruksvärdeshyra, medan förstahandshyresgästen i en blockuthyrning
kan ha avtalat om en annan hyra (låt vara primärt endast
under den första hyresperioden). Detta är därför inget bärande
argument mot att låta en skyddsregel omfatta även blockuthyrningsfallen.
Bärande argument mot en tillämpning av skyddsregeln i blockuthyrningsfallen
är emellertid vad utredningen har anfört i det
föregående mot en sådan tillämpning vid övriga andrahandsuthyrningar.
En regel om att en andrahandshyresgäst skulle omfattas
av en hyresrabatt på samma villkor som en förstahandshyresgäst
skulle exempelvis få till konsekvens att den hyra en förstahandshyresgäst
skulle vara skyldig att betala till fastighetsägaren kunde
variera beroende på hur länge en andrahandshyresgäst bott i lägenheten,
vilket skulle innebära att fastighetsägaren för att veta vilken
hyra han hade rätt att ta ut skulle behöva ha kännedom om hur
länge varje andrahandshyresgäst i ett hus bott i sin lägenhet. En
sådan ordning skulle vara opraktisk och kan inte förordas.
En möjlighet skulle kunna vara att låta en hyresrabatt vid
blockuthyrningar omfatta endast andrahandshyresgästerna, medan
förstahandshyresgästen, om annat inte avtalats, skulle behöva be129

tala full bruksvärdeshyra. En sådan ordning skulle innebära att den
som hyr ett hus för att sedan hyra ut det i andra hand riskerar att gå
med ekonomisk förlust. Visserligen skulle detta inte vara lika
oacceptabelt i blockuthyrningssituationer, där förstahandshyresgästen
får antas vara en ekonomiskt stark aktör, som vid andra
andrahandsuthyrningar. Det framstår enligt utredningens mening
likväl som mindre lämpligt, och utredningen förordar inte en sådan
ordning.
Sammanfattningsvis blir utredningens slutsats att det visserligen
ur ett socialt skyddsperspektiv vore önskvärt att en skyddsregel
skulle tillämpas vid blockuthyrningar men att nackdelarna med en
sådan ordning likväl väger över.
Standardhöjande åtgärder
Efter en större renovering av ett hyreshus med byte av stammar,
inkluderande en standardhöjning, höjs hyrorna regelmässigt kraftigt
. Det kan röra sig om hyreshöjningar på upp till 80 procent. Införandet
av en skyddsregel har inte sin bakgrund i sådana hyreshöjningar,
och dessa motsvaras – till skillnad mot hyreshöjningar
till följd av anpassningar av hyresstrukturen – av reella förbättringar
av lägenheternas standard. Det har hittills ansetts att kraftiga
hyreshöjningar i denna situation fått godtas även för befintliga
hyresgäster. Med hänsyn till det anförda anser utredningen inte att
en skyddsregel bör vara tillämplig, om skälet till att en hyra höjs är
en större renovering av ett hus med åtföljande standardhöjning.
Den närmare gränsdragningen härvidlag bör ansluta sig till hittillsvarande
rättspraxis avseende i vilka fall en större hyreshöjning kan
godtas.
6.4 Underhåll av bostäder
Utredningens bedömning: Det finns skäl att utreda i vilken utsträckning
hyreslagstiftningen gynnar respektive missgynnar underhållsinsatser
i stället för stora, standardhöjande åtgärder. En sådan
översyn ryms dock inte inom tidsramen för utredningens uppdrag.
Boverket har i en rapport från år 2003 om underhåll av bostäder,
Bättre koll på underhåll, pekat på att bruksvärdesreglerna uppmuntrar
stora, standardhöjande ombyggnadsåtgärder snarare än före130

byggande och kontinuerliga underhållsinsatser. I rapporten anförde
Boverket att utredningen borde se över i vilken utsträckning hyreslagstiftningen,
bortsett från andra åtgärder, gynnar respektive missgynnar
underhållsinsatser. Regeringen har överlämnat rapporten i
denna del till oss.
Det problem Boverket pekat på förtjänar en översyn. En sådan
kräver emellertid så ingående överväganden att den inte ryms inom
tidsramen för utredningens uppdrag. Utredningen avstår därför
från att göra den av Boverket förordade översynen men rekommenderar
att en sådan sker i annat sammanhang.
131

7 Tillval och frånval
7.1 Utgångspunkter
Utredningens bedömning: Det är önskvärt att det finns möjligheter
för hyresgäster att göra tillval och frånval, dvs. individuella
variationer när det gäller underhållsintervall, utrustning o.d.
Regleringen av tillval och frånval bör utgå från frivillighet. Hyreslagens
regler om lägsta godtagbara standard och om att en lägenhet
på tillträdesdagen skall vara i sådant skick att den enligt den allmänna
uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet
bör kvarstå oförändrade.
7.1.1 En bostadslägenhets minimistandard
Hyran för en bostadslägenhet skall enligt hyreslagen inkludera en
viss grundläggande standard, som inte får avtalas bort.
Miniminivån för en lägenhets standard och utrustning är vad
som i 18 a § hyreslagen benämns som lägsta godtagbara standard.
Med lägsta godtagbara standard menas att det i lägenheten skall
finnas anordning för
• kontinuerlig uppvärmning,
• kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och
hygien,
• avlopp för spillvatten,
• personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
• försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
samt
• matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen
och avställningsytor.
132

Dessutom skall det finnas tillgång till förrådsutrymmen och tvättmöjligheter,
och huset får inte heller ha några icke godtagbara
brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet eller sanitära förhållanden.
Brister fastighetsägaren i dessa avseenden, kan han på ansökan av
hyresgästen drabbas av ett upprustningsföreläggande. Det är inte
möjligt för parterna att avtala bort något av det som ingår i lägsta
godtagbara standard.
Det räcker emellertid inte att standarden för en bostadslägenhet
uppfyller de krav som motsvaras av lägsta godtagbara standard.
Lägenheten måste dessutom enligt 9 § hyreslagen på tillträdesdagen
vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i
orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, vilket innebär att
den utöver lägsta godtagbara standard bl.a. måste ha godtagbara
tapeter och andra ytskikt. Den måste också enligt 15 § första stycket
hyreslagen fortsätta att vara i ett sådant skick under hela hyrestiden.
Denna högre nivå kan emellertid avtalas ned eller bort i en förhandlingsöverenskommelse
. När det gäller lägenhetens skick under hyrestiden,
ger ordalydelsen i 15 § vid handen att ett avtal inte behöver
slutas genom en förhandlingsöverenskommelse utan kan slutas direkt
med den enskilde hyresgästen. I förarbeten och den rättsvetenskapliga
litteraturen har dock anförts att så inte skulle vara fallet (se Holmqvist
s. 80).
Miniminivån för underhåll och service regleras, förutom genom
vad som följer av 15 § första stycket hyreslagen, av samma
paragrafs andra stycke. När det gäller tapetsering, målning och
andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring
genom ålder och bruk, finns det där en särskild regel, som
förpliktar hyresvärden att med skäliga tidsmellanrum ombesörja
sådana åtgärder. Denna förpliktelse kan dock avtalas bort i en förhandlingsöverenskommelse
(men inte på annat sätt).
Brister hyresvärden i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra
stycket eller skadas lägenheten – samt i vissa andra situationer, som
inte behöver tas upp här –, ges hyresgästen vissa rättigheter. Dessa
rättigheter är väsentligen följande:
• Rätt att under vissa förutsättningar avhjälpa bristen på hyresvärdens
bekostnad.
• Rätt att under vissa, restriktiva förutsättningar säga upp hyresavtalet.
• Rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid lägenheten är
i bristfälligt skick.
133

• Rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att felet
inte beror på hans försummelse.
• Rätt att hos hyresnämnden ansöka om åtgärdsföreläggande
mot hyresvärden.
Det kan anmärkas att dessa rättigheter inte avser situationen att
hyresvärden under hyrestiden underlåter att hålla lägenheten i
sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är
fullt brukbar för det avsedda ändamålet, så länge inte sådan underlåtenhet
avser tapetsering, målning och sedvanliga reparationer eller
innebär att lägenheten får anses skadad.
Utredningen ser ingen anledning att göra någon ändring i de nu
redovisade bestämmelserna. En hyresgäst bör alltså inte kunna sluta
avtal om lägre lägenhetsstandard i större utsträckning i framtiden
än vad som är möjligt i dag.
7.1.2 Högre standard
Bostadslägenheters utrustning och standard överstiger ofta de
miniminivåer som bestäms i lagen. En lägenhet har t.ex. ofta balkong,
parkettgolv i vardagsrummet och frys. Vid valet av material i
lägenheten finns det goda möjligheter att ge lägenheten en kvalitet,
som ersätts via hyran. Utgångspunkten är härvid att en hyresgäst
har att godta en lägenhet med den standard som hyresvärden valt
att ge den, så länge lägenhetens skick överstiger den miniminivå
som lagen stadgar i fråga om utrustning och underhåll. Detta gäller
även under ett pågående hyresförhållande. Således har en hyresgäst
t.ex. inte rätt att motsätta sig att fastighetsägaren installerar kabelTV
och att sedan betala för denna installation (Victorin &
Dahlquist-Sjöberg s. 16). Dock har en fastighetsägare som genomför
en större åtgärd i en lägenhet utan hyresgästens godkännande
eller hyresnämndens tillstånd inte rätt till ersättning för åtgärden
genom hyran (18 d och 55 a §§ hyreslagen).
134

7.1.3 System för tillval och frånval
På senare år har allt fler fastighetsägare börjat erbjuda sina hyresgäster
valmöjligheter när det gäller lägenheternas standard. En
bakgrund till denna utveckling beskrivs av Utredningen om allmännyttan
och bruksvärdet i dess betänkande Bruksvärde, förhandling
och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33) på följande sätt (s. 71 f.):
Dagens hyresgäster ställer ofta krav på att en modern bostad skall uppfylla
många behov samtidigt. Bostaden skall exempelvis ge utrymme
för socialt umgänge och fritidsaktiviteter, men också kunna fungera
som arbetsplats vid distansarbete. Det moderna samhället präglas av
olika livsstilar, varierande behov och önskemål i olika faser av livet
samt en utveckling där kärnfamiljen inte längre intar samma självklara
plats som tidigare. Denna situation innebär att hyresgästernas efterfrågan
och önskemål kommer att bli mer varierande. Detta medför att
hyresvärdarna måste kunna tillgodose de enskilda hyresgästernas
önskemål och behov för att kunna skapa förutsättningar för långvariga
hyresförhållanden med nöjda hyresgäster. En ökad lyhördhet och anpassning
till hyresgästernas önskemål har också märkts under det
senaste decenniet.
Valmöjligheter ges i form av tillval och frånval. Med tillval menas
möjligheter att välja en högre standard än den normala. Det kan
gälla tätare underhåll eller tätare utbyte av lägenhetens vitvaror.
Det kan också gälla förseende av lägenheten med bättre utrustning
än vad som ingår i den normala standarden.
I det material utredningen gått igenom har det funnits bl.a. följande
exempel på basutbud av tillval, förutom tidigarelagt underhåll:
• Diskmaskin eller tvättmaskin eller kompletta anslutningar för
sådana.
• Torkskåp.
• Handdukstork.
• Frysskåp eller extra kylskåp.
• Spis med timer, glaskeramikhäll eller varmluftsugn.
• Köksfläkt med kolfilter.
• Köksluckor i trälaminat.
• Duschkabin.
• Säkerhetsdörr eller säkerhetsgrind.
• Inglasad balkong.
• Parkett- eller laminatgolv.
• Bredbandsanslutning.
• Jordat vägguttag på balkong eller uteplats.
135

Det har även förekommit att fastighetsägare varit intresserade av
att erbjuda sina hyresgäster möjlighet att helt utforma sina lägenheter
efter egen smak med kostsamma och personliga inredningslösningar,
exempelvis i de lägenheter som byggdes i Helsingborg i
samband med bomässan H99.
Med frånval menas möjligheter att välja en enklare standard än
den normala, t.ex. genom att senarelägga ommålning eller utbyte av
kylskåp eller spis.
Tillval och frånval förekommer i dag huvudsakligen i allmännyttans
bostadsbestånd. För allmännyttans del baserar sig dagens
system på riktlinjer som antagits av SABO och Hyresgästföreningen
Riksförbundet. Utgångspunkterna för en förhandlingsöverenskommelse
om tillval och frånval är där huvudsakligen följande:
• Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte.
• Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över
tidpunkt för och omfattning av åtgärder i den egna lägenheten,
varvid hänsyn skall tas till behovet av en rationell hantering
inom bostadsföretaget.
• En hyresgäst som är aktsam eller avstår från eller själv utför
målning och tapetsering skall ha ekonomisk nytta av detta. En
hyresgäst som begär högre underhållsstandard skall ersätta
bostadsföretaget för denna genom ett engångsbelopp eller
genom betalning under viss tid.
• Hyresgästens bestämmande och bostadsföretagets åtagande
skall rymmas inom hyressättningen.
• En hyresgäst som flyttar har inte rätt till ersättning för underhållsåtgärder
han vidtagit vare sig från hyresvärden eller från
efterkommande hyresgäst.
Utredningen har studerat system med tillval och frånval på olika
håll i landet. Det har då visat sig att framför allt följande modeller
används:
• Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). Avstår hyresgästen
från underhåll, får han en viss hyresrabatt, som kan utbetalas
t.ex. genom ett avdrag på årets sista hyra. Väljer han att
tidigarelägga sådant underhåll som ändå skulle ske, utgår det på
motsvarande sätt en avgift för detta. Avgiften står i relation till
hur lång tid det är kvar till nästa planerade underhållstillfälle.
Det finns dessutom ofta ett basutbud av tillvalsutrustning till
en viss månads- eller engångskostnad. Det kan även finnas en
möjlighet att individuellt förhandla fram andra åtgärder än bas136

utbudet. Ett system med HLU kan i praktiken fungera på
följande sätt: Varje år får alla hyresgäster hem en lista över alla
de underhållsåtgärder som med vissa intervall vidtas i lägenheten.
Av listan framgår för varje underhållsåtgärd vilket år
åtgärden (t.ex. målning av köksluckor eller omtapetsering i sovrummet)
skall vidtas nästa gång. Det framgår även för varje
åtgärd hur mycket det kostar om hyresgästen vill få åtgärden
vidtagen i förväg respektive, för åtgärder där tiden för utförande
är inne, hur mycket hyresgästen sparar om han avstår från
åtgärden. Hyresgästen fyller i listan och returnerar den till
hyresvärden. Den som avstått från åtgärder får avdrag på t.ex.
nästföljande års första hyra med det belopp han sparat på sitt
avstående.
• Lägenhetsfond. Varje lägenhet får en fond, dit medel avsätts
årligen. Efter några år får hyresgästen börja använda medlen för
underhållsåtgärder inom ramen för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll.
Vid reparationer av vitvaror tas reparationskostnaden
ur fonden. När fonden innehåller medel motsvarande ett visst
antal års avsättning, betalas överskjutande medel årligen ut till
hyresgästen. Vid avflyttning följer befintliga fondmedel med
till nästa hyresgäst i den mån de inte behövs för underhållsarbeten.
• Valfritt lägenhetsunderhåll (VLU). Vid införandet av VLU
sänks hyran. Hyresgästerna ansvarar därefter själva för beställning
av underhåll, vilket kan debiteras kontant eller som ett
påslag på hyran under högst fem år, dock högst med ett visst
belopp per månad, t.ex. 500 kr. Hyresgästerna ansvarar även för
mindre reparationer i lägenheten. Våtutrymmen brukar vara
undantagna från systemet och alltså underhållas på vanligt sätt.
Även bland privata fastighetsägare förekommer system med tillval
och frånval. De systemen fungerar dock vanligen mer formlöst än
allmännyttans system. Det finns bland de privata fastighetsägarna
vidare exempel på att kostnaden för ett tillval tas ut med det
avtalade beloppet under endast ett begränsat antal år.
137

7.1.4 Hyra och andra hyresvillkor vid tillval och frånval
Frånval
Hyran efter ett frånval bestäms med hänsyn till lägenhetens bruksvärde
i det skick lägenheten då befinner sig i. Den hyresrabatt
hyresgästen får på grund av frånvalet blir alltså vid en prövning i
hyresnämnden så stor som vad lägenheten minskat i bruksvärde till
följd av detta. Det kan således inträffa att den hyresreduktion parterna
kommit överens om för ett frånval vid en prövning i hyresnämnden
skulle anses för hög eller låg.
Ett frånval får aldrig innebära att en lägenhets standard sjunker
under den i lagen stadgade miniminivån. Det innebär inte heller att
hyresgästen övertagit något underhållsansvar eller att han inte fullgjort
sin vårdplikt enligt 24 § hyreslagen. Fastighetsägaren och
hyresgästen kan dock enligt 15 § andra stycket hyreslagen komma
överens om att fastighetsägaren inte skall tapetsera och måla lägenheten,
om detta har reglerats i en förhandlingsöverenskommelse
som lägenheten omfattas av.
Ett specialfall av frånval är reglerat i 21 § hyresförhandlingslagen.
Det gäller system med självförvaltning, där hyresgästerna sköter en
del av underhållet av fastigheten mot en hyresreduktion som motsvarar
självförvaltningens omfattning. Ett sådant system får bara
införas genom en förhandlingsöverenskommelse. I sin enklaste
form kan självförvaltningen bestå i att hyresgästerna städar de
gemensamma utrymmena eller sköter fastighetens grönområden.
Det måste i förhandlingsöverenskommelsen på ett någorlunda
preciserat sätt framgå vilket arbete som självförvaltningen omfattar
och hur varje typ av arbete skall värderas. Förhandlingsöverenskommelsen
måste kompletteras med avtal mellan hyresvärden och
de hyresgäster som önskar delta i självförvaltningen, där det anges
bl.a. på vilket sätt hyresgästen i fråga skall delta i självförvaltningen
(Billquist & Olsson s. 132 f.).
Tillval
När det gäller tillval, måste man först avgöra om kostnaden för
tillvalet är en del av hyran eller ligger utanför denna. Hyreslagen
avser enligt sin 1 § avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts
till nyttjande mot ersättning.
När det gäller tillvals- och frånvalsavtal som ingås samtidigt som
själva hyresavtalet, framgår det av rättspraxis att ett hyresinslag
138

skall vara av klart underordnad betydelse jämfört med övriga
komponenter i ett avtal för att den direkta tillämpningen av den
hyresrättsliga regleringen skall falla bort (se rättsfallen NJA 1971
s. 129 och 1978 s. 389; jfr Victorin & Dahlquist-Sjöberg s. 6 ff.).
Således har i rättspraxis även ett serviceavtal (avseende sjuksköterskeservice
och annan tillgång till personal samt larm) bedömts
som en del av hyresavtalet och skälig hyra enligt bruksvärdesregeln
bestämts för boendet och servicen sammantagna, när serviceavgiften
krävts ut av hyresgästerna, oavsett om de utnyttjat någon av de
erbjudna tjänsterna eller inte (se rättsfallet RH 1997:93; jfr Victorin
& Dahlquist-Sjöberg s. 50).
Avtal om tillval och frånval torde emellertid ofta ingås separat
från själva hyresavtalet genom s.k. kopplade avtal. Innebörden av
sådana är att hyresgästen inte har rätt att fortsätta att hyra t.ex. en
viss vitvara, om han flyttar från lägenheten. Tillvalsavtalet är således
kopplat till själva hyresavtalet. När det gäller sådana tillval, får gällande
rätt anses innebära att tillval som faller inom det hyresrättsliga
kärnområdet bedöms som hyra, medan tillval som inte har med
själva lägenhetens funktion att göra bedöms enligt allmänna kontraktsrättsliga
principer (jfr Victorin & Dahlquist-Sjöberg s. 18 ff.).
Den exakta gränsdragningen framstår dock inte som helt klar.
När det gäller de tillval som i dag vanligen förekommer, är utredningens
bedömning att de är en del av hyran. Ovanligare tillval
av t.ex. service som görs under hyresförhållandets gång och inte vid
tecknandet av hyresavtalet kan däremot vara att bedöma enligt allmänna
avtalsrättsliga regler.
Skall tillvalet – såsom är det vanligaste – ses som en del av hyran,
följer av detta att en fastighetsägare får ersättning för tillvalet
endast i den utsträckning detta höjer lägenhetens bruksvärde. En
fastighetsägare som erbjuder sina hyresgäster tillval kan således inte
vara säker på att vid en prövning av hyran få ut full ersättning för
vad tillvalet kostat honom. Den ekonomiska risk en fastighetsägare
tar genom ett tillvalserbjudande blir särskilt påtaglig om det rör sig
om ett dyrt tillval, som har med lägenhetens utrustning att göra
och därmed faller under hyresreglerna.
139

7.1.5 Flexibilitet och frivillighet: värden att värna
Det finns stora fördelar med att hyresgäster har möjlighet till tillval
och frånval. En hyresgäst som är varsam kan göra frånval och på så
sätt få lägre hyra. En hyresgäst som har särskilda önskemål kan å
andra sidan göra tillval och få exempelvis köks- eller badrumsutrustning
som är bättre än vad som är standard i huset. Både frånval
och tillval kan på det sättet bidra till ett individanpassat boende och
skapa nöjdare hyresgäster. För att hyresrätten som upplåtelseform
skall behålla sin attraktivitet för breda grupper i samhället är det
önskvärt att det finns möjligheter för hyresgäster till individuella
variationer när det gäller underhållsintervall, utrustning o.d. Eftersom
den osäkerhet som finns i hyreslagstiftningen motverkar möjligheten
till individuella variationer, bör osäkerheten i görligaste mån
undanröjas.
En utgångspunkt bör enligt utredningens uppfattning vara att
regleringen av tillval och frånval utgår från frivillighet. En fastighetsägare
bör således inte vara skyldig att erbjuda tillval eller frånval,
om han inte önskar det. Det framstår vidare som positivt om
den hyresgäst som inte önskar begagna sig av möjligheter till
individuella variationer kan följa ett lättbegripligt standardschema
för underhåll och utbyte av lägenhetens ytskikt och utrustning; att
hyresrätten utvecklas så att den blir mer attraktiv för dem som vill
utforma sitt boende efter individuella önskemål behöver inte
innebära att den skall bli mindre attraktiv för dem som inte vill det.
En reform bör därför inte gå längre än att skapa ett bättre utrymme
för frivilliga överenskommelser.
7.2 Tillval och frånval som en del av hyressystemet
Utredningens förslag: Tillval och frånval skall behandlas som en
del av hyran i samma utsträckning som i dag.
Om hyreslagstiftningen ändras så att kostnaden för tillval och
frånval inte inräknas i hyran utan avtal om tillval och frånval sluts
oberoende av hyresavtalet, kvarstår inte längre den faktor som i dag
kan förhindra erbjudanden om tillval eller frånval. Mot en sådan
lösning kan emellertid flera argument anföras.
Vad som skall anses ingå i hyra behandlas ovan. Fråga är om det
är möjligt och lämpligt att på något annat sätt än vad som är fallet i
dag dra en klar skiljelinje mellan hyra och tillval och hur det i så fall
140

skulle ske. I det sammanhanget bör det beaktas att det i den
rättsvetenskapliga litteraturen (Victorin & Dahlquist-Sjöberg s. 22)
ansetts att en exakt definition av hyra i lag skulle riskera att bli alltför
stereotyp och motarbeta själva tanken med en ökad flexibilitet.
Utredningen har övervägt en avgränsning som utgår från slutsatsen
ovan om att reglerna om en lägenhets minimistandard skall
fortsätta att gälla oförändrade. Det skulle då kunna te sig naturligt
att det som ingår i en lägenhets minimistandard alltid bedöms
enligt reglerna om hyra. Tillvalsavtal vid sidan om hyran skulle med
en sådan lösning få slutas endast beträffande det som ligger utanför
minimistandarden.
En sådan lösning skulle innebära att hyresgästerna inte kan sluta
avtal om tillval vid sidan om det hyresrättsliga systemet beträffande
sådan utrustning som är grundläggande för en bostads funktion.
Den stora nackdelen med en sådan lösning är att mycket av det
som ett tillval kan tänkas omfatta – exempelvis köks- eller badrumsinredning
– utgörs av sådan typ av utrustning som ingår i en
lägenhets lägsta godtagbara standard enligt 18 a § hyreslagen. Det
skulle t.ex. med en sådan lösning inte vara möjligt att sluta ett avtal
om installation av ett särskilt exklusivt kylskåp eller badkar vid
sidan om hyresavtalet.
Denna nackdel är sådan att en lagändring i enlighet med den
angivna avgränsningen skulle riskera att bli ett slag i luften och inte
i praktiken underlätta fler tillval.
Att på något annat sätt göra en lagstadgad avgränsning mellan
hyra och tillval utan att skapa en helt ny definition på vad bostadshyra
innebär låter sig enligt utredningens bedömning inte göras.
Utredningen anser inte att det bör skapas någon sådan ny definition,
inte minst med hänsyn till intresset av att hyresbegreppet inte
ges en alltför statisk utformning.
Vad som då återstår, om tillval skall kunna bestämmas utanför
hyran, är att låta parterna själva avgöra vad som skall ligga i hyres respektive
tillvalsavtalet. Med hänsyn till att reglerna för tillval skall
möjliggöra tillval där sådana i dag inte kommer till stånd på grund
av bruksvärdessystemets utformning, måste reglerna för tillval bli
mer förmånliga för en fastighetsägare än reglerna om hyra. Det
kommer därmed att ligga i fastighetsägarnas ekonomiska intresse
att så mycket som möjligt av det som i dag utgör hyresavtal kan
ingå i ett tillvalsavtal. Något sådant kan emellertid inte ligga i
hyresgästernas intresse.

Om hela eller större delen av vad som i dag
regleras genom hyresavtal i framtiden kan komma att regleras
genom avtal om tillval, undergrävs bruksvärdessystemet och det
141

skydd detta bereder hyresgästerna. En sådan ordning skulle dessutom
innebära ett incitament för fastighetsägare att sänka standarden
i sina hus för att hyresgästerna skulle sluta tillvalsavtal. Inte
heller detta skulle vara i hyresgästernas intresse.
Det framstår därtill som föga logiskt om den ersättning en
hyresgäst skall betala för en lägenhet med viss utrustning bestäms
enligt ett regelverk i en lägenhet där utrustningen är standard och
enligt ett helt annat regelverk i en likadan lägenhet i huset bredvid i
den mån utrustningen där inte är standard. Skäligheten i en sådan
ordning skulle vara svår att förklara.
För frånvalens del framstår det dessutom i sig som egendomligt
att se ett avtal om minskning av den normala hyran som något
annat än en fråga om hyra. Visserligen skulle det vara teoretiskt
möjligt att behandla frånval som en del av hyran, medan tillval
behandlades utanför hyran. En sådan lösning framstår emellertid
inte som logisk, eftersom vad som är frånval i ett hus med hög
grundstandard kan vara tillval i ett annat med lägre grundstandard.
De argument som sålunda kan anföras mot ett utbrytande av
tillval och frånval ur de vanliga hyresreglerna är enligt utredningens
uppfattning starka. Tillval och frånval bör därför fortsätta att
behandlas som en del av hyran i samma utsträckning som i dag.
7.3 Beaktande av tillval och frånval inom ramen för
hyresbestämningen
Utredningens förslag: Kostnaden för tillval och frånval skall
beaktas vid en bruksvärdesprövning. Den kortaste avskrivningstid
som därvid kan godtas för tillval skall vara ungefär fem år. Om
tillvalens andel av hyran inte uppgår till mer än ungefär 20 procent,
kan dock kortare avskrivningstid godtas.
Fråga är, om det inom ramen för hyressystemet är möjligt att skapa
ett system där större hänsyn än i dag tas till tillval och frånval vid
bestämmandet av hyran.
Utredningen har övervägt om en regel skulle kunna utformas på
så sätt att tillval och frånval skall beaktas vid bestämmande av hyran
enligt bruksvärdesregeln. Så sker emellertid redan i dag, nämligen
genom att ett tillval beaktas i den mån det höjt bruksvärdet och ett
frånval i den mån det sänkt det. Vad utredningen vill åstadkomma
är ju en annan ordning än dagens, nämligen att kostnaden för ett
tillval säkert skall bli täckt genom det vederlag en hyresgäst betalar.
142

Även för hyresgästernas del är det av värde att åstadkomma en
förutsebar ordning i dessa frågor. När det gäller frånval bör förutsättningar
skapas för att såväl hyresgäst som hyresvärd skall kunna
förlita sig på att en hyresreduktion de kommit överens om i
anledning av ett frånval också står sig. Intresset av regelverkets
klarhet talar för att en regel om frånval får en konstruktion som
motsvarar regeln om tillval.
En regel som säkerställer att kostnaden för ett tillval beaktas vid
hyresbestämningen framstår vid ett första påseende som mindre väl
förenlig med en grundtanke i bruksvärdesregeln, nämligen att
fastighetsägarens kostnader inte skall beaktas vid bestämmandet av
hyran. Detta kan synas tala mot att införa en sådan regel.
Det finns emellertid andra omständigheter som talar i motsatt
riktning. Allmännyttans hyressättning baserar sig på en kostnadstäckningsprincip,
som därigenom får effekt även på det privata
hyresbostadsbeståndet. Visserligen har de kommunala bostadsföretagen
historiskt sett tillämpat kostnadstäckningsprincipen på företagsnivå
och inte på enskilda bestånd eller objekt. På senare tid har
det emellertid börjat ske en omsvängning. Av det s.k. S:t Eriks eller
Oxtorgsmålet (rättsfallet RH 1999:91) framgår det dessutom
att vid en jämförelseprövning med allmännyttans lägenheter ”upprätthållandet
av tilltron till bruksvärdessystemet [kräver] att det vid
hyressättningen inte har gjorts några väsentliga avsteg från självkostnaden
för det aktuella projektet”.
Kostnadstäckningsresonemang spelar således redan i dag en roll i
bruksvärdesbedömningen. Skillnaden med en regel av den innebörd
utredningen anger ovan blir att sådana resonemang förs in själva
lagtexten. Detta framstår emellertid som nödvändigt, om tillval och
frånval med större säkerhet för de inblandade parterna skall kunna
hanteras inom ramen för bruksvärdesprincipen.
Även om en kostnadstäckningsprincip förs in i hyreslagen när
det gäller tillval och frånval, påverkar inte detta bruksvärdessystemet
i övrigt. Utan införande av en kostnadstäckningsprincip
för tillval och frånval ökar inte förutsebarheten vid sådana val. Som
utredningen visar ovan är alternativet, att bryta ut tillval och frånval
från hyresreglerna, förenat med sådana nackdelar att det inte bör
genomföras. Intresset av större förutsebarhet i tillvals- och frånvalssituationer
väger tyngre än nackdelen av den mindre, teoretiska
inkonsekvens som en regel om kostnadstäckning i dessa situationer
innebär. En sådan regel bör därför införas.
Har ett avtal om tillval slutits, prövas skäligheten i det avtalet
således mot kostnaden för tillvalet i fråga. Fastighetsägaren får då
143

visa hur mycket tillvalet kostat. Detta kan innebära att ett tillval
kan anses vara avbetalat efter ett visst antal år, varefter hyran skall
sänkas med tillvalskostnaden. Påtaglighetskravet i 55 § hyreslagen
kan dock leda till att någon sådan sänkning ändå inte kommer till
stånd.
När det i övrigt gäller det sätt på vilket kostnaden för ett tillval
bör beaktas vid skälighetsprövningen enligt 55 § hyreslagen, spelar
det roll vilka avskrivningsperioder som skall godtas. Med hänsyn
till fastighetsägarens intressen bör relativt korta avskrivningstider
godtas. Samtidigt bör det inte godtas att en hyresgäst på väldigt
kort tid betalar av ett dyrt tillval, eftersom hyresgästen, om han
flyttar efter kort tid, inte har rätt att få tillbaka inbetalade belopp i
det system utredningen föreslår. Vid en avvägning mellan dessa
intressen anser utredningen att den kortaste avskrivningstid som
kan godtas bör vara ungefär fem år.
Skulle kostnaden för tillval utgöra endast en mindre del av hyran,
kan dock enligt utredningens mening även kortare avskrivningstider
godtas. Ett skäligt riktmärke för den bedömningen kan vara att
tillvalens del av hyran inte uppgår till mer än ungefär 20 procent.
En regel av angiven innebörd är flexibel. Parterna kan således
komma överens om att betala exempelvis en ny spis med glaskeramikhäll
genom ett litet antal månadsbetalningar eller, i den
mån de nyss angivna riktlinjerna medger det, låta hyresgästen göra
en engångsbetalning. De kan även bestämma att höja hyran med ett
mindre belopp utan tidsgräns och utgå från att spisen kommer att
vara färdigbetald när det är dags att installera en ny spis.
När det gäller hur kostnaden för tillvalet skall beaktas i relation
till hyran i övrigt, får prövningen i praktiken gå till så att bruksvärdet
först bestäms utan beaktande av tillvalet, varefter kostnaden
för den tillvalda utrustningen eller det tillvalda underhållet läggs till.
En jämförelse får därvid göras med vilken utrustning eller vilket
underhåll som är standard.
144

7.4 Det kollektiva förhandlingssystemet
Utredningens förslag: Priset för ett tillval eller frånval skall anses
motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om priset fastställts
i en kollektivt förhandlad prislista och det inte föreligger synnerliga
skäl för annat. Har priset för ett tillval bestämts enligt en kollektivt
förhandlad prislista, skall den primära förhandlingsskyldigheten
anses uppfylld.
Vad som sägs om en kollektivt förhandlad prislista skall gälla
även om priset på annat sätt godkänts i en förhandlingsöverenskommelse.
Tillval och frånval i det enskilda fallet grundar sig i dag vanligen på
prislistor, som fastställts i en förhandlingsöverenskommelse. I prislistorna
anges priset för varje tillvalsåtgärd och hur mycket en
hyresgäst får i hyresreduktion för varje frånval han gör.
Prislistorna är ett praktiskt inslag i system med tillval och
frånval, eftersom de skapar gemensamma regler för hela lägenhetsbestånd.
Den omständigheten att de är framförhandlade under
medverkan av en hyresgästorganisation får anses tala för att
priserna för olika tillval och frånval inte avviker kraftigt från kostnaderna
för dessa och att villkoren i övrigt – såsom betalningstider
– normalt sett kan anses skäliga. Prislistor är således ett positivt
inslag vid tillval och frånval ur perspektivet att ett avtal – såsom
anges i direktiven – skall innehålla godtagbara villkor sett från
hyresgästens synvinkel.
Det finns därför skäl att i lagstiftningen gynna förekomsten av
kollektivt förhandlade prislistor.
När det gäller hyror i nybyggda hus, föreslår utredningen en
presumtionsverkan för kollektivt förhandlade hyresvillkor. En
sådan modell skapar en trygghet hos de inblandade parterna. För
nyproduktionshyrornas del motiveras regeln av intresset att få
igång nyproduktion av hyresbostäder. När det gäller tillval och
frånval, finns det som framgår ovan ett konsumentskyddsintresse
av att främja förekomsten av prislistor i tillvals- och frånvalssituationer.
En presumtionsverkan för kollektivt förhandlade prislistor
skulle enligt utredningens bedömning leda till att fastighetsägare
får ett intresse av att förhandla fram prislistor inom ramen för det
kollektiva förhandlingssystemet, eftersom risken för ett underkännande
vid en hyresnämndsprövning av det pris de tar ut för tillval
då blir ytterst obetydlig.
145

Liksom när det gäller nybyggnadshyror rör det sig här om en
situation där en hyresgäst har ett fritt val att godta ett framförhandlat
villkor, trots att det kan ändras endast om det finns synnerliga
skäl.
Utredningen föreslår därför att priset för ett tillval eller frånval
skall anses motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om
priset fastställts i en kollektivt framförhandlad prislista och det inte
föreligger synnerliga skäl för annat. Som synnerliga skäl bör anses
bara sådana klara oegentligheter vid förhandlingarna som bryter
presumtionen även i fallet med nyproducerade hus.
Ett pris som godkänts i en förhandlingsöverenskommelse bör ha
denna verkan, även om priset inte står upptaget i en prislista. En
förutsättning är givetvis att det är den enskilde hyresgästen som
fattat beslutet om tillvalet eller frånvalet.
En hyresvärd har enligt 5 § hyresförhandlingslagen en s.k. primär
förhandlingsskyldighet med en hyresgästorganisation inför en höjning
av hyran för en lägenhet som omfattas av en förhandlingsordning.
Sker ett tillval genom ett avtal mellan hyresgästen och
hyresvärden och priset för det bestäms enligt en kollektivt förhandlad
prislista, bör den primära förhandlingsskyldigheten anses
uppfylld. Ett tillval som inte finns med i en prislista måste
emellertid bli föremål för kollektiva förhandlingar, om lägenheten
omfattas av en förhandlingsordning. Detta torde bli relativt sällan
förekommande och bör inte bereda några större praktiska problem.
7.5 Byte av hyresgäst
Utredningens förslag: Flyttar den hyresgäst som gjort ett tillval
eller frånval, skall den nye hyresgästens hyra bestämmas enligt
bruksvärdesprincipen utan tillämpning av regeln om att kostnaden
för tillvalet eller frånvalet skall beaktas. Kostnadstäckningsregeln
skall dock tillämpas även för nya hyresgäster, om priset för tillvalet
eller frånvalet bestämts enligt en förhandlingsöverenskommelse,
t.ex. en kollektivt förhandlad prislista.
Ett avtal om tillval eller frånval sluts mellan hyresvärden och en viss
hyresgäst. Flyttar den hyresgästen, ligger det i hyresrättens natur
att han inte vid avflyttningen skall kunna förpliktas att fortsätta att
betala för ett tillval. Inte heller framstår det som skäligt mot en ny
hyresgäst att låta sådana tillval som den gamla hyresgästen avtalat
med fastighetsägaren bedömas enligt den kostnadstäckningsprincip
146

utredningen föreslår, eftersom det skulle innebära att den nya
hyresgästens hyra i praktiken delvis skulle komma att ha bestämts
av den gamla hyresgästen. Den hyra som den nya hyresgästen skall
betala bör enligt utredningens mening i stället bestämmas på samma
sätt som hittills, alltså enligt bruksvärdesprincipen utan tillägg av den
nya regeln. Ofta torde det inte innebära någon skillnad jämfört med
den hyra som den förra hyresgästen betalat: ett tillval har ju normalt
sett höjt bruksvärdet, medan ett frånval sänkt det.
Någon gång kan emellertid ett byte av hyresgäst innebära att en
hyra sänks vid en bruksvärdesprövning. Särskilt kan detta förmodas
inträffa vid dyra och exklusiva tillval. I sådana fall drabbas fastighetsägaren
av en ekonomisk förlust. Den risken går att minimera
om en hyresvärd har möjlighet att under mycket kort tid låta en
hyresgäst betala kostnaden för tillvalet. Som utredningen funnit
ovan, skulle en sådan möjlighet emellertid inte kunna anses skälig
mot en hyresgäst, om den inte begränsas. För billigare tillval kan
den angivna möjligheten därmed utnyttjas, särskilt i lägenheter med
hög hyra, men inte för riktigt dyra tillval.
Det anförda kan innebära att det även efter den reform utredningen
föreslår kan finnas fastighetsägare som är tveksamma till
att erbjuda hyresgäster exklusiva tillval, som inte säkert kan betala
sig, om hyresgästen flyttar innan han har bott i lägenheten i fem år.
Utredningen anser emellertid att detta är en konsekvens som får
godtas. En fastighetsägare som vill erbjuda exklusiva tillval får ta en
viss affärsrisk. En enskild som själv vill utforma sitt kök på ett
speciellt sätt och inte erbjuds möjlighet till detta av fastighetsägaren
har möjlighet att i stället – om fastighetsägaren inte lägger
hinder i vägen – på egen bekostnad göra den önskade anpassningen
av lägenheten. En skillnad jämfört med situationen då det är fastighetsägaren
som utrustat lägenheten inom ramen för ett system med
tillval och frånval är att den hyresgäst som köpt utrustning och
installation av någon annan än fastighetsägaren inte riskerar sitt
besittningsskydd vid utebliven betalning. Skulle fastighetsägaren
inte gå med på en önskad anpassning, kvarstår för hyresgästen i
sista hand möjligheten att flytta ifrån lägenheten och i stället köpa
ett eget hus, en bostadsrätt eller en kooperativ hyresrätt.
De flesta tillval kan betalas på relativt kort tid med de regler utredningen
föreslår.

Statistik, som SABO tagit fram och som Fastighetsägarna
Sverige bekräftat i stort sett stämmer även för det privata
beståndet, visar att hyresgäster som ett statistiskt genomsnitt inte
flyttar oftare än ungefär vart femte år. Med hänsyn till detta är den
risk en hyresvärd tar som erbjuder väldigt exklusiva tillval relativt
147

begränsad. En hyresgäst som vill ge sin lägenhet en personlig och
exklusiv utformning torde hur som helst normalt sett inte sikta på
att flytta inom någon snar framtid.
För den nya hyresgästen blir lägenhetens utrustning normalnivån,
oavsett i vilken mån den tidigare hyresgästen gjort tillval
eller frånval (så länge lägenheten uppfyller lagstiftningens minimikrav).
Utifrån denna normalnivå får den nya hyresgästen sedan
göra tillval eller frånval, om sådana erbjuds av hyresvärden.
Har priset för den gamla hyresgästens tillval bestämts i en
förhandlingsöverenskommelse, t.ex. enligt en kollektivt förhandlad
prislista, skulle en tillämpning av kostnadstäckningsprincipen inte
innebära att en ny hyresgäst måste godta att en del av hans hyra i
praktiken bestämts av en tidigare hyresgäst. I stället har då hyran i
dess helhet (inklusive tillvalet) bestämts inom ramen för det
kollektiva förhandlingssystemet. Kostnadstäckningsregeln bör därför
kunna tillämpas oavsett byte av hyresgäst, om priset för tillvalet
– eller hyresreduktionen för frånvalet – bestämts enligt en kollektivt
förhandlad prislista eller på annat sätt i en förhandlingsöverenskommelse.
7.6 Övriga frågor
Utredningens förslag: Hyresvärden skall ha underhållsskyldighet
för egendom som tillförts en lägenhet genom tillval på samma sätt
som för övrig egendom i lägenheten. – Tillval och frånval skall vara
möjliga i nyproducerade lägenheter, vilkas hyra omfattas av en
presumtionsverkan, under samma förutsättningar som i andra
lägenheter.
Hyresvärden bör enligt utredningens mening ha underhållsskyldighet
för egendom som tillförts en lägenhet genom tillval på samma
sätt som för övrig egendom i lägenheten.
I kapitel 4 föreslår utredningen att det under tio år skall krävas
synnerliga skäl för att ändra en hyra som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse
innan hyresavtal slutits för lägenheten. Det
skall emellertid vara möjligt att höja hyran i den mån det är skäligt
med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på orten.
Bestämmelserna för hyran i nyproducerade lägenheter bör medge
tillval och frånval i samma utsträckning som i andra hus. Ett
undantag från presumtionsregeln bör därför göras även för tillvals och
frånvalssituationer.
148

8 Hyresnämndernas hyresprövning
8.1 Uppdraget
Den grundläggande regeln om bestämning av hyra är enligt 55 §
hyreslagen att hyran skall fastställas till skäligt belopp. Till stöd för
denna skälighetsbedömning innehåller 55 § ett antal hjälpregler.
Främst bland dessa är regeln att hyran fastställs genom en jämförelse
med likvärdiga lägenheter. Finns det inga likvärdiga lägenheter
i det jämförelsematerial som åberopats av parterna eller har
parterna inte åberopat något jämförelsematerial, får hyresnämnden
falla tillbaka på en allmän skälighetsbedömning med hjälp av sin
kännedom om hyresläget på orten. Vid en sådan skälighetsbedömning
kan åberopat jämförelsematerial användas som bakgrundsmaterial,
även om det inte är direkt jämförbart.
Parterna på hyresbostadsmarknaden har anfört att det under
många år har pågått en utveckling mot att hyresnämnderna i allt större
utsträckning fastställer hyran efter en allmän skälighetsbedömning i
stället för den jämförelseprövning som de anser vara en förutsättning
för bruksvärdessystemet. Dessutom har de anfört att det sätt på
vilket vissa av de beslut formuleras som bygger på en allmän
skälighetsbedömning inte ger någon vägledning om vad nämnden
har beaktat. Därigenom har det enligt parterna skapats en osäkerhet
om vilka faktorer hyresnämnden beaktat i besluten.
Utredningen har därför fått i uppdrag att undersöka hur bruksvärdesprövningen
enligt 55 § hyreslagen i praktiken går till. Om
undersökningen ger skäl för det, skall utredningen överväga hur
bestämmelsen bör ändras och om det bör finnas ett ökat utrymme
för s.k. kvittning för att jämföra lägenheter med olika egenskaper.
Utredningen skall också överväga om det kan finnas skäl att
meddela närmare föreskrifter om utformningen av besluten i hyressättningsärenden.
149

8.2 Undersökning av hyresnämndernas tillämpning av
bruksvärdessystemet
SABO publicerade år 2002 en undersökning av hyresnämndernas
och Svea hovrätts användning av jämförelseprövning respektive allmän
skälighetsbedömning. Undersökningen avser åren 1995–2001.
Den omfattar dels de beslut som överklagats till Svea hovrätt från
alla hyresnämnder, dels alla beslut från fyra utvalda hyresnämnder
(Stockholm, Västerås, Gävle och Örebro).
SABO:s undersökning gjordes nyligen och är ganska omfattande.
Utredningen har därför valt att utgå från den och komplettera
med en hearing med hyresråd från hyresnämnderna i Stockholm,
Göteborg, Västerås och Gävle. Därutöver har utredningen inhämtat
synpunkter från hyresråden vid Hyresnämnden i Malmö samt
medverkat vid en konferens med alla hyresråd och domarna från
den avdelning i Svea hovrätt som handlägger överklaganden från
hyresnämnderna.
Den undersökning SABO har gjort kommer till slutsatsen att
hyresnämnderna i stor utsträckning – mer än 90 procent av fallen –
gör en allmän skälighetsbedömning. Andelen fall där direkt jämförelseprövning
görs understiger alltså tio procent. I mer än en tredjedel
av fallen beror detta emellertid på att parterna inte åberopat något
jämförelsematerial. När jämförelsematerial åberopats, används det
som i vart fall bakgrundsmaterial i över två tredjedelar av fallen.
Vid hearingen och de övriga kontakter utredningen haft har det
bekräftats att denna bild är rättvisande för dagens situation. Det
hänger samman med att det som prövas i dag framför allt är
enstaka, ibland udda lägenheter. Det är svårt, särskilt för enskilda
hyresgäster, att hitta direkt jämförbara lägenheter och få hyresgästerna
i dessa att gå med på en besiktning. Fram till mitten av
1990-talet var situationen annorlunda. Då prövades i större utsträckning
hela bestånd, och därmed fanns det också mycket bättre
förutsättningar för en direkt jämförelseprövning.
Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet gav följande bakgrund
till den minskade användningen av direkt jämförelseprövning
(SOU 2000:33 s. 71 och 73):
När bruksvärdessystemet infördes var lägenheterna och hyresvillkoren
betydligt mer lika varandra än de är i dag. Det var främst lägenheternas
storlek, läge och modernitetsgrad som skilde sig åt. I övrigt var lägenheternas
utformning och utrustning tämligen likartad. Tidsandan utmärktes
av storskaliga och enhetliga lösningar … . Under sådana förhållanden
var förutsättningarna i allmänhet gynnsamma när det gällde
möjligheten att hitta jämförbara lägenheter. Med en ökande individu150

alisering av hyresavtalen ser däremot förutsättningarna väsentligt annorlunda
ut när det gäller möjligheten att hitta lägenheter som kan godtas
som jämförbara. - - - En sådan utveckling leder ofrånkomligen till att
lägenheternas utrustning, standard och service kommer att variera
betydligt. … Under sådana förutsättningar blir det också svårare att
med nuvarande rättspraxis kunna hitta likvärdiga jämförelselägenheter.
Detta kan leda till att hyresnämnderna blir mer benägna att avgöra
ärenden genom en allmän skälighetsbedömning, vilket innebär ökade
svårigheter att förutse besluten.
8.3 Ingen ändring av bruksvärdesprövningen
Utredningens bedömning: Reglerna för bruksvärdesprövning bör
inte ändras.
8.3.1 Tillgången på jämförelsematerial
Hyresnämnderna tar regelmässigt upp vikten av att åberopa jämförelselägenheter
med parterna. Parterna är således redan i dagens
system medvetna om vikten av att åberopa sådana. Det framstår
med hänsyn till de insatser som redan görs av hyresnämnderna i
detta avseende inte som sannolikt att det är möjligt att genom
processledning få parterna att åberopa jämförelselägenheter oftare
än vad som är fallet i dag.
Åberopar en part inte en jämförelselägenhet, går det ut över
parten vid prövningen på så sätt att hyresnämnden i sitt jämförelse och
bakgrundsmaterial kommer att sakna lägenheter som talar till
partens förmån. Visserligen kan en part komma att dra nytta av att
hyresnämnden tar hänsyn till sin allmänna kännedom om hyresläget
på orten, även när parten inte åberopat något jämförelsematerial.
Hyresnämnden kan i sådana fall i viss mån sägas göra en
officialprövning. Ett avskaffande av den ordningen skulle emellertid
i många fall försätta enskilda hyresgäster i ett läge där de i
praktiken inte kunde komma till sin rätt på grund av svårigheten att
få tillgång till besiktningsbara jämförelselägenheter. Skulle möjligheten
för hyresnämnden att ta hänsyn till sin allmänna kännedom
om hyresläget på orten avskaffas, skulle det sannolikt snarare leda
till fler enskilda som inte kom till sin rätt än till fler åberopade
lägenheter som kunde användas som jämförelsematerial. Särskilt
med hänsyn till att enskilda förutsätts kunna klara av en process i
151

hyresnämnden utan hjälp av juridiskt skolat biträde framstår en
sådan konsekvens inte som godtagbar.
Vid hearingen kom en principiellt grundad motvilja från hyresnämndernas
sida mot att själv föra in jämförelsematerial i ärendena
till uttryck. Med hänsyn till hyresnämndernas roll som opartisk prövningsinstans
har en sådan inställning enligt utredningens mening goda
skäl för sig.
Det framstår sammantaget inte som realistiskt vare sig att få parterna
att i större utsträckning än i dag åberopa jämförelsematerial
eller att på annat sätt få tillgång till mer sådant material.
8.3.2 Jämförelser av olikartade faktorer
Som framgår av kapitel 2, anses utrymmet för s.k. kvittning av olika
egenskaper vid bruksvärdesvärderingen i dag vara mycket begränsat.
Bedömningen av frågan om en minusfaktor skall anses kunna
uppvägas av en plusfaktor har av lagstiftaren ansetts inte sällan inrymma
så mycket av subjektiva moment och preferenser att prövningen
av en hyressättningstvist kan bli alltför skönsmässig, om
kvittning kommer till någon större användning.
Vid hearingen och de andra kontakter utredningen haft med
hyresnämnderna har också en påfallande negativ inställning till användning
av kvittning kommit till uttryck. Kritiken mot metoden
har anslutit sig till de argument mot densamma som anges i förarbetena.
Vid kvittning tar olikartade faktorer i de lägenheter som skall
jämföras ut varandra. Det är även möjligt att tänka sig ett system
där egenskaperna inte kvittas mot varandra utan bara jämförs med
varandra i större utsträckning än i dag.
Oavsett vilken av dessa båda vägar som väljs, innebär ökade
möjligheter att jämföra olikartade faktorer svårare och därmed
vanskligare bedömningar vid jämförelseprövningarna. Den skönsmässighet
som kan anses finnas vid en allmän skälighetsprövning
kvarstår i själva verket under förklädnad av en skenbart objektiv
jämförelseprövning. Med andra ord uppnår man genom en sådan
reform inte reellt sett större objektivitet än vid en allmän skälighetsprövning
. Detta talar med styrka emot ökade möjligheter att
jämföra olikartade faktorer.
152

8.3.3 Bakgrundsmaterialet
Den omständigheten att mindre än tio procent av alla hyresprövningar
grundar sig på direktjämförelse får inte bortskymma det
faktum att det av parterna åberopade materialet används vid hyresnämndens
bedömning i mer än två tredjedelar av alla fall där det
åberopats något material. Även när materialet inte används som
jämförelsematerial utan som bakgrundsmaterial, så beaktas det.
Den helt övervägande delen av bakgrundsmaterialet kommer dessutom
från allmännyttan, vilket gör att allmännyttans hyror slår
igenom även vid en allmän skälighetsbedömning. Hyresnämnderna
får, enligt den beskrivning de gett oss, genom bakgrundsmaterialet
en bild av hyresläget. Den bilden ses sedan mot den fond av kunskap
om hyresläget på orten som besitts inte minst av hyresnämndens
icke lagfarna ledamöter. Det har samtidigt framhållits för
utredningen att denna mer allmänna bild av hyresläget på orten
används framför allt som en sista kontrollstation och inte som huvudsaklig
kunskapskälla.
Visserligen kan det sägas att det hade varit bättre om det material
parterna åberopat hade kunnat användas vid en renodlad jämförelseprövning
än att det, som nu, oftast används som bakgrundsmaterial
vid en allmän skälighetsbedömning. Som utredningen anför ovan
skulle en ökad möjlighet att jämföra olikartade faktorer emellertid
inte leda till större objektivitet utan bara förklä en allmän skälighetsbedömning
i skenbart objektiv form. Bedömningarna skulle
komma att vara fortsatt vanskliga, och den skönsmässighet som
finns i dagens system skulle komma att kvarstå. Parternas behov av
förutsebarhet skulle inte bli bättre tillgodosett än i dag efter en
sådan lagändring.
I en ändring av lokalhyresreglerna bestämdes det ganska nyligen
att hyran i de fallen i första hand skulle bestämmas med utgångspunkt
i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten
(prop. 2001/02:41 s. 51 ff.). Den ändringen kom till för att ge ett
ökat genomslag för huvudregeln om jämförelseprövning, alltså av
skäl som motsvarar de som ligger bakom utredningsuppdraget i
denna del. Bakgrunden till lagändringen var att hyresnämnderna
ansetts ställa för höga krav på jämförbarhet.
Det är ännu för tidigt att dra några mer bestämda slutsatser om
vad ändringen av lokalhyresreglerna fått för effekter. Hyresnämnden
i Stockholm – som är den hyresnämnd som handlägger flest
ärenden enligt dessa regler – har dock angett följande preliminära
slutsatser av de nya reglernas tillämpning: Reglerna kan leda till
153

bättre yttranden i lokalhyresärenden. De torde dock inte leda till
andra lokalhyror än vad de gamla reglerna skulle ha resulterat i; vad
som nu beaktas som jämförelsematerial beaktades då som bakgrundsmaterial.
Däremot kan det förväntas att de nya reglerna – till
följd av det större jämförelsematerialet – leder till fler besiktningar.
Då besiktningar i ett ärende tar minst en halv dag i anspråk, leder
det i sin tur till längre handläggningstider.
Mot denna bakgrund bedömer utredningen frågan på följande
sätt. Parternas behov av förutsebarhet och krav på att kunna förstå
hur en hyresnämnd resonerat måste självfallet tas på allvar.
Sannolikheten är emellertid stor att en förändring av det materiella
regelverket huvudsakligen skulle leda till att den skönsmässighet
som i dag kan uppfattas ligga i den allmänna skälighetsbedömningen
skulle ersättas av den skönsmässighet som skulle ligga i
värderingen av olikartade faktorer. Med hänsyn till detta samt till
att bakgrundsmaterialet redan i dag beaktas vid hyressättningen
och då det kan antas att en regeländring inte skulle få någon faktisk
påverkan på denna, anser utredningen inte att det finns tillräckliga
skäl för att ändra reglerna om jämförelseprövning.
8.4 Tydligare krav på beslutsmotivering
Utredningens förslag: Hyresnämndernas skyldighet att motivera
sina beslut bör bli mer ingående och ta sin förebild i lagen
(1996:242) om domstolsärenden. Skälen bör utformas så att de är
lätta att följa för parter och andra.
8.4.1 Gällande regler om beslutsmotivering
Av 21 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
(nämndlagen) följer att ett beslut av hyresnämnden skall ange de
skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt. Några
mer detaljerade bestämmelser om hur ett beslut skall utformas
finns inte. Bestämmelsen har oförändrad tagits över – i flera led –
från lagen (1968:49) om hyresnämnder, i vars förarbeten följande
anförs (prop. 1968:91 bihang B s. 22):
[Det är] av väsentlig betydelse att hyresnämnderna kan tillämpa ett
relativt snabbt och enkelt förfarande. Det är med hänsyn härtill angeläget
att nämnden inte betungas med någon skyldighet att ingående moti154

vera sina beslut. Å andra sidan måste krävas att nämnden i vissa fall,
åtminstone i korthet, anger de skäl som ligger till grund för beslutet.
Regler om beslutsmotivering finns även för andra beslut av
domstolar och förvaltningsmyndigheter. För att ge en vidgad bild
av motiveringsskyldigheten vid myndighetsutövning redovisar
utredningen även vad som krävs av beslut (eller domar) enligt förvaltningslagen
samt i allmän domstol och allmän förvaltningsdomstol.
I 20 § förvaltningslagen (1986:223) finns det en ganska utförlig
reglering av vad beslut skall innehålla:
Ett beslut varigenom en myndighet avgör ett ärende skall innehålla de
skäl som har bestämt utgången, om ärendet avser myndighetsutövning
mot någon enskild. Skälen får dock utelämnas helt eller delvis
1. om beslutet inte går någon part emot eller om det av någon annan
anledning är uppenbart obehövligt att upplysa om skälen,
2. om beslutet rör tjänstetillsättning, antagning för frivillig utbildning,
betygssättning, tilldelning av forskningsbidrag eller något jämförbart
,
3. om det är nödvändigt med hänsyn till rikets säkerhet, skyddet för
enskildas personliga eller ekonomiska förhållanden eller något jämförbart
förhållande,
4. om ärendet är så brådskande att det inte finns tid att utforma
skälen, eller
5. om ärendet gäller meddelande av föreskrifter som avses i 8 kap.
regeringsformen och det inte är fråga om prövning i högre instans
efter överklagande.
Har skälen utelämnats, bör myndigheten på begäran av den som är
part om möjligt upplysa honom om dem i efterhand.
I allmän domstol gäller följande. Enligt 28 § lagen (1996:242) om
domstolsärenden (ärendelagen) skall beslut i sådana ärenden, om
de går någon part emot, alltid ange de skäl som bestämt utgången.
Har ett beslut inte gått någon part emot, skall skälen anges, om det
behövs. Domar i tvistemål skall enligt 17 kap. 7 § första stycket 5
rättegångsbalken ange domskälen med uppgift om vad som är bevisat i
målet. Detsamma gäller enligt 17 kap. 12 § första stycket samma balk
slutliga beslut i sådana mål, om det behövs med hänsyn till frågans
beskaffenhet. Ett beslut som inte är slutligt skall enligt 17 kap. 13 §
första stycket samma balk ange de skäl som det grundas på i den
utsträckning det behövs.
Av beslut i allmän förvaltningsdomstol skall enligt 30 § andra
stycket förvaltningsprocesslagen (1971:291) framgå de skäl som
bestämt utgången.
155

Sammanfattningsvis är reglerna för myndigheters motiveringsskyldighet
generellt hållna och inte särskilt ingående. Det förekommer,
bortsett från den skillnad som rättegångsbalken generellt
gör mellan brottmål och tvistemål, inte särskilda regler om hur
beslut skall motiveras i vissa ärendetyper.
8.4.2 Ändrad regel om beslutsmotivering
Av genomgången ovan följer att detaljerade föreskrifter om beslutsmotivering
skulle stå i mindre god överensstämmelse med de
regler som i övrigt gäller för motivering av myndigheters beslut,
särskilt om föreskrifterna begränsas till ärenden om hyresprövning.
Samtidigt stadgar emellertid både förvaltningslagen och ärendelagen
som huvudregel att de skäl som bestämt utgången skall anges,
om beslutet går någon part emot. Kravet på beslutsmotivering är
således i de flesta fall av myndighetsutövning mer långtgående än
vad som gäller för hyresnämnderna. Fråga är, om denna skillnad är
motiverad.
Visserligen är det, som anges i förarbetena till den gällande
regeln om beslutsmotivering, av betydelse att hyresnämnderna kan
tillämpa ett relativt snabbt och enkelt förfarande. Det är emellertid
enligt utredningens mening väl så väsentligt att den som kommer
till hyresnämnden som part får en klar uppfattning om varför
nämnden beslutat på ett visst sätt i hans ärende. I detta ligger att
hyresnämndernas beslut måste motiveras på ett sådant sätt att
parterna fullt ut förstår dem.
Utredningen har gjort en genomgång av ett antal beslut från
olika hyresnämnder i hyresprövningsärenden. I dessa beslut redovisas
det vanligen på ett bra sätt hur såväl prövningslägenheten som
jämförelselägenheterna ser ut och vilken hyra som åsatts respektive
lägenhet. Därefter följer emellertid närmast regelmässigt ett konstaterande
av att någon direkt jämförelseprövning inte är möjlig,
varefter hyresnämnden vanligen med ospecificerad hänvisning till
sin allmänna kännedom om hyresläget på orten, till vad som framkommit
vid besiktning och till åberopat material bestämmer en viss
hyra.
I det material utredningen haft tillgång till förekommer det
endast sällan att hyresnämnden beskriver vari dess allmänna
kännedom om hyresläget på orten består och sedan relaterar denna
beskrivning till den beskrivning man gjort av prövningslägenheten
och de åberopade lägenheterna. Som läsare saknar man då ett led i
156

de förda resonemangen. Att detta led saknas gör det svårt för parterna
att av besluten utläsa hur hyresnämnden resonerat.
Vid utredningens hearing anförde de närvarande hyresråden att
en anledning till att motiveringarna varit knapphändiga är att
hyresnämnderna inte haft klart för sig att det funnits önskemål om
mer fullödiga motiveringar. Frågan om beslutsmotiveringar har
därför år 2004 tagits upp i den årliga konferens som alla hyresråd
deltar i för att dryfta gemensamma angelägenheter. Utredningen
har då medverkat och belyst problemet.
För att ytterligare klargöra vikten av tydligare beslutsmotiveringar
och för att skapa bättre samstämmighet mellan de regler som
gäller för hyresnämnderna och de som gäller vid annan myndighetsutövning
anser utredningen att de praktiska åtgärder som vidtagits
bör kombineras med en lagändring. En sådan bör, med förebild
i vad som gäller enligt ärendelagen, innebära att hyresnämnderna
skall vara skyldiga att ange de skäl som bestämt utgången av ett
ärende, om beslutet går någon part emot. Detsamma skall gälla andra
beslut, om det behövs.
För att en motivering av ett beslut skall bli klar och tydlig kan de
hyresnivåer som bestäms i beslutet kopplas – genom uttryckliga
resonemang, som är möjliga att följa för parter och andra – till de
hyresnivåer som finns i bakgrundsmaterialet och de hyresnivåer
som i övrigt beaktats. Därvid kan det framstå som lämpligt att i
grova drag ange vilka bostadsområden som beaktats, vilka hyresnivåer
som nämnden kommit fram till gäller för de bostadsområdena
samt hur nämnden resonerat när det gäller skillnader i olika bruksvärdesfaktorer
mellan prövningslägenheten och de bostadsområden
vilkas hyror man beaktat. Man kan t.ex. ange att hyrorna för lägenheter
av ungefär den aktuella storleken och modernitetsgraden i det
aktuella bostadsområdet ligger i ett visst intervall och sedan –
genom att relatera en beskrivning av prövningslägenheten till vad
som gäller för andra liknande lägenheter i området och till lägenhetens
läge m.m. – komma fram till ungefär hur lägenheten ligger i
det hyresintervall man funnit gäller för området. Utredningens
mening är inte att hyresnämnderna skall föra in eget material i
ärendena i större utsträckning än vad de gör i dag. Avsikten är bara
att de på ett mer fullödigt sätt skall redovisa de kunskaper av mer
allmän natur om hyresläget som ligger till grund för deras bedömningar.
Utredningen utgår för övrigt från att de även fortsättningsvis
fäster stort avseende vid det åberopade bakgrundsmaterialet.

Förvisso innebär ett mer ingående sätt att skriva beslutsmotiveringar
att hyresnämndernas beslut blir lättare att kritisera än vad de
157

är i dag. Detta måste emellertid ses som en fördel i en rättsstat och
torde komma att underlätta överprövning av besluten i Svea
hovrätt.
158

9 Konsekvenser och ikraftträdande
9.1 Allmänt om förslagens konsekvenser
Utredningens bedömning: Utredningens förslag får inga konsekvenser
för den kommunala självstyrelsen, för brottsligheten och
det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig
service i olika delar av landet eller för jämställdheten mellan
kvinnor och män.
En utredning är skyldig att redovisa vilka konsekvenser förslagen i
ett betänkande har i en rad olika avseenden. När det gäller utredningens
förslag, framgår det av direktiven att utredningen skall
utreda förslagens betydelse för små företags arbetsförutsättningar,
konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större
företags. Vidare anser utredningen att det är relevant att redovisa
förslagens ekonomiska konsekvenser samt vilken betydelse förslagen
har för möjligheterna att nå de integrationspolitiska målen.
Däremot har utredningen inte funnit att förslagen har några
konsekvenser för den kommunala självstyrelsen, för brottsligheten
och det brottsförebyggande arbetet, för sysselsättning och offentlig
service i olika delar av landet eller för jämställdheten mellan kvinnor
och män.
159

9.2 Ekonomiska konsekvenser
Utredningens bedömning: De ekonomiska konsekvenserna av
förslagen om tillval och frånval och om hyresnämndernas beslutsmotiveringar
är små eller försumbara. Vilken betydelse förslagen i
övrigt får beror på i vilken utsträckning och på vilket sätt parterna
på hyresbostadsmarknaden utnyttjar de möjligheter förslagen ger
dem. Statsfinansiellt kan förslagen påverka kostnaderna för räntebidrag
och, i mindre utsträckning, bostadsbidrag. Vid nyproduktion
av hyresbostäder kan kostnaderna för arbetslösheten minska och
skatteintäkterna öka. Utredningens förslag om hyresnämndernas
beslutsmotiveringar innebär inte att hyresnämnderna behöver några
resurstillskott. Kommunalekonomiskt kan kostnaderna för socialbidrag
påverkas i mindre utsträckning, och i den mån förslagen
bidrar till ökad nyproduktion uppkommer det ökade kostnader för
infrastruktur. Hushållsekonomiskt kan förslagen leda till att vissa
personer får högre hyra och andra personer lägre hyra än vad som
annars skulle ha blivit fallet. Företagsekonomiskt leder förslagen till
större förutsebarhet och kan i vissa fall även leda till ökad lönsamhet.
Samhällsekonomiskt kan förslagen bidra till en bättre fungerande
bostadsmarknad genom att underlätta för nyproduktion av bostäder.
9.2.1 Inledning
Utredningens förslag kan få ekonomiska konsekvenser i en rad
olika avseenden:
• Statsfinansiella konsekvenser.
• Kommunalekonomiska konsekvenser.
• Hushållsekonomiska konsekvenser.
• Företagsekonomiska konsekvenser.
• Samhällsekonomiska konsekvenser.
Bedömningen av de ekonomiska konsekvenserna av förslagen kompliceras
i hög grad av att de i huvudsak endast skapar vissa möjligheter
för parterna på hyresbostadsmarknaden. Förslagens effekter
beror på i vilken utsträckning och på vilket sätt dessa möjligheter
utnyttjas av parterna. Utredningen finner det därför inte meningsfullt
att göra några försök till exakta beräkningar.
En konsekvensbedömning måste beakta även vad som skulle
hända, om förslagen inte genomförs. På en dynamisk marknad som
hyresmarknaden skulle förändringar sannolikt komma att äga rum
160

även utan utredningens förslag, särskilt för hyrorna i det befintliga
bostadsbeståndet. Förändringarna kan emellertid förväntas bli
större till följd av förslagen.
9.2.2 Förslaget om hyrorna för nyproducerade lägenheter
Inledning
Detta förslag får framför allt effekt i en situation där kostnaderna
stiger så att nyproduktionen blir dyrare än den något äldre produktionen.
I dag är detta inte fallet, och på många orter finns det dyra,
relativt nyproducerade allmännyttiga bostäder, vilket gör att risken
inte är särskilt stor för att den hyra som satts för ett nyproducerat,
privatägt hus sänks vid en bruksvärdesprövning.
Även i dagens ekonomiska läge minskas emellertid riskerna i viss
mån genom en möjlighet att sluta en förhandlingsöverenskommelse
med presumtionsverkan. Det får därför antas att de regler utredningen
föreslår även i dagsläget kommer att leda till en något större
nyproduktion än vad som annars skulle ha blivit fallet. Vidare får
det antas att hyrorna i en del av dessa nyproducerade hus kan bli
högre än vad de skulle ha blivit utan de nya reglerna.
Med dessa utgångspunkter kan förslaget få följande ekonomiska
konsekvenser.
Statsfinansiella konsekvenser
Ökat bostadsbyggande påverkar statens kostnader för räntebidrag.
Å andra sidan kan ett ökat byggande påverka den ekonomiska utvecklingen
på orter med bostadsbrist och därmed öka skatteintäkterna
och minska kostnaderna för arbetslösheten. Som anförs ovan
handlar det dock i nuläget om små effekter.
Högre hyror kan påverka statens kostnader för bostadsbidrag.
Det får dock antas att de som flyttar in i de nyproducerade lägenheterna
i många fall kommer att ha relativt höga inkomster, varför
denna effekt torde bli försumbar.
161

Kommunalekonomiska konsekvenser
Ökat bostadsbyggande medför ökade kostnader för infrastruktur.
Denna aspekt torde kommunerna emellertid väga in vid sin planprövning.
Finns det stor efterfrågan på bostäder i en region, får det antas
att dessa kostnader inte ses som något problem av kommunerna.
Vad som sägs ovan om statens kostnader för bostadsbidrag gäller
på samma sätt kommunernas kostnader för socialbidrag.
Hushållsekonomiska konsekvenser
Vissa personer kan till följd av förslaget komma att få högre hyra
än vad som annars hade blivit fallet. I de fall där hyresgästen hade
behövt bo kvar i en sämre bostad utan förslaget kan detta dock inte
ses som något problem. I de – relativt få – fall där en lägenhet
skulle ha blivit byggd även utan förslaget men nu åsätts en något
högre hyra än vad som annars hade blivit fallet får förslaget en
negativ hushållsekonomisk konsekvens. De som drabbas av denna
är emellertid en liten grupp, som dessutom i många fall kan antas
ha en relativt hög inkomst.
Företagsekonomiska konsekvenser
Den fastighetsägare som väljer att bygga ett hyreshus med tillämpning
av de regler utredningen föreslår kommer att ha gjort ett
säkrare val än vad som är möjligt enligt gällande rätt. Gör fastighetsägare
i större utsträckning än vad som varit fallet hittills det
valet i stället för att bygga hus avsedda för någon annan upplåtelse eller
ägandeform, kommer detta att vara ett tecken på att lönsamheten
ökat.
Genom förslaget kommer förutsebarheten för fastighetsägarna
att öka. Det kan dessutom antas att hyrorna kommer att bli högre.
Detta ökar lönsamheten för berörda bygg- och fastighetsföretag.
Samhällsekonomiska konsekvenser
En väl fungerande bostadsmarknad är viktig för en regions
ekonomiska utveckling. Ökar nyproduktionen av hyresbostäder i
en region där det behövs fler hyresbostäder, blir det bl.a. lättare för
162

företag i regionen att rekrytera personal. Bostadsmarknaden kommer
med andra ord att fungera bättre.
I den mån förslaget bidrar till ökad nyproduktion där sådan behövs
medför det alltså positiva samhällsekonomiska konsekvenser.
9.2.3 Förslaget om möjlighet till skilda hyresnivåer för nya
och befintliga hyresgäster
Inledning
Förslaget får effekt där det finns anledning att göra en större anpassning
av hyresstrukturen på en ort. Med dagens regelverk skulle
den anpassningen behöva ske för alla i samma takt av de skäl som
redovisas i kapitel 5. Genom förslaget skapas en möjlighet till snabb
anpassning för nya hyresgäster, medan befintliga hyresgäster får ett
skydd. Den sannolika konsekvensen av förslaget är att hyran för
nya hyresgäster blir något högre än vad den skulle bli med en
anpassning enligt dagens system, medan hyran för befintliga hyresgäster
blir något lägre. Det ekonomiska totalutfallet på ortsnivå i en
anpassningssituation blir sannolikt detsamma i dagens system som
med de regler utredningen föreslår.
Med denna utgångspunkt kan förslaget få följande ekonomiska
konsekvenser.
Statsfinansiella konsekvenser
De som flyttar in i lägenheter där hyrorna höjts kraftigt har sannolikt
i de flesta fall relativt höga inkomster och uppfyller därmed
inte förutsättningarna för att få bostadsbidrag.
Befintliga hyresgäster i områden där hyrorna höjs kan genom
förslagen få en dämpad hyreshöjning. Förslaget – som inte i sig
påverkar ändringar i bruksvärdet – kan därmed innebära att behovet
av bostadsbidrag inte ökar i samma takt för befintliga hyresgäster i
områden med höjda bruksvärden som vad som hade varit fallet med
dagens regelverk.
Det förhållandet att hyror kan höjas i vissa områden och sänkas i
andra och de följder för bl.a. beskattning av bostadsföretags vinster
163

som detta kan resultera i är ingen konsekvens av förslaget utan ett
resultat av ändringar i bruksvärdet.
Kommunalekonomiska konsekvenser
Vad som sägs närmast ovan om bostadsbidrag gäller på samma sätt
för socialbidrag.
Hushållsekonomiska konsekvenser
En befintlig hyresgäst i en lägenhet med höjt bruksvärde får till
följd av de regler utredningen föreslår bättre möjligheter att klara
av höjningen av hyran till den högre nivån. Den som flyttar in som
ny hyresgäst i en sådan lägenhet får däremot genast betala den
högre hyran, vilken kan komma att bli högre än vad fallet hade varit
utan en möjlighet till skilda hyresnivåer för nya och befintliga
hyresgäster.
Företagsekonomiska konsekvenser
Förslaget möjliggör en snabbare anpassning av hyrorna i ett område
till ett ändrat bruksvärde än vad som annars hade varit möjligt.
Hur detta påverkar de aktuella bostadsföretagens lönsamhet beror
på omsättningsfrekvensen: ju fler nya hyresgäster, desto bättre lönsamhet.
Det förhållandet att hyror kan höjas i vissa områden och sänkas i
andra och de följder för bostadsföretagens lönsamhet som detta
kan resultera i är ingen konsekvens av förslaget utan ett resultat av
ändringar i bruksvärdet. Förslaget påverkar endast takten i hyresanpassningen.
Samhällsekonomiska konsekvenser
Om hyrorna anpassas bättre till hyresgästernas värderingar, kan det
bidra till en bättre fungerande bostadsmarknad, vilket är bra för
samhällsekonomin. Förslaget begränsar sig emellertid till att underlätta
en snabbare anpassning än vad som annars hade varit fallet och
påverkar inte anpassningen som sådan. Den positiva effekt för samhällsekonomin
som förslaget i sig innebär är därför marginell.
164

9.2.4 Förslaget om reglering av tillval och frånval
Förslaget skapar större förutsebarhet för både bostadsföretag och
hyresgäster. De ekonomiska konsekvenserna av detta framstår
dock som små för de berörda företagen och försumbara ur övriga
perspektiv.
9.2.5 Förslaget om hyresnämndernas beslutsmotiveringar
Förslaget innebär att hyresnämnderna måste lägga ned mer tid på
beslutsmotiveringarna. Utredningen bedömer dock inte att den
ytterligare tidsåtgången är av sådan omfattning att den kräver
ökade resurser till hyresnämnderna. För denna slutsats talar även
att tydligare beslutsmotiveringar på sikt kan resultera i bättre
processmaterial och kanske även färre tvister.
9.3 Konsekvenser för små företag
Utredningens bedömning: Utredningens förslag leder till större
förutsebarhet för små företag och kan i vissa fall även leda till ökad
lönsamhet.
De företagsekonomiska konsekvenser som redovisas ovan gäller
även för små företag. Dessa får sålunda större förutsebarhet både
när det gäller nyproduktion av bostäder och beträffande tillval och
frånval. Med hänsyn till att små företag har mindre ekonomiska
marginaler än stora, kan förutsebarhet vara av särskilt värde för de
mindre företagen.
I vissa fall kan de små företagen även få ökad lönsamhet till följd
av utredningens förslag.
9.4 Integrationspolitiska konsekvenser
Utredningens bedömning: De integrationspolitiska konsekvenserna
av utredningens förslag är marginella. I den mån förslagen
får sådana konsekvenser kan de vara av såväl positiv som
negativ art.
165

9.4.1 Boendesegregation i dag
Vid den integrationspolitiska analysen har utredningen utgått från
Integrationsverkets Rapport integration 2003. Den följande redovisningen
är ett referat av rapporten. Utredningen har inte själva
gjort någon värdering av den redovisning och analys rapporten
innehåller.
Av rapporten framgår att det finns en tendens att människors
boende delas upp efter socioekonomiska och etniska skiljelinjer.
Tendensen är mest uttalad i de tre storstadsregionerna, dit nyligen
invandrade har en tendens att söka sig, men förekommer även i
medelstora städer. Effekten av segregation blir dock inte lika stor
på mindre orter som i storstäderna, där den påverkar t.ex. sammansättningen
av elever i grundskolan.
På många håll har boendesegregationen ökat under 1990-talet, en
tid då många flyktingar anlände till Sverige. Invandrare – särskilt
nyanlända flyktingar – har generellt sett svårare att avancera på
bostadsmarknaden än inrikes födda. Nyanlända flyktingar har
hänvisats till de bostäder som för tillfället varit lediga. Dessa
bostäder har varit koncentrerade till vissa bostadsområden med låg
attraktivitet. Dessutom har en hel del nyanlända flyktingar valt att
bosätta sig i områden där det har bott många andra som haft
samma bakgrund som de själva, t.ex. för att kunna dra nytta av ett
etniskt nätverk. Detta har bidragit till koncentrationen av invandrare
till storstadsregionerna, särskilt till vissa stadsdelar i dessa
regioner.
Svårigheterna att sedan avancera vidare till mer attraktiva
bostadsområden eller andra boendeformer kan bl.a. hänga samman
med de boendes ekonomiska situation; ofta är de arbetslösa eller får
endast lågavlönade arbeten. Bristen på produktion av nya bostäder
förvärrar problemen. Under 1990-talet ökade andelen utrikes födda
dels i områden där sådana personer redan år 1990 var överrepresenterade,
dels i nybyggda områden. Andelen invandrare som flyttar
till storstadsregionerna är större än andelen som flyttar därifrån,
trots att den senare gruppen – oberoende av skillnader i övrigt –
klarat sig bättre i det svenska samhället än de som bott kvar, bl.a.
när det gällt de vuxnas sysselsättningsgrad och barnens skolbetyg.
Segregation skapar problem både för dem som bor segregerat
och för samhället som helhet. För invandrare kan segregerat boende
innebära att integrationen i det svenska samhället fördröjs,
eftersom de kan hitta vägar att klara sina liv där t.ex. kunskaper i
svenska språket inte är nödvändiga. Det segregerade boendet skapar
166

ett avstånd mellan personer med svensk och utländsk bakgrund.
Kontaktytorna blir få, vilket leder till svårigheter att komma in på
arbetsmarknaden, minskad benägenhet hos yngre att utbilda sig
och ett bristande politiskt engagemang. De få kontaktytorna innebär
också – på ömse håll – att fördomar har lätt att få fäste.
Det uppstår lätt en bild av invandrartäta bostadsområden som
problemområden, vilket i sin tur ytterligare befäster segregationen,
trots att bilden långt ifrån alltid motsvarar verkligheten eller i vart
fall är starkt förenklad. En sådan segregationsspiral kan leda till ett
uppdelat samhälle, där en stor grupp ställs utanför, vilket i sin tur
kan leda till ökade sociala spänningar, otrygghet och kriminalitet.
9.4.2 Konsekvenserna av utredningens förslag
Av redovisningen ovan framgår det att bostadssegregationen beror
delvis på egna val, delvis på en brist på valmöjligheter. Till den del
människor väljer att bo i ett område därför att det där bor andra
med likartad bakgrund torde utformningen av hyreslagstiftningen
inte påverka integrationen i samhället.
Till den del invandrare bor segregerat, trots att de egentligen
hade velat bo integrerat med infödda svenskar i ett annat bostadsområde,
torde utformningen av hyreslagstiftningen emellertid ha
betydelse för integrationen. Därvid måste även beaktas att utgångsläget
är att det särskilt i storstadsregionerna redan i dagsläget finns
en påtaglig boendesegregation.
Förslaget i kapitel 4 om hyrorna för nyproducerade bostadslägenheter
kan bidra till ökad nyproduktion genom att leda till större
förutsebarhet. Detta behöver inte innebära att hyrorna i nyproduktionen
blir högre än vad de är i dag. Som utredningen anger ovan,
torde hyrorna emellertid i vissa fall komma att bli högre än vad de
skulle bli med dagens system. Fattiga människor torde inte komma
att flytta till dessa nya lägenheter, och i områden där nya bostäder
fått sin hyra bestämd med tillämpning av de nya reglerna torde det
inte komma att bo särskilt många invandrare.
Å andra sidan skulle en ökad nyproduktion leda till ett generellt
lägre tryck på bostadsmarknaden. Det skulle i sin tur kunna innebära
att invandrare fick något lättare än i dag att få hyresavtal i mer
attraktiva områden i det befintliga beståndet. Nyproduktionshyror
enligt de regler utredningen föreslår påverkar inte hyrorna i dessa
områden.
167

Sammanfattningsvis kan förslaget om hyrorna för nyproducerade
lägenheter få integrationspolitiska konsekvenser, men dessa
konsekvenser talar inte entydigt i någon riktning.
När det gäller förslaget i kapitel 5 om en möjlighet till skilda
hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster och ett särskilt skydd
för de senare, får det i sig ingen betydelse för integrationen. Det
innebär bara att det går att anpassa hyresnivåerna på en ort till förändrade
bruksvärden snabbare än vad som annars hade varit fallet.
Frågan i vad mån skillnader i bruksvärde som sådana har integrationspolitisk
betydelse faller det utanför ramen för utredningens
uppdrag att behandla. Bruksvärdessystemet innebär dessutom att
hyrorna i stor utsträckning styrs av parterna på hyresbostadsmarknaden
inom ramen för de kollektiva förhandlingarna och inte
genom politiska beslut.
Förslaget i kapitel 6 om tillval och frånval bedömer utredningen
inte ha någon integrationspolitisk betydelse.
Bra beslutsmotiveringar från myndigheter har stor betydelse för
människors – inte minst invandrares – förmåga att förstå myndighetsbeslut
och för deras reella möjligheter att överklaga dem. Förslaget
i kapitel 7 är därför positivt ur perspektivet att alla människor
på lika villkor bör kunna delta i samhällslivet och ta till vara sina
intressen.
9.5 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
Utredningens förslag: Lagändringarna skall träda i kraft den
1 januari 2006.
Utredningens bedömning: Det krävs inga övergångsbestämmelser.
Lagändringarna bör enligt utredningens bedömning kunna träda i
kraft den 1 januari 2006.
Av allmänna rättsprinciper följer att de nya bestämmelserna om
tillval och frånval inte skall tillämpas, om tillvalet eller frånvalet
gjorts före ikraftträdandet, samt att en förhandlingsöverenskommelse
måste ha slutits efter ikraftträdandet för att bestämmelserna
om presumtionsverkan för kollektivt förhandlad hyra
skall kunna bli tillämpliga. De regeländringar och nya bestämmelser
utredningen föreslår kräver därför inte några övergångsbestämmelser.
168

10 Författningskommentar
10.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken
12 kap.
12 kap. jordabalken kallas hyreslagen, och utredningen använder
nedan den benämningen för kapitlet.
53 §
Förslaget innebär ändrade lagrumshänvisningar med hänsyn till tillkomsten
av de nya 55 c och 55 d §§ och den ändrade numreringen
av de tidigare 55 c och 55 d §§.
55 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 4, innebär att det införs ett nytt
tredje stycke, till följd varav de tidigare tredje–femte styckena blir
fjärde–sjätte styckena. I femte och sjunde styckena ändras lagrumshänvisningar
till följd av detta.
Den nya bestämmelsen i tredje stycket innebär att en hyra som
omfattas av en presumtionsverkan enligt 55 d § inte får beaktas
som jämförelse- eller bakgrundsmaterial vid en bruksvärdesprövning.
Av hänvisningar till 55 § i hyresförhandlingslagen följer att
detta gäller även vid en prövning av hyran som sker enligt den
lagen.
Innebörden av bestämmelsen är att hyresnämnden skall bortse
från det aktuella materialet vid sin prövning, om det åberopats som
bevisning.
169

55 b §
Förslaget, som behandlas i kapitel 6, innebär att två nya stycken,
andra och tredje styckena, har tillkommit. Bestämmelsen i andra
stycket reglerar vad som gäller vid tillval, alltså när en fastighetsägare
på en hyresgästs begäran utrustar eller underhåller dennes
lägenhet utöver standardutrustningen eller vad som följer av den
vanliga underhållsplanen. Bestämmelsen i tredje stycket reglerar
vad som gäller vid frånval, alltså när en hyresgäst avstår från viss
utrustning eller visst underhåll, som normalt skulle ha utförts
respektive installerats.
Beträffande såväl tillval som frånval införs regeln att kostnaden
för tillvalet respektive frånvalet skall beaktas, när hyran bestäms.
Fastighetsägaren skall alltså, när det gäller tillval, kunna få tillbaka
kostnaden för tillvalet genom hyran.
Vid en prövning av tillvalsdelen av en hyra får fastighetsägaren
visa hur mycket tillvalet kostat. Betalar en hyresgäst för ett tillval
under ett antal år, kan tillvalet så småningom anses avskrivet.
Hyran skall i så fall sänkas med tillvalskostnaden, om inte påtaglighetskravet
i 55 § föranleder något annat.
Kostnaden för tillval skall vid skälighetsprövningen enligt 55 §
beaktas inom ramen för rimliga avskrivningstider. Den kortaste avskrivningstid
som kan godtas är ungefär fem år.
Skulle kostnaden för tillval utgöra endast en mindre del av hyran,
kan dock även kortare avskrivningstider godtas. Utgör tillvalet –
eller, om hyresgästen gjort flera tillval, de samlade tillvalen – inte
mer än ungefär 20 procent av hyran, bör det kravet anses uppfyllt.
Dessa riktlinjer för hur kostnaden skall beaktas medger att parterna
kommer överens om att betala exempelvis en ny spis med
glaskeramikhäll genom ett litet antal månadsbetalningar eller, i den
mån riktlinjerna medger det, låter hyresgästen göra en engångsbetalning.
Parterna kan även bestämma att höja hyran med ett
mindre belopp utan tidsgräns och utgå från att spisen kommer att
vara färdigbetald när det är dags att installera en ny spis.
När det gäller tillval av underhåll, bör den årliga kostnaden ses på
samma sätt. Kostnaden bör alltså slås ut på minst fem år, men om
tillvalskostnaden uppgår till högst ungefär 20 procent av den totala
hyran, kan även kortare tid än så godtas.
Beträffande hur kostnaden för tillvalet skall beaktas i relation till
hyran i övrigt, får prövningen i praktiken gå till så att bruksvärdet
först bestäms utan beaktande av tillvalet, varefter kostnaden för
den tillvalda utrustningen eller det tillvalda underhållet läggs till. En
170

jämförelse får därvid göras med vilken utrustning eller vilket underhåll
som är standard.
För frånvalens del aktualiseras på motsvarande sätt frågan om
hur lång tid kompensationen till en hyresgäst kan ta. Det saknas
anledning att för frånval ställa upp någon minimitid för hur snabbt
hyresgästen kan kompenseras för ett frånval. Däremot bör kompensationen
för ett frånval inte få dra ut hur långt som helst på
tiden. Bedömningen bör utgå från det normala underhållsintervall
som frånvalet utgör ett avsteg ifrån. Kostar exempelvis en omtapetsering
av ett rum 6 000 kr att göra och sker enligt den vanliga
underhållsplanen omtapetsering vart tolfte år, bör hyresgästen för
varje år han väljer bort omtapetsering av det aktuella rummet tillgodoräknas
minst 500 kr i årlig hyresreduktion. Skulle det inte
finnas någon fastställd underhållsplan, får hyresnämnden bedöma
skäligt underhållsintervall och göra sina beräkningar utifrån det.
Sker tillval eller frånval enligt en kollektivt förhandlad prislista
eller är det i övrigt kollektivt förhandlat får det flera konsekvenser
(se även kommentaren till 5 § hyresförhandlingslagen nedan).
För det första tillämpas i så fall kostnadstäckningsregeln även för
en efterföljande hyresgäst, som inte gjort tillvalet eller frånvalet.
Detta är ett avsteg från paragrafens huvudregel att kostnadstäckningsprincipen
endast gäller beträffande den hyresgäst som gjort
tillvalet eller frånvalet och att efterföljande hyresgäster får hyran i
dess helhet bedömd enligt bruksvärdesprincipen utan den modifiering
som den aktuella bestämmelsen innebär.
Ett kollektivt förhandlat pris för ett tillval eller frånval skall för
det andra anses motsvara kostnaden för tillvalet eller frånvalet, om
det inte föreligger synnerliga skäl för annat. Kravet på synnerliga
skäl är uppfyllt endast om det förekommit klara oegentligheter vid
förhandlingarna. Det rör sig framför allt om de situationer som
enligt 28–36 §§ avtalslagen leder till avtals ogiltighet: hot, tvång,
svek, ocker samt de s.k. generalklausulerna i 33 och 36 §§ avtalslagen.
Med de senare avses situationer där det skulle strida mot tro
och heder att åberopa en rättshandling med hänsyn till omständigheterna
vid dess tillkomst eller det annars skulle vara oskäligt att
tillämpa ett avtalsvillkor. Fall av oegentligheter vid hyresförhandlingar
kan vara där det står klart att en fastighetsägare presenterat
ett oriktigt underlag vid förhandlingarna och det måste antas att
felet påverkat priset för tillvalet eller frånvalet i mer än ringa mån.

Det kan givetvis också röra sig om sådana ovanliga situationer som
att en företrädare för endera parten uppenbart inte varit i stånd att
sköta förhandlingarna på grund av sjukdom eller annan orsak och
171

detta måste ha stått klart för andra parten eller att en företrädare
för den ena parten av någon orsak som är hänförlig till den andra –
såsom hot, mutor e.d. – underlåtit att sköta sitt uppdrag som han
borde.
55 c §
Förslaget, som behandlas i kapitel 5, innebär att det införs en
skyddsregel för befintliga hyresgäster. Paragrafen är ny.
Skyddsregeln innebär att om en hyra för en nyinflyttad hyresgäst
(dvs. en bruksvärdeshyra) har bestämts inom ramen för ett system
med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster och den
hyran åberopas som jämförelse- eller bakgrundsmaterial, måste
systemet med skilda hyresnivåer tillämpas i dess helhet. Även en i
systemet inbyggd rabatt- eller skyddsregel måste alltså tillämpas i
fråga om befintliga hyresgäster.
Åberopas en sådan bruksvärdeshyra som jämförelse- eller bakgrundsmaterial,
skall bedömningen äga rum i tre steg:
4. Bruksvärdet för prövningslägenheten bestäms med hjälp av
jämförelselägenhetens hyra.
5. Det konstateras att jämförelselägenheten omfattas av ett
system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster,
alltså att en befintlig hyresgäst i jämförelselägenheten
inte skulle betala bruksvärdeshyran utan en rabatterad hyra.
6. Om det i prövningslägenheten bor en befintlig hyresgäst – ett
begrepp vars avgränsning utredningen strax återkommer till –
så tillämpas samma rabatt- eller skyddsregel som för jämförelselägenheten
vid fastställandet av hyran.
Frågan om en hyresgäst tidsmässigt är ny eller befintlig skall bestämmas
med utgångspunkt i den tidpunkt då en sådan förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyresnivåer vilken gäller för en
jämförelselägenhet började tillämpas, dvs. i praktiken med utgångspunkt
i tidpunkten för en sådan justering av hyresstrukturen på en
ort som lett till en hyresändring utöver den vanliga årliga. Den som
flyttat in i en lägenhet efter en sådan justering anses som en ny
hyresgäst, den som bott i lägenheten redan före justeringen som en
befintlig hyresgäst.
Modellen kan illustreras med följande exempel.
172

För allmännyttan på en ort sluts en förhandlingsöverenskommelse om
skilda hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster. Två av dessa lägenheter
är de likvärdiga A och B, och för båda lägenheterna innebär överenskommelsen
en kraftig höjning av bruksvärdeshyrorna, från 6 000
till 8 000 kr/mån, och en rabatt för befintliga hyresgäster som innebär
att de bara betalar en sexprocentig årlig hyreshöjning (inbegripet den
ordinarie årliga höjningen) tills de nått upp till den nya bruksvärdesnivån
. I båda lägenheterna bor det befintliga hyresgäster, när systemet
börjar gälla år 1. Dessa hyresgäster får därför en rabatterad hyra, alltså
en hyra bestämd med tillämpning av en förhandlad skyddsregel. Hyresgästen
i lägenhet B flyttar emellertid år 2, och den nya hyresgästen i
lägenhet B får betala den nya bruksvärdeshyran. Följande hyra skulle
komma att utgå för lägenheterna A och B under förutsättning att den
ordinarie årliga hyreshöjningen är två procent:
(Bruksvärdeshyra) Lägenhet A Lägenhet B
År 0 (6 000 kr) 6 000 kr 6 000 kr
År 1 (8 000 kr) 6 360 kr 6 360 kr
År 2 (8 160 kr) 6 742 kr 8 160 kr
Lägenheterna C och D, som är likvärdiga A och B, ägs av en privat
fastighetsägare, som inte slutit någon förhandlingsöverenskommelse
om skilda hyror för nya och befintliga hyresgäster. År 1 bor de hyresgäster
kvar som bott i dessa lägenheter sedan tidigare. Vid en prövning
år 1 av hyrorna för lägenheterna C och D jämförs dessa med hyran för
befintliga hyresgäster i lägenheterna A och B. År 2 flyttar emellertid
hyresgästen i lägenhet D. Den som då flyttar in i lägenhet D är en ny
hyresgäst i relation till den tidpunkt då systemet med skilda hyror för
likvärdiga lägenheter började gälla för allmännyttans lägenheter.
Hyresbilden för alla de aktuella lägenheterna blir då som följer:
Lägenhet A Lägenhet B Lägenhet C Lägenhet D
År 0 6 000 kr 6 000 kr 6 000 kr 6 000 kr
År 1 6 360 kr 6 360 kr 6 360 kr 6 360 kr
År 2 6 742 kr 8 160 kr 6 742 kr 8 160 kr
Siffrorna är satta med utgångspunkt från att det skett en direkt jämförelseprövning
och utan beaktande av påtaglighetskravet, som skulle
kunna göra att lägenheterna C och D fick något högre hyror än lägenheterna
A och B.

Tillämpningen bör kunna gå till på i princip samma
sätt inom ramen för en allmän skälighetsbedömning.
Om det vid prövningen åberopas lägenheter som omfattas av olika
förhandlingsöverenskommelser om skilda hyresnivåer för nya och
befintliga hyresgäster, får den situationen – som inte torde bli
173

särskilt vanlig – hanteras i rättstillämpningen genom en avvägning
av de olika lägenheternas relevans vid prövningen jämfört med hur
hyran för befintliga hyresgäster rabatteras i de olika förhandlingsöverenskommelserna.
Av andra stycket följer att det finns flera undantag från skyddsregeln.
Enligt första punkten gäller inte skyddsregeln närmast efter det
att en fastighetsägare utfört en standardhöjande åtgärd i lägenheten,
t.ex. bytt ut stammarna i huset och samtidigt satt in nya
badrumsinredningar. För att det skall göras ett undantag från
skyddsregeln krävs det dock att åtgärden får beaktas enligt 55 a §.
Enligt den paragrafen får åtgärden inte beaktas om fastighetsägaren
underlåtit att inhämta godkännande eller tillstånd i de fall sådant
krävs, den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden (eller en
hyresgäst som övertagit hyresrätten till lägenheten enligt 33 § andra
stycket, 34 § eller 47 § andra stycket) bor kvar i lägenheten och det
gått högst fem år sedan åtgärden slutfördes.
Av andra punkten följer att skyddsregeln inte gäller under den tid
lägenheten är upplåten i andra hand. Under den tiden gäller skyddsregeln
alltså inte beträffande vare sig första- eller andrahandshyresgästen
.
Återkommer förstahandshyresgästen till sin lägenhet efter
andrahandsuthyrningens slut, kan han komma att omfattas av en
hyresrabatt. Bedömningen av om så skall vara fallet görs som om
förstahandshyresgästen bott kvar i lägenheten hela tiden. Systemet
är tänkt att fungera på det sätt som illustreras av följande exempel:
A har sedan flera år hyrt en bostad. En justering av hyresstrukturen på
orten ledde år 1 till att hyran höjdes från 6 000 kr till 8 000 kr. Som
befintlig hyresgäst omfattades A emellertid av en skyddsregel, vilket
ledde till att den hyra hon skulle betala begränsades till 6 360 kr.
Senare under år 1 hyr A ut sin lägenhet till B i andra hand. Den hyra B
måste betala till A och A måste betala till fastighetsägaren blir då
8 000 kr i månaden. År 2 flyttar A tillbaka till lägenheten. Bruksvärdeshyran
uppgår då till 8 160 kr i månaden. A skyddas då emellertid åter
av skyddsregeln som om hon hela tiden hade bott kvar i lägenheten
och behöver därför inte betala mer än 6 742 kr i månaden.
Situationen med inneboende i en lägenhet behandlas i kommentaren
till 55 f §.
Av tredje punkten framgår att skyddsregeln inte är tillämplig vid
en överlåtelse enligt 35 §, alltså ett byte.
Skyddsregeln får till effekt att en nyinflyttningshyra inte kan
åberopas för att höja hyran för en befintlig hyresgäst. Den som
174

flyttar in som ny hyresgäst i ett hus som omfattas av ett system
med skilda hyror för likvärdiga lägenheter skall däremot få den
högre hyran i det systemet (bruksvärdeshyran). Den nye hyresgästen
skall alltså inte indirekt kunna omfattas av skyddsregeln.
Hans hyra skall vid en prövning i hyresnämnden jämföras med icke
rabatterade bruksvärdeshyror.
Det skulle emellertid kunna hävdas att det finns en risk för att en
nyinflyttningshyra i vissa fall skulle kunna sänkas till den nivå som
gäller för befintliga hyresgäster. Vid en hyresprövning enligt bruksvärdesprincipen
följer det nämligen av förarbeten och rättspraxis
att hyresnämnden först skall skala bort icke representativa topphyror,
innan den gör själva jämförelseprövningen. Närmast efter
införandet av ett system med skilda hyresnivåer för nya och befintliga
hyresgäster kommer de nya hyresgästerna att vara få. Fråga
är hur den omständigheten kan komma att beaktas i ljuset av den
regel utredningen föreslår. Finns det, har utredningen frågat sig, en
risk för att hyresnämnden underkänner sådana hyror som jämförelsematerial
och därmed sänker även de nyinflyttades hyror till
den nivå som gäller för befintliga hyresgäster?
Syftet bakom regeln att icke representativa topphyror skall
skalas bort anges inte uttryckligen i förarbetena (se prop. 1968:91
bihang A s. 54). Redan av uttryckssättet i sig följer emellertid att
hyrorna skalas bort, eftersom de inte är representativa.
När det gäller nyinflyttningshyror i ett system med skilda hyror
för likvärdiga lägenheter, är läget annorlunda än när det gäller
enstaka höga hyror i övriga fall. Nyinflyttningshyrorna kan visserligen
i ett inledningsskede komma att gälla få lägenheter men gäller
med tiden allt fler för att vid övergångstidens slut gälla i hela det
aktuella beståndet. Vidare är det nyinflyttningshyran som är
bruksvärdeshyra, medan hyran för de befintliga hyresgästerna är
rabatterad. Vid dessa förhållanden kan en nyinflyttningshyra enligt
utredningens mening aldrig betraktas som en icke representativ
topphyra av det skälet att de nyinflyttade hyresgästerna är få.
Utredningen utgår därför från att en hyresnämnd inte kommer
att underkänna en nyinflyttningshyra som jämförelsematerial av
detta skäl.
55 d §
Förslaget, som behandlas i kapitel 4 och – när det gäller regeln om
tillval och frånval i tredje stycket – kapitel 6, innebär att det införs
175

ett system med presumtionsverkan för kollektivt förhandlade nyproduktionshyror.
Paragrafen är ny.
Av bestämmelsens första stycke framgår att en hyra för en
nybyggd lägenhet som har bestämts i en förhandlingsöverenskommelse
skall godtas vid en bruksvärdesprövning under tio år från tillträdesdagen
för den första hyresgästen i lägenheten.
Med en nybyggd lägenhet avses dels en lägenhet i ett nybyggt
hus, dels en lägenhet i ett utrymme som inte tidigare använts till
bostäder. Det kan röra sig om ombyggnad till bostäder t.ex. av ett
vindsförråd i ett hyreshus eller av lokaler. En ombyggnad av hyreslägenheter
omfattas däremot inte av bestämmelsen.
För att en kollektivt förhandlad nyproduktionshyra skall godtas
vid en senare prövning skall därutöver tre förutsättningar vara uppfyllda.
För det första skall förhandlingsöverenskommelsen ha slutits,
innan det första hyreskontraktet ingicks för lägenheten.
För det andra skall förhandlingsöverenskommelsen ha slutits
mellan en fastighetsägare och en hyresgästorganisation som är
etablerad på orten. Det kan röra sig om Hyresgästföreningen men
också om en lokal, sedan tidigare etablerad hyresgästorganisation.
Skulle det förekomma att flera hyresgästorganisationer får anses
etablerade på en ort, har fastighetsägaren rätt att välja med vilken
organisation han vill förhandla så länge ett hus befinner sig på
planeringsstadiet; jämför kommentaren till 9 § hyresförhandlingslagen
nedan. Har en fastighetsägare slutit en förhandlingsöverenskommelse
med en hyresgästorganisation som är etablerad på orten,
gäller alltså denna överenskommelse, även om en annan hyresgästorganisation
är bättre etablerad.
En förening kan inte anses etablerad på orten, om den består av
personer som agerar som bulvaner för fastighetsägaren i syfte att
förhandla fram för denne gynnsamma hyror men sedan inte själva
bosätter sig i lägenheterna. Har en bulvansituation förelegat vid
slutandet av en förhandlingsöverenskommelse, skall regeln om att
den kollektivt förhandlade hyran skall godtas vid senare prövning
inte gälla.
För det tredje tillämpas regeln om att en kollektivt förhandlad
nyproduktionshyra skall godtas vid en senare prövning endast om
det inte föreligger synnerliga skäl för annat. Synnerliga skäl föreligger,
om det förekommit klara oegentligheter vid de kollektiva
förhandlingarna. Det rör sig framför allt om de situationer som
enligt 28–36 §§ avtalslagen leder till avtals ogiltighet: hot, tvång,
svek, ocker samt de s.k. generalklausulerna i 33 och 36 §§ avtals176

lagen. Med de senare avses situationer där det skulle strida mot tro
och heder att åberopa en rättshandling med hänsyn till omständigheterna
vid dess tillkomst eller det annars skulle vara oskäligt att
tillämpa ett avtalsvillkor. Fall av oegentligheter vid hyresförhandlingar
kan vara där det står klart att en fastighetsägare presenterat
ett oriktigt underlag vid förhandlingarna och det måste antas att
felet påverkat hyran i mer än ringa mån. Det kan också röra sig om
sådana ovanliga situationer som att en företrädare för endera parten
uppenbart inte varit i stånd att sköta förhandlingarna på grund av
sjukdom eller annan orsak och detta måste ha stått klart för andra
parten eller att en företrädare för den ena parten av någon orsak
som är hänförlig till den andra – såsom hot, mutor e.d. – underlåtit
att sköta sitt uppdrag som han borde.
Av bestämmelsens andra stycke följer att en förhandlingsersättning
till en hyresgästorganisation alltid kan prövas fullt ut
utan hinder av presumtionsregeln.
Bestämmelsens tredje stycke reglerar två undantag från presumtionsregeln.
Det första undantaget innebär att en hyra får ändras i den mån
det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen på
orten. Med hänsyn till allmännyttans hyresnormerande roll kan den
allmänna hyresutvecklingen på en ort vanligen antas vara densamma
som den allmänna hyresutvecklingen i allmännyttan på
orten. I sådana sällsynta fall där det inte finns någon allmännytta på
orten ställer en prövning av en hyresjustering större krav på
parterna att prestera tillräcklig utredning. Sådana fall får hanteras på
motsvarande sätt som den vanliga hyresprövningen på orter där det
inte finns någon allmännytta.
Det andra undantaget innebär att ett tillval eller frånval som en
hyresgäst har gjort enligt 55 b § alltid kan föranleda en ändrad hyra.
Hyran får då ändras i den mån det föranleds av kostnaderna för
tillvalet eller den besparing hyresvärden gör till följd av frånvalet.
55 f §
Förslaget, som behandlas i kapitel 5, innebär dels ändrade lagrumshänvisningar
i andra och tredje styckena med hänsyn till ändringen
i 55 §, dels införandet av ett nytt fjärde stycke. Paragrafen hade
tidigare nummer 55 d.
177

Det nya fjärde stycket innehåller en reglering av situationen att
en person såsom inneboende hyr ett rum i någon annans bostad
och att den som innehar bostaden får sin hyra bestämd enligt
skyddsregeln i 55 c §. I en sådan situation innebär bestämmelsen att
även den inneboendes hyra skall bestämmas med tillämpning av
55 c §.
Regelns konkreta tillämpning kan illustreras med följande
exempel. En person som hyser en inneboende har en bruksvärdeshyra
på 8 000 kr i månaden men omfattas av en hyresrabatt och
betalar därför endast 6 000 kr i månaden i hyra. Hon hyr ut ett rum
till en inneboende. Bruksvärdeshyran för rummet är 2 000 kr i
månaden. Regeln i fjärde stycket innebär att hon endast får ta ut
1 500 kr i månaden i hyra av den inneboende. Motsvarande rabatt
som man själv får skall man alltså låta ”gå vidare” till den inneboende.
Det valda uttryckssättet i paragrafen beror på att i den hyresrättsliga
terminologin även ett rum i en lägenhet anses som en
lägenhet.
66, 67, 70 och 73 §§
Förslaget innebär ändrade lagrumshänvisningar med hänsyn till tillkomsten
av de nya 55 c och 55 d §§ och den ändrade numreringen
av de tidigare 55 c och 55 d §§.
10.2 Förslaget till lag om ändring i
hyresförhandlingslagen (1978:304)
3 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 4, innebär en ändring i första
stycket. Det klargörs där att en förhandlingsordning kan omfatta
lägenheter inte bara i ett befintligt hus utan även i ett planerat hus.
För att ett hus skall anses börja vara på planeringsstadiet måste
det ha vidtagits konkreta och seriösa åtgärder i form av i vart fall
upprättande av handlingar.
178

5 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 6, innebär ändringar i första och
tredje styckena.
I första stycket första punkten klargörs att den primära förhandlingsskyldigheten
inte gäller vid ett tillval, även om detta höjer
hyran, om priset för tillvalet bestämts i en kollektivt förhandlad
prislista.
I tredje stycket finns en ändrad lagrumshänvisning med hänsyn
till tillkomsten av de nya 55 c och 55 d §§ och den ändrade numreringen
av de tidigare 55 c och 55 d §§, allt hyreslagen.
6 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 4, innebär att det klargörs att en
förhandlingsordning kan omfatta lägenheter inte bara i ett befintligt
hus utan även i ett planerat hus.
För att ett hus skall anses börja vara på planeringsstadiet måste
det ha vidtagits konkreta och seriösa åtgärder i form av i vart fall
upprättande av handlingar.
9 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 4, innebär ett tillägg till den bestämmelse
som reglerar rätten till en förhandlingsordning. Tillägget
avser situationen att ett hus befinner sig på planeringsstadiet. I en
sådan situation har ingendera parten rätt till en förhandlingsordning.
Ett hus börjar vara på planeringsstadiet, när det har vidtagits
konkreta och seriösa åtgärder för husets uppförande i form av i vart
fall upprättande av handlingar. Det upphör att vara på planeringsstadiet,
när de egentliga byggnadsarbetena påbörjats. Med detta
avses den tidpunkt då gjutning av källargolv eller bottenplatta
påbörjats, alltså samma avgränsning som i Boverkets föreskrifter
om statlig bostadsbyggnadssubvention. Efter den tidpunkten skall
huset anses som befintligt.
179

21 §
Förslaget innebär dels att det görs ett tillägg till första stycket, dels
att det införs ett nytt andra stycke, dels ett redaktionellt tillägg i
tredje stycket.
I paragrafen regleras den s.k. likhetsprincipen, alltså bestämmelsen
att samma hyra skall bestämmas för lika stora lägenheter
som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte är
skillnad mellan dem beträffande bruksvärdet.
Tillägget i första stycket, som behandlas i kapitel 4, inskränker
likhetsprincipen till att avse lägenheter i samma hus, när det är
fråga om sådana lägenheter vilkas hyra enligt 55 d § hyreslagen omfattas
av en presumtionsverkan på grund av en förhandlingsöverenskommelse.
Likhetsprincipen begränsas i de fallen till att avse
sådana lägenheter i samma hus som också omfattas av en presumtionsverkan.
Det nya andra stycket, som behandlas i kapitel 5, innebär att ett
undantag från likhetsprincipen görs även på så sätt att det får göras
skillnad mellan hyran för olika lägenheter beroende på om den som
bor i lägenheten fått tillträde till den innan ett system med skilda
hyresnivåer för nya och befintliga hyresgäster började tillämpas och
alltså är en befintlig hyresgäst eller efter denna tidpunkt (och då är
att anse som en ny hyresgäst). Har en sådan skillnad gjorts (men
inte i andra fall), får åtskillnad även göras mellan å ena sidan
befintliga hyresgäster som hyr ut sin lägenhet i andra hand, bytt till
sig sin lägenhet efter det att systemet med skilda hyresnivåer
började tillämpas eller bor i en lägenhet som blivit föremål för
standardhöjande åtgärder efter denna tidpunkt, å andra sidan
övriga befintliga hyresgäster. Det är således möjligt (men inte nödvändigt)
att låta en förhandlingsöverenskommelse göra samma skillnader
mellan hyresgäster som skyddsregeln i 55 c § hyreslagen.
22 och 25 §§
Förslaget innebär ändrade lagrumshänvisningar med hänsyn till tillkomsten
av de nya 55 c och 55 d §§ och den ändrade numreringen
av de tidigare 55 c och 55 d §§, allt hyreslagen.
180

10.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyresnämnder
4 §
Förslaget innebär en ändrad lagrumshänvisning i första stycket
andra punkten med hänsyn till tillkomsten av de nya 55 c och
55 d §§ och den ändrade numreringen av de tidigare 55 c och
55 d §§, allt hyreslagen.
21 §
Förslaget, som behandlas i kapitel 7, innebär en ändring av första
stycket.
Ändringen innebär att hyresnämnderna är skyldiga att ange de
skäl som bestämt utgången av ett ärende, om beslutet går någon
part emot. Detsamma gäller andra beslut, om det behövs.
Syftet med ändringen är att få till stånd tydligare beslut i ärenden
om hyresprövning av bostadslägenheter.
För att en motivering av ett sådant beslut skall bli klar och tydlig
även när prövningen grundar sig på en allmän skälighetsbedömning
kan de hyresnivåer som bestäms i beslutet kopplas – genom uttryckliga
resonemang, som är möjliga att följa för parter och andra
– till de hyresnivåer som finns i bakgrundsmaterialet och de hyresnivåer
som i övrigt beaktats. Därvid kan det framstå som lämpligt
att i grova drag ange vilka bostadsområden som beaktats, vilka
hyresnivåer som nämnden kommit fram till gäller för de bostadsområdena
samt hur nämnden resonerat när det gäller skillnader i olika
bruksvärdesfaktorer mellan prövningslägenheten och de bostadsområden
vilkas hyror man beaktat. Man kan t.ex. ange att hyrorna för
lägenheter av ungefär den aktuella storleken och modernitetsgraden
i det aktuella bostadsområdet ligger i ett visst intervall och
sedan – genom att relatera en beskrivning av prövningslägenheten
till vad som gäller för andra liknande lägenheter i området och till
lägenhetens läge m.m. – komma fram till ungefär hur lägenheten
ligger i det hyresintervall man funnit gäller för området.
När det gäller andra beslut i hyresnämnderna, bör paragrafens
ändrade formulering inte föranleda några tillämpningssvårigheter.
181

32 §
Förslaget innebär en ändrad lagrumshänvisning i första stycket med
hänsyn till tillkomsten av de nya 55 c och 55 d §§ och den ändrade
numreringen av de tidigare 55 c och 55 d §§, allt hyreslagen.
182

Särskilda yttranden
Särskilt yttrande av Bengt Owe Birgersson
Utredningens förslag när det gäller hyrorna för nybyggda lägenheter
ligger i linje med den överenskommelse mellan de tre organisationerna
på bostadsmarknaden som utredaren enligt direktiven
skall särskilt beakta. Förslaget föranleder dock några kommentarer.
De allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll var
ursprungligen – som framgår bl.a. av redovisningen i Bruksvärde,
förhandling och hyra – en utvärdering (SOU 2000:33) – tillämplig
endast på de orter där en akut bostadsbrist riskerade att leda till
krav på stora hyreshöjningar. De allmännyttiga bostadsföretagens
uppgift att bedriva bostadsförvaltningen enligt en långsiktig självkostnadsprincip
ansågs göra hyrorna i dessa företags nyproduktion
lämpliga som spärr mot höga hyror på dessa orter.
Utredningens förslag innebär att ansvaret för hyresutvecklingen
i nyproduktionen i stället överförs till Hyresgästföreningen eller
annan på orten etablerad organisation för hyresgäster. Allmännyttan
som garant för en anständig hyresutveckling avskaffas sålunda i just
de sammanhang där den från början ansågs som mest motiverad.
Den föreslagna tiden – tio år – för undantag från hyresgästernas
möjligheter att få sin hyra prövad mot de allmännyttiga bostadsföretagens
hyror bör med hänsyn härtill förkortas väsentligt.
Det är samtidigt svårt att se något egentligt behov av ett sådant
undantag från bruksvärdesystemet. De allmännyttiga bostadsföretagen
tillämpar i dag i praktiken kostnadsbaserade hyror i nyproduktionen
. Det bör vara möjligt för privata fastighetsägare att bedriva sin
verksamhet lika effektivt som de allmännyttiga bostadsföretagen.
Det skulle därför ha kunnat övervägas att göra undantaget från
bruksvärdesystemet enbart i de kommuner där det allmännyttiga
bostadsföretaget inte producerar nya bostäder som är möjliga att
använda som jämförelselägenheter. En sådan begränsning skulle
183

ligga väl i linje med utredningens direktiv att inte föreslå större
påverkan på hyressättningssystemet än nödvändigt.
Särskilt yttrande av Rune Thomsson
Hyrorna för nybyggda lägenheter
4.2.4 Förhandsprövning i hyresnämnden?
I den överenskommelse mellan huvudorganisationerna på hyresmarknaden
som utgjort grunden för utredningens direktiv har
parterna bl.a. förklarat sig vara överens om att det bör utredas hur
en hyresvärd skall kunna få skäligheten av begärda villkor bekräftad
genom förhandsbesked av hyresnämnden. Skälen för en sådan ordning
är att det ligger en fara i att en intresseorganisation i praktiken ges
vetorätt mot sådan nyproduktion som organisationen inte gillar.
För att hyresvärden inte skall känna sig rättslös i en sådan situation
behövs en ordning som innebär att han skall kunna få till stånd en
objektiv bedömning av den begärda nybyggnadshyran.
Som utredaren konstaterar skulle en ordning med förhandsprövning
i hyresnämnden av individuella hyresavtal skapa goda möjligheter,
särskilt för mindre fastighetsägare, att bygga nya hyreshus på
förutsebara villkor även i de fall där de kollektiva förhandlingarna
strandat. Utredaren har emellertid inte lagt fram något sådant förslag
under hänvisning till att starka konsumentpolitiska skäl kan
anföras mot denna. Enligt min mening är farhågorna för att hyresgästen
inte får ett tillräckligt skydd mot höga hyror med denna
ordning inte så stora som utredaren ger uttryck för. För det första
är det fråga om en förstagångsuthyrning. Hyresgästen kan välja om
han vill hyra lägenheten eller inte. Det är alltså inte fråga om att
hyresgästen går miste om något besittningsskydd. Man får också
utgå från att hyresgästen, liksom vid köp av bostadsrätt och villa,
själv kan bedöma om hans ekonomi tål den begärda hyran. Därtill
kommer, något som saknar motsvarighet i bostadsrätts- och villafallen,
att hyresgästen, om han väljer att hyra lägenheten, utan vidare
ekonomiska förpliktelser gentemot hyresvärden kan flytta från
lägenheten med tre månaders varsel. Denna rätt har hyresgästen
alltid, dvs. även om hyresavtalet skulle löpa på bestämd längre tid.
Någon beaktansvärd risk för att en hyresvärd, i vetskap om att
hyresnämnden måste godkänna ett förbehåll mot vanlig hyresprövning
för att det skall gälla, skulle försöka utnyttja en bristmarknad
till sin fördel, kan knappast anses föreligga. Hyresgästens konsu184

Bilaga 1
menträttsliga skydd är således enligt min mening tillräckligt tillgodosett
även med denna ordning.
Med hänsyn till det anförda och till att huvudorganisationerna på
hyresmarknaden i sin framställning till regeringen om lagstiftningsåtgärder
uppenbarligen ansett att det bör införas någon form av
förhandsprövning, anser jag att utredaren i första hand borde ha
lagt fram ett förslag om förhandsprövning av individuella hyresavtal
som komplement till huvudmodellen.
Som ett alternativ till modellen med förhandsprövning av
individuella hyresavtal har utredaren övervägt en förhandsprövning
av hyrans skälighet med utgångspunkt i kostnadskriterier men
funnit att även den modellen inte är godtagbar. Även om jag vid
valet av huvudmodell för bestämning av nyproduktionshyror delar
utredarens bedömning att förhandlingsöverenskomna hyror med
presumtionsverkan är att föredra framför i lag angivna kostnadskriterier,
anser jag att man för strandningssituationen ändå måste
överväga en materiell regel av kostnadskaraktär, så länge man inte
är beredd att godta en förhandsprövning av individuella avtal. Med
en sådan ordning skulle de förhandlande parterna, dvs. fastighetsägaren
och hyresgästorganisationen, kunna vara parter i hyresnämnden.
Efter strandning skulle således såväl fastighetsägare som
hyresgästorganisation ha rätt att hos hyresnämnden ansöka om
fastställande av hyran – med åtföljande presumtionverkan under tio
år – för en nybyggd lägenhet som ännu inte tillträtts av någon
hyresgäst. Den materiella prövningsregeln skulle då kunna utformas
så, att den begärda hyran skall anses skälig om den beräknats i enlighet
med vedertagna fastighetsekonomiska grunder inklusive utrymme
för skälig avkastning på eget kapital. Någon risk för att en
sådan ordning skulle inverka negativt på parternas förhandlingsvilja
finns enligt min mening inte.
4.3.5 Presumtionsverkans varaktighet
Jag delar utredarens uppfattning att tio år är en väl avvägd tidsrymd
för presumtionsverkans varaktighet. Bedömningen av tidsrymden
måste ske utifrån den situation som föreligger när lägenheten
kommer att omfattas av den vanliga bruksvärdeprövningen. Vid en
tidsrymd på tio år kan det förväntas att det på marknaden finns
jämförbar produktion, så att det inte kan bli fråga om några
drastiska hyressänkningar efter övergången. Ju kortare tidsrymden
är, desto större är risken för hyressänkningar vid övergången. För
185

att en nybyggnadsinvestering skall bli ekonomiskt försvarbar måste
alltså inflyttningshyran anpassas efter längden på tidsrymden. En
tidsrymd på endast tre eller fem år skulle innebära drastiskt högre
hyror än som följer av tioårsgränsen och skulle endast vara ägnad
att lägga en död hand över den privata nyproduktionen. Så korta
presumtionstider motverkar därför en angelägen nyproduktion av
hyresbostäder.
4.3.6 Justering av hyran
Utredarens förslag innebär att ökade kostnader för förvaltningen
under presumtionstiden grovt sett skall bli täckta genom att nyproduktionshyrorna,
utan hinder av presumtionsregeln, skall kunna
justeras, om det är skäligt med hänsyn till den allmänna hyresutvecklingen
på orten. Utredarens utgångspunkt är att detta är detsamma
som den allmänna hyresutvecklingen i allmännyttan. Vad
som därmed avses är enligt utredaren den genomsnittliga procentuella
förändringen av bruksvärdehyrorna i allmännyttan. Om man
med allmännyttan här avser de kommunala bostadsföretagen, måste
man för det första komma ihåg att de kommunala företagen inte
har någon skyldighet att sätta bruksvärdehyror. Andra faktorer än
hyresgästernas värderingar kan således påverka hyressättningen.
Vidare kan den som söker svar på frågan om den genomsnittliga
förändringen få olika svar beroende på olika metoder att mäta en
hyresförändring. Det är också tveksamt om det finns någon skyldighet
för de kommunala bostadsföretagen att lämna ut uppgifter som
tar sikte på den situation som här avses. Under alla förhållanden
kan det uppkomma betydande arbete med att bearbeta de uppgifter
som erhålls. Det finns därför en stor risk för att dessa svårigheter
kommer att orsaka tvister. Sådana problem måste klaras ut om den
föreslagna ordningen skall kunna fungera tillfredsställande.
4.3.8 Jämförelser mellan nyproduktionshyror och andra hyror
Enligt utredarens förslag skall en hyra som omfattas av
presumtionsverkan inte få användas som jämförelsematerial vid
bestämmande av en annan hyra. Avsikten med detta är att hindra
att nyproduktionshyrorna påverkar hyresnivån i det befintliga beståndet.
186

Bilaga 1
Hyresnämndernas praxis när det gäller att tillåta direktjämförelse
mellan nyproducerade lägenheter och lägenheter i det äldre beståndet
är mycket sträng. Detta framgår inte minst av hyresnämndens
bedömning i det av utredaren i betänkandet under avsnitt 2.2.4
redovisade fallet. Jag anser därför att risken för spridningseffekter
är mycket liten, om det överhuvudtaget finns någon sådan risk. I
överenskommelsen mellan huvudorganisationerna har parterna
också varit överens om att nyproduktionshyror skall kunna användas
som jämförelseunderlag så länge det inte innebär att nyproduktionshyrorna
används som en hävstång för att lyfta upp
hyrorna i det äldre beståndet på ett oacceptabelt sätt. För att
minska den risk som ändå kan finnas för detta pekas i överenskommelsen
på möjligheten för parterna att i en förhandlingsöverenskommelse
eller motsvarande särskilt ange att hyrorna avser nyproduktion,
underförstått att dessa inte enbart satts efter bruksvärdet.
Den ordning som utredaren vill förbjuda råder för övrigt redan i
dag. En privat fastighetsägare som byggt ett nytt hus kan vid hyressättningen
jämföra detta med nyproduktion hos de kommunala
bostadsföretagen utan att detta medför hyresstegringar i det övriga
äldre beståndet (jämför om hyresnämndens praxis i föregående
stycke). Förbudet mot jämförelse skulle komma att innebära att en
privat fastighetsägare som bygger ett nytt hus utan presumtionsverkande
hyror kan komma att stå helt utan jämförelseobjekt, om
de kommunala bostadsföretagen sätter inflyttningshyror efter
förhandlingar med en hyresgästorganisation. En reform som bl.a.
har till syfte att underlätta privat nyproduktion av hyresbostäder
kan rimligen inte innehålla regler som försämrar situationen för de
privata fastighetsägarna.
Sammanfattningsvis anser jag att man vid en hyresnämndsprövning
måste kunna få åberopa hyror med presumtionsverkan till
jämförelse med andra nyproducerade lägenheter i beståndet, om de
sistnämnda uppförts under väsentligen samma produktionsförutsättningar.
Jag kan därför inte ställa mig bakom utredarens förslag i
denna del.
187

Hyrorna i det befintliga beståndet
5.3 Ett system som skyddar befintliga hyresgäster
5.3.5 Valet av modell
Utredaren har vid valet mellan tre olika modeller för en skyddsregel
slutligen stannat för att föreslå en s.k. systemjämförande
skyddsregel.
Inte minst mot bakgrund av att hyresnämnden i flertalet fall fastställer
hyran efter en allmän skälighetsbedömning där inte sällan ett
flertal lägenheter i skilda fastigheter åberopas som bakgrundsmaterial
kan enligt min mening betydande tillämpningsproblem
uppkomma med en systemjämförande skyddsregel. I ett bakgrundsmaterial
kan ju ingå såväl lägenheter som ägs och förvaltas av kommunala
bostadsföretag som lägenheter i det privata beståndet. För
vissa av dessa kan det finnas överenskomna rabattsystem och för
andra inte. Tanken är att hyresnämnden även i denna del skall göra
en skälighetsbedömning. Hur en sådan bedömning närmare skall gå
till överlämnar utredaren åt hyresnämnden att avgöra. Förutsebarheten
i ett sådant system är liten och det rimmar dåligt med den
mellan hyresmarknadens huvudorganisationer träffade överenskommelsen
där en KPI-baserad skyddsregel förordats. En systemjämförande
skyddsregel torde också komma att medföra ett betydande
utredningsarbete för de enskilda parterna att få fram uppgifter
om de rabattsystem som kan finnas. Bestämmelsen i 64 §
hyreslagen om skyldighet för en hyresvärd att lämna ut uppgifter
torde inte vara tillämplig, eftersom den syftar på uppgifter som
behövs för en bruksvärdeprövning, vilket det inte är fråga om här.
Den systemjämförande skyddsregeln har dessutom fått en mycket
komplicerad utformning i lagtexten.
En förutsättning för att en systemjämförande skyddsregel skall
kunna förordas är att den utformas på ett sätt som innebär att den i
sig inte skapar tvister. Det förslag som utredaren lagt fram uppfyller
inte denna förutsättning.
Den KPI-baserade skyddsregel som diskuterats inom utredningen
är enkel och klar att tillämpa och innehåller inget mått av skälighetsbedömning.
Den omständigheten att den skyddar i vidare omfattning
än vad behovet påkallar kan motverkas genom viss ökning
av procenttalstillägget. Risken för att en sådan skyddsregel skall
uppfattas som en hyresreglering bör inte överdrivas.
188

Bilaga 1
Vid dessa förhållanden anser jag att det ligger närmast till hands
att förorda en KPI-baserad skyddsregel med en tilläggsprocent om
fem enheter.
Tillval och frånval
Partsorganisationerna på hyresmarknaden har, vilket särskilt understrukits
i den s.k. trepartsöverenskommelsen från år 2001, framhållit
vikten av att hyresrätten ges samma rättsliga och skattemässiga
förutsättningar som andra upplåtelseformer. En person
skall kunna få sin efterfrågan tillgodosedd lika väl i hyresrätten som
i övriga upplåtelseformer. Denna grundsyn ligger bakom organisationernas
önskemål om lagändringar som kan skapa utrymme för
att en hyresvärd skall kunna tillgodose hyresgästers vitt skilda
önskemål. I den överenskommelse från år 2003 som låg till grund
för partsorganisationernas begäran om lagändringar anges uttryckligen
att organisationerna är överens om att lagstiftningen skall ge
utrymme för bindande flerårsavtal med möjlighet att avtala om
kvarvarande ekonomiska mellanhavanden om hyresgästen flyttar i
förtid. I överenskommelsen betonas också att det inte är någon
önskvärd ordning att hyresgästen själv finansierar de åtgärder han
vill få gjorda i lägenheten.
Problematiken vid tillval, och för den delen också vid ombyggnad
av en lägenhet, företer stora likheter med dem som gäller
vid nyproduktion. Man bör därför eftersträva likartade lösningar
som i nybyggnadsfallen. Den lösning som utredaren föreslår innebär
också att tillval i stor utsträckning kan tillgodoses på ett godtagbart
sätt i kollektiva förhandlingar. För det fall någon förhandlingsöverenskommelse
inte kan träffas i fråga om tillval, saknas dock,
precis som beträffande nybyggnadsfallen, möjlighet för hyresvärd
och hyresgäst att få hyresnämndens bekräftelse på att hyrestillägget
inte skall omfattas av en bruksvärdesprövning. Utan denna möjlighet
torde intresset hos fastighetsägare att diskutera tillval med
hyresgästerna, i vart fall när det gäller mer exklusiva tillval, inte
komma att vara särskilt stort. Att hänvisa till att hyresgästen i
sådant läge själv får finansiera den anpassning han vill ha av lägenheten
eller flytta och köpa bostadsrätt eller ett eget hus står direkt i
strid med partsorganisationernas överenskommelse om utveckling
av hyresrätten.
189

Kommittédirektiv
Reformering av hyressättningssystemet Dir.
2003:52
Beslut vid regeringssammanträde den 16 april 2003.
Sammanfattning av uppdraget
En särskild utredare skall överväga om det bör införas särskilda
hyressättningsregler för lägenheter i nybyggda hus. Utredaren skall
också se över förutsättningarna för att i det befintliga lägenhetsbeståndet
bättre anpassa hyrorna efter bruksvärdet.
Utredaren skall belysa hur prövningen i hyressättningstvister går
till och överväga om det behövs förändringar för denna prövning.
Slutligen skall utredaren överväga om förutsättningarna för en
hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval och frånval bör förändras.
Utredaren skall lämna de författningsförslag som övervägandena
ger anledning till.
Behovet av en översyn
Allmänt om reformbehovet
Det fanns år 2001 cirka 4,3 miljoner lägenheter i landet. Av dessa
utgjorde 42 procent egna hem, 40 procent hyreslägenheter och
18 procent bostadsrättslägenheter. Hyreslägenheterna utgör alltså
en betydelsefull del av det totala lägenhetsbeståndet. En väl fungerande
hyressektor är därmed en förutsättning för att bostadsmarknaden
som helhet skall fungera väl.
I 12 kap. jordabalken (hyreslagen) finns bestämmelser som reglerar
förhållandet mellan en hyresvärd och en hyresgäst. Bestämmelserna
utgår ifrån att hyresgästen har en särskilt skyddsvärd
ställning. Hyresgästen har därför getts ett starkt besittningsskydd.
Det finns också bestämmelser om hur hyran skall bestämmas om
det uppstår tvist om hyrans storlek, det s.k. bruksvärdessystemet.
190

Bilaga 2
Bruksvärdessystemet infördes år 1969. Syftet var att förhindra
att hyresvärdar tar ut oskäliga hyror och att stärka hyresgästernas
besittningsskydd.
Bruksvärdessystemet har setts över vid flera tillfällen. Senaste
översynen gjordes år 2000 av Utredningen om allmännyttan och
bruksvärdet. Vid denna översyn gjordes bl.a. en enkätundersökning
där ett stort antal hyresgäster tillfrågades om hur de värderar olika
faktorer i en boendemiljö och om hur dessa påverkar hyresbetalningsviljan.
Undersökningen visade att hyresgästerna värdesätter
främst säkerhet och trygghet i boendet, närhet till affärer, en
vacker fastighet med trevlig utemiljö och bra kommunikationer.
Utredningens sammanfattande bedömning var att bruksvärdessystemet
i stort har fungerat väl och resulterat i en förhållandevis
god måluppfyllelse (se SOU 2000:33).
Det finns samtidigt tecken på behov av vissa ändringar av bruksvärdessystemet.
För närvarande råder i flera regioner i landet en
brist på hyreslägenheter. Det har framförts olika förklaringar till
detta. En sådan är svårigheterna för fastighetsägare att uppnå
lönsamhet vid nybyggnation. Utredningen om allmännyttan och
bruksvärdet uppmärksammade detta och övervägde också vissa
förslag till ändringar av bruksvärdessystemet. Dessa syftade till att
främja nyproduktionen av hyreslägenheter (se a.a. s. 127–132).
En annan fråga som också ofta diskuteras är om de hyresskillnader
som finns mellan olika lägenheter är rättvisa. Vissa anser att
attraktiva lägenheter i centrala lägen är underprissatta samtidigt
som andra menar att hyresgäster i mindre attraktiva områden får
betala högre hyror än vad som kan anses motiverat.
En central roll på hyresmarknaden spelar de tre organisationerna
Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO. Under
år 2001 påbörjade de ett gemensamt arbete om hur hyresrätten kan
utvecklas och byggandet av hyreslägenheter öka. Inom ramen för
detta arbete träffade de i januari 2003 en överenskommelse om
reformerad bostadshyressättning. I överenskommelsen anges att
organisationerna är överens om
• att det skall finnas realistiska möjligheter att bygga och hyra ut
hyresbostäder,
• att det skall vara möjligt att beakta enskilda hyresgästers
varierande önskemål, både i det befintliga beståndet och vid ny och
ombyggnad, samt
• att hyresskillnader mellan lägenheter med skilda egenskaper
skall upplevas som rättvisa och att detta innebär att föränd191

ringar i den nuvarande hyressättningen måste göras på flera
orter.
Organisationerna förordar i överenskommelsen vissa lagändringar.
Dessa gäller hyran för nyproducerade lägenheter, hyresanpassningar
i det befintliga lägenhetsbeståndet, hyresnämndens prövning
av hyressättningsärenden samt förutsättningarna för s.k. tillval och
frånval.
Hyran för nyproducerade lägenheter
Bestämmelser om bruksvärdessystemet finns i 55 § hyreslagen. De
innebär att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans
storlek skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är inte att
anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall
i första hand beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas
av kommunala bostadsföretag.
I bruksvärdessystemet har alltså hyressättningen i det kommunala
beståndet fått en hyresnormerande funktion.
Hyran för en lägenhet kan bestämmas i ett vanligt hyresavtal. I
praktiken fastställs dock de flesta hyror i förhandlingsöverenskommelser,
som träffas mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden
och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden
är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster.
Såväl hyresvärden som hyresgästen kan begära att en hyra som
har fastställts i ett hyresavtal eller i en förhandlingsöverenskommelse
skall ändras. Om parterna inte kan enas, kan hyresnämnden
avgöra tvisten. Hyresnämndens beslut om ändring av hyresvillkoren
får dock normalt inte avse tiden innan sex månader har förflutit
efter det att de förut gällande villkoren började att tillämpas.
Som nyss nämnts förklaras ibland den nuvarande bristen på
hyreslägenheter med svårigheter för fastighetsägare att uppnå lönsamhet
vid nybyggnation. Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet
gjorde bedömningen att särskilt den låga nyproduktionen av
lägenheter inom den allmännyttiga sektorn skapar problem för
hyressättningen. Den leder bl.a. till svårigheter att finna lämpliga
jämförelselägenheter för nyproducerade lägenheter (se SOU
2000:33 s. 119–132).
I den nyligen träffade överenskommelsen framhålls att en önskvärd
nyproduktion av hyresbostäder förutsätter möjlighet att ta ut
192

Bilaga 2
en hyra som gör en sådan investering ekonomiskt försvarbar. Enligt
den nuvarande lagstiftningen har en hyresgäst möjlighet att begära
att en hyra för en nybyggd lägenhet skall bruksvärdeprövas efter
sex månader. På många orter kan en sådan prövning leda till en
sänkning av den överenskomna hyran. Det kan göra att någon nyproduktion
av hyreslägenheter inte kommer i gång. Organisationerna
anser mot denna bakgrund att lagstiftningen bör ändras.
Enligt dem bör hyror som ligger på en skälig nivå med hänsyn till
produktionskostnaden accepteras för nybyggda hus. Organisationerna
är också överens om att hyror för nyproducerade lägenheter
som har godkänts av en hyresgästorganisation i regel inte bör kunna
ändras av hyresnämnden.
Vad som nu har sagts visar att det finns anledning att se över
hyressättningsbestämmelserna vad gäller lägenheter i nybyggda
hus. Det finns därvid anledning att överväga bl.a. hur hyran skall
bestämmas då nybyggda lägenheter hyrs ut och om hyresnämndens
möjlighet att ändra en avtalad hyra bör begränsas.
Hyresanpassningar i det befintliga beståndet
När bruksvärdessystemet infördes var en av grundtankarna att den
hyra som avtalas för en lägenhet skall motsvara lägenhetens bruksvärde,
dvs. vad lägenheten kan antas från hyresgästens sida vara
värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Likvärdiga lägenheter
skall alltså ha lika hyra och skillnader i hyra förutsätts motsvara
skillnader i bruksvärde.
Under de senaste åren har det allt oftare ifrågasatts om de hyresskillnader
som finns mellan olika lägenheter är rimliga från bruksvärdessynpunkt.
Framför allt har diskussionen gällt hyresskillnaderna
mellan lägenheter i attraktiva lägen och lägenheter i mindre
attraktiva områden samt produktionsårets betydelse för hyran. I
den överenskommelse som hyresmarknadens parter har träffat, där
frågan också har behandlats, görs bedömningen att hyrorna på vissa
orter på ett dåligt sätt svarar mot hyresgästernas värderingar och att
sådana brister nu bör rättas till.
Det har på flera orter i landet bildats lokala hyreskommittéer
som har till uppgift att se över de lokala hyresstrukturerna. Dessa
hyreskommittéer består av representanter för parterna på hyresmarknaden.
Resultatet av deras arbete kan bli att parterna enas om
att hyrorna bör förändras för att dessa bättre skall spegla hyresgästernas
allmänna värderingar, bruksvärdehyror. För att de ekono193

miska konsekvenserna inte skall bli alltför betungande för dem som
bor i lägenheter vars hyror höjs har Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna
Sverige och SABO i överenskommelsen förordat att
bruksvärdeanpassningarna skall genomföras successivt och att det
skall vara möjligt att differentiera hyrorna i bestånden. De som bor
i underprissatta lägenheter skall därigenom kunna få förhållandevis
begränsade årliga hyreshöjningar och under i vart fall en övergångstid
betala en lägre hyra än nyinflyttade hyresgäster.
En ordning som bygger på differentierade hyror för underprissatta
bestånd har dock vissa nackdelar. T.ex. finns det, som påpekats
av organisationerna, en risk att fastighetsägare som inte omfattas
av en överenskommelse om en sådan hyressättning kommer
att åberopa inflyttningshyrorna i dessa bestånd för att höja sina
egna hyror. Den skulle alltså kunna leda till att samtliga hyresgäster
i andra bestånd får kraftiga hyreshöjningar.
Mot bakgrund av intresset av att bruksvärdessystemet långsiktigt
skall fungera på ett tillfredsställande sätt, är det viktigt att skillnader
mellan olika hyror motsvaras av skillnader i bruksvärde och att
de därmed upplevs som rättvisa. Det finns därför anledning att se
över förutsättningarna för att genomföra förändringar i hyresstrukturerna
i det befintliga lägenhetsbeståndet. Frågan om huruvida
differentierade hyror för likvärdiga lägenheter bör användas
för att genomföra bruksvärdeanpassningar bör därvid övervägas.
Prövningen hos hyresnämnden
Vid tvist om hyrans storlek skall hyran inte anses som skälig om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga (se 55 § hyreslagen). Om det vid en hyressättningstvist
åberopas lägenheter som bedöms som likvärdiga med
prövningslägenheten, skall alltså dessa ligga till grund för bestämmandet
av hyran för prövningslägenheten. Åberopas inte några
jämförbara lägenheter eller finner hyresnämnden att det åberopade
materialet inte är tillräckligt för att ligga till grund för en jämförelseprövning,
sätts hyran efter en allmän skälighetsbedömning.
Hyressättningen för icke direkt jämförbara lägenheter kan vid
denna användas som bakgrundsmaterial.
Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO har i
överenskommelsen anfört att det under många år har pågått en
utveckling mot att hyresnämnderna i allt större utsträckning fastställer
hyran efter en allmän skälighetsbedömning. Enligt organisa194

Bilaga 2
tionerna är det förenat med vissa nackdelar att hyran inte fastställs
enligt huvudregeln, dvs. efter en jämförelse med hyran för likvärdiga
lägenheter. Organisationerna anser att s.k. kvittning – dvs. att
det förhållandet att en lägenhet är t.ex. sämre än en annan lägenhet
i ett visst avseende tillåts uppvägas av att den är bättre i något annat
avseende – bör användas i större utsträckning för att jämföra
lägenheter med skilda egenskaper. De anser också att det sätt på
vilket vissa av de beslut som baseras på en allmän skälighetsbedömning
formuleras inte ger någon vägledning om vad nämnden har
beaktat och att nämnderna på ett tydligt sätt bör redovisa vilka
faktorer som har vägts in i bedömningen.
Det bör i detta sammanhang nämnas att bestämmelsen om skälig
hyra för lokaler nyligen ändrats sedan en utvärdering av den hade
visat att hyran sällan fastställdes enligt huvudregeln om jämförelseprövning
utan efter en allmän skälighetsbedömning (se prop.
2001/02:41 s. 53 och 54).
Mot bakgrund av det organisationerna har uttalat om bestämmelsen
om skälig hyra för bostadslägenheter, finns det anledning
att undersöka hur bestämmelsen tillämpas och om den bör ändras.
Det finns också anledning att överväga beslutens utformning.
Tillval och frånval
Hyresgäster har olika smak och önskemål i fråga om sitt boende.
En del föredrar en särpräglad inredning och är villiga att betala en
hög hyra för att deras lägenhet skall förses med en sådan. Andra
föredrar en inredning som en bredare grupp av hyresgäster uppskattar
och är villiga att t.ex. utföra underhållsåtgärder som hyresvärden
normalt ansvarar för mot avdrag på hyran.
För att tillmötesgå enskilda hyresgästers önskemål brukar olika
slag av avtal träffas. Bl.a. brukar hyresvärdar och hyresgästorganisationer
träffa förhandlingsöverenskommelser som innebär att hyresgästerna
själva kan välja viss inredning eller utrustning till sin
lägenhet mot en separat hyreshöjning eller en kontant engångsersättning,
s.k. tillval. Särskilt i samband med stambyten är det
vanligt att hyresgästerna erbjuds olika tillvalsmöjligheter, såsom ny
köksinredning.
Det förekommer också att hyresgäster avstår från t.ex. underhållsåtgärder
som hyresvärden normalt ansvarar för mot avdrag på
hyran, s.k. frånval. Enligt hyreslagen (15 § andra stycket 2) kan
hyresvärden och hyresgästen avtala att hyresvärden inte skall om195

besörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer, om
hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul och saken har reglerats
i en förhandlingsöverenskommelse (s.k. hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll).
Ibland tillgodoses inte hyresgästers önskemål om olika slag av
tillval, t.ex. avseende fast inredning i lägenheten. Detta kan bero på
flera orsaker. En sådan kan vara osäkerheten om huruvida den
kostnad som åtgärden medför för hyresvärden går att finansiera
inom ramen för bruksvärdessystemet. Osäkerheten om en hyreshöjning
som har avtalats i samband med ett tillval kommer att
beaktas vid en bruksvärdeprövning, kan leda till att hyresvärden
avstår från att tillmötesgå hyresgästens önskemål. En annan orsak
kan vara risken att lägenheten inte går att hyra ut för en sådan hyra
som ger täckning för kostnaden för åtgärden, om hyresgästen
skulle flytta.
Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna Sverige och SABO har i
överenskommelsen betonat vikten av att enskilda hyresgästers
önskemål om avvikelser från ett ”normalt” hyreskontrakt tillgodoses
så långt det är möjligt. Det kan enligt organisationerna gälla
olika slag av installationer i lägenheten, service eller avstående från
service eller underhåll för att minska boendekostnaden. För att
åstadkomma detta har de föreslagit att det skall införas en möjlighet
att ingå bindande flerårsavtal om individuella anpassningar.
Det finns mot bakgrund av det anförda anledning att se över
förutsättningarna för en hyresgäst att göra olika slag av tillval och
frånval. Frågan om parterna bör kunna komma överens om ett tillval
eller ett frånval genom ett särskilt flerårigt avtal bör därvid övervägas.
Utredningsuppdraget
Allmänt
Utredaren skall se över de frågor som anges nedan. Om översynen
ger vid handen att det finns behov av författningsändringar, skall
utredaren lägga fram förslag till sådana.
Det står utredaren fritt att ta upp även andra frågor som har anknytning
till dem som anges nedan.
196

Bilaga 2
Utredaren skall särskilt beakta de synpunkter och förslag som
lämnats i den överenskommelse som hyresmarknadens parter har
träffat och söka finna lösningar som samtliga tre organisationer står
bakom.
Hyran för nyproducerade lägenheter
Utredaren skall ta ställning till om det bör införas särskilda hyressättningsregler
för lägenheter i nybyggda hus. Utredaren skall överväga
dels hur hyran för en nybyggd lägenhet bör bestämmas första
gången som lägenheten hyrs ut, dels hur hyran bör kunna anpassas
efter nya förhållanden.
Utredaren skall vid sina överväganden utgå ifrån att hyran, på
samma sätt som i dag, skall kunna fastställas i ett enskilt hyresavtal
eller i en förhandlingsöverenskommelse. Utredaren skall också utgå
ifrån att det skall finnas en möjlighet att pröva avtalade hyresvillkors
skälighet.
Utredaren skall beakta vilka effekter som olika slag av tillfälliga
investeringsstimulanser medför, exempelvis investeringsbidrag enligt
förordningen (2001:531) om statligt investeringsbidrag för nybyggnad
av bostäder som upplåts med hyresrätt i områden med bostadsbrist.
Även de förslag som lämnats i propositionen 2002/03:98 Åtgärder
för att främja visst bostadsbyggande skall beaktas.
Utredaren skall vidare beakta vilka effekter som eventuella förslag
kan antas medföra för förvaltningen av det befintliga byggnadsbeståndet
.
Eventuella förslag får inte medföra att hyresnivån i det befintliga
lägenhetsbeståndet påverkas.
Hyresanpassningar i det befintliga beståndet
Utredaren skall se över förutsättningarna för att i det befintliga lägenhetsbeståndet
anpassa hyrorna efter bruksvärdet. Om utredaren finner
att det finns behov av mer effektiva eller flexibla sätt för att genomföra
sådana anpassningar än vad den nuvarande lagstiftningen medger,
skall olika tänkbara lösningar övervägas.
Ett alternativ som skall övervägas – och som syftar till att
förändra hyror som understiger bruksvärdet – är om det bör vara
197

möjligt att i ett hus tillämpa olika hyresnivåer för nyinflyttade
hyresgäster respektive befintliga hyresgäster. Utredaren skall därvid
överväga vilka effekter för hyressättningen i andra hus som en
sådan ordning kan medföra och, om det finns behov av det, hur det
kan säkerställas att den inte medför oönskade konsekvenser vid
framtida hyressättning i huset eller vid hyressättning i andra hus.
Prövningen hos hyresnämnden
Utredaren skall, med beaktande av de tidigare redovisade synpunkterna
från organisationerna, undersöka hur jämförelseprövningen
enligt 55 § hyreslagen i praktiken går till. Om undersökningen ger
skäl för det, skall utredaren överväga på vad sätt bestämmelsen bör
ändras. Ett alternativ som därvid skall övervägas är om det bör
finnas ett ökat utrymme för s.k. kvittning för att jämföra lägenheter
med skilda egenskaper.
Utredaren skall också överväga om det kan finnas skäl att
meddela närmare föreskrifter om utformningen av besluten i hyressättningsärenden.
Tillval och frånval
Utredaren skall överväga i vilken utsträckning förutsättningarna
för en hyresgäst att göra olika slag av s.k. tillval eller frånval, t.ex.
avseende fast inredning, utrustning, underhåll eller service, kan och
bör ändras.
Utredaren skall bl.a. överväga om förutsättningarna för ett tillval
eller frånval bör kunna regleras i ett särskilt avtal mellan hyresvärden
och hyresgästen för vilket skall gälla särskilda regler. Vid
dessa överväganden skall särskilt beaktas intresset av att avtalet
innehåller godtagbara villkor sett från hyresgästens synvinkel och
att möjligheten att ingå ett sådant avtal inte kan utnyttjas på ett
otillbörligt sätt.
En utgångspunkt för övervägandena skall vara att en lägenhet skall
uppfylla lagens nuvarande krav på en lägsta godtagbara standard.
198

Bilaga 2
Att beakta i övrigt
Utredaren skall, när det gäller redovisning av förslagets konsekvenser
för små företag, samråda med Näringslivets nämnd för regelgranskning.
Utredaren skall beräkna de ekonomiska konsekvenserna av
förslaget. Om förslaget kan förväntas leda till kostnadsökningar för
det allmänna, skall utredaren föreslå hur dessa skall finansieras.
Uppdraget skall redovisas senast den 30 april 2004.
199

(Justitiedepartementet)
Kommittédirektiv
Tilläggsdirektiv till Hyressättningsutredningen
(Ju 2003:02)
Dir.
2003:166
Beslut vid regeringssammanträde den 18 december 2003.
Förlängd tid för uppdraget
Med stöd av regeringens bemyndigande den 16 april 2003 (dir.
2003:52) tillkallades en särskild utredare med uppdrag att bl.a.
överväga om det bör införas särskilda hyressättningsregler för lägenheter
i nybyggda hus. Utredningen, som har antagit namnet Hyressättningsutredningen,
skall enligt direktiven redovisa uppdraget
senast den 30 april 2004. Utredningen har nu begärt att tiden förlängs
till den 15 september 2004.
Med ändring av den beslutade tiden skall utredningen redovisa
sitt uppdrag senast den 15 september 2004.
(Justitiedepartementet)
200

Bilaga 3
Överenskommelse mellan hyresbostadsmarknadens
parter
I januari 2003 skrev hyresbostadsmarknadens parter följande,
gemensamma brev till statsrådet Lövdén. Brevet upptar en överenskommelse
mellan parterna och har följande innehåll.
Reformerad bostadshyressättning
Den 25 januari 2001 träffade Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna
Sverige och SABO en överenskommelse om att tillsammans utveckla
hyresrätten. Vi är överens om att Sverige behöver en väl
fungerande hyresmarknad med regler som gör det möjligt att
tillgodose enskilda hyresgästers efterfrågan. I det ligger att det skall
finnas realistiska möjligheter att kunna bygga och hyra ut nya
hyresbostäder. Det måste vidare vara möjligt att beakta enskilda
hyresgästers varierande önskemål, både i det befintliga beståndet
och vid ny- och ombyggnad. Hyresskillnaderna mellan lägenheter
med skilda egenskaper skall också upplevas som rättvisa. På flera
orter innebär detta att förändringar av nuvarande hyressättning
måste ske. I de fall sådana förändringar innebär hyreshöjningar får
dock inte dessa genomföras i snabbare takt än att befintliga hyresgäster
ges rimlig tid för anpassning.
Detta är några av riktmärkena för den diskussion som vi fört
inom ramen för trepartsöverenskommelsen om vilka förändringar
av nuvarande lagstiftning och annan ordning för hyressättning som
behövs för en utveckling av hyresrätten. En väsentlig utgångspunkt
för diskussionen har varit oförändrad ordning för kollektiva förhandlingar
om hyresvillkoren och för hantering av villkorstvister.
Hyresmarknadens organisationer är överens om att lokalt få en
hyressättning som speglar hyresgästernas allmänna värderingar av
lägenheters skilda egenskaper, i enlighet med de principer om
bruksvärdet som kom till uttryck i propositionen 1968:91. Vi är
också fortsatt överens om att de privata fastighetsföretagen och
201

deras organisation liksom hittills skall betraktas som en reell och
fullvärdig hyresförhandlingspart i det kollektiva förhandlingssystemet.
Vi har diskuterat hur man bäst skall lösa den inbyggda motsättningen
mellan önskemålet att förändra och intresset att samtidigt
skydda hyresgäster mot alltför långtgående förändringar. Vidare
har vi diskuterat det motsatsförhållande som finns mellan å en
sidan kollektiva hyresförhandlingar, där alla hyresgästers rätt tas till
vara, och å andra sidan individuella förhandlingar, där enskilda
hyresgästers skiftande önskemål kan tillgodoses. Vi har också
diskuterat hur skälighetsprövningen vid villkorstvister skall kunna
förbättras.
I det följande diskuteras mer konkret hur en sådan ordning
skulle kunna se ut och vilka frågeställningar som uppkommer och
behöver utredas närmare.
Hyror i nyproduktion
En önskvärd nyproduktion av hyresbostäder förutsätter möjligheter
att ta ut en hyra som gör en sådan investering ekonomiskt
försvarbar. Med nuvarande ordning kan en hyresgäst efter sex
månader vända sig till hyresnämnden och begära att den avtalade
nyproduktionshyran skälighetsprövas genom en bruksvärdejämförelse.
På många orter är risken stor att en traditionell bruksvärdeprövning
leder till en sänkning av nyproduktionshyran. Det gör att
nyproduktionen över huvudtaget inte kommer i gång. Lagstiftningen
behöver ändras så att sådana risker undanröjs.
Riskerna kan elimineras om hyrorna för nyproducerade lägenheter
kan särbehandlas inom ramen för bruksvärdessystemet. Vi är
överens om att man i kollektiva förhandlingar ska acceptera nyproduktionshyror
som ligger på en skälig nivå med särskild hänsyn
till produktionskostnaden. Hyreslagsstiftningen bör utformas så
att det blir möjligt att träffa sådana förhandlingsöverenskommelser
och så att de enskilda parterna ges möjlighet att träffa hyresavtal
med samma innebörd.
Vi är överens om att villkoren i sådana avtal bör vara bindande,
om de framförhandlats eller på annat sätt godkänts av en organisation
av hyresgäster. Rättssäkerhetsskäl talar för att en enskild
hyresgäst även i sådant fall skall ha en möjlighet att få de avtalade
hyresvillkorens skälighet prövad av en hyresnämnd. Presumtionen
bör i det fallet vara att villkor som är framförhandlade eller god202

Bilaga 3
kända på annat sätt av en organisation av hyresgäster är skäliga, om
inte synnerliga skäl talar däremot. Vidare bör utredas hur en hyresvärd
skall kunna få skäligheten av begärda villkor bekräftad genom
förhandsbesked av hyresnämnden.
En sådan ordning innebär att nyproduktionshyror skall kunna
användas som jämförelseunderlag, t.ex. vid en tvist om villkoren för
en hyresgäst som bott i den nybyggda lägenheten i tre år. Däremot
skall inte sådana nyproduktionshyror kunna användas som en hävstång
för att lyfta upp hyrorna i det äldre beståndet på ett oacceptabelt
sätt. Därför kan det vara en fördel om parterna i en förhandlingsöverenskommelse
eller motsvarande särskilt anger att hyrorna
avser nyproduktion.
Hyresförändringar i beståndet
Då bruksvärdesystemet infördes år 1969, var syftet att få en hyresmarknad
där hyresdifferenserna motsvarades av hur hyresgäster i
allmänhet värderade lägenheternas skilda egenskaper. På flera orter
har dock praxis utvecklats så att hyrorna dåligt svarar mot hyresgästernas
värderingar. Vi konstaterar att det på vissa orter finns
bristande överensstämmelse med vad hyresgäster i allmänhet anser
vara rättvisande hyresnivåer och hyresskillnader. Vi är överens om
att sådana brister nu bör rättas till genom successiv anpassning av
hyresnivåerna, så att vi faktiskt får en hyresmarknad där hyresdifferenserna
upplevs som rättvisa, dvs. i verkligheten speglar värderingarna
hos hyresgäster i allmänhet.
På några orter har man sökt närma sig rimliga hyresdifferenser
genom att tillämpa en hyresnivå, som motsvarar bruksvärdet, då
lediga lägenheter hyrs ut och samtidigt via ett rabattsystem eller
motsvarande se till att befintliga hyresgäster inte drabbas av för
höga hyreshöjningar. Vi är överens om att det finns betydande
fördelar med en sådant tillvägagångssätt för att åstadkomma rättvisa
hyresdifferenser.
Med ett sådant förfarande kommer det under en övergångsperiod
att finnas två skilda hyresnivåer för lägenheter som till
bruksvärdet kan vara likvärdiga. Enligt bestämmelserna i hyresförhandlingslagen
får man i en kollektiv hyresförhandling inte komma
överens om skilda hyresnivåer för lägenheter som till bruksvärdet
är likvärdiga. Bestämmelsen synes ha tillkommit för att hindra att
en hyresgästorganisation träffar sämre avtal för icke-medlemmar än
för medlemmar. Lydelsen bör kunna ändras så att det ursprungliga
203

syftet kan upprätthållas utan att ovannämnda system med skilda
hyresnivåer förhindras.
De hyror som bestäms på detta sätt skulle med nuvarande lagstiftning
kunna åberopas av en hyresvärd för att höja beståndets
hyror. Det skulle kunna få allvarliga konsekvenser för befintliga
hyresgäster. Vi är överens om att det inte är acceptabelt. Befintliga
hyresgäster bör ges rimlig tid att anpassa sig till de nya bruksvärdeshyror
som kommer fram med en ändrad ordning. Därför behöver
hyreslagen kompletteras med övergångsregler som ger ett rimligt
skydd för befintliga hyresgäster.
I huvudsak har två modeller för utformningen av ett sådant
skydd diskuterats. Den ena, som också har tillämpats på några
orter, bygger på att befintlig hyresgäst får en rabatt på bruksvärdeshyran.
Denna rabatt skall i långsam takt trappas av tills man
når bruksvärdesnivån. Rabatten och dess avtrappningstakt har
lokalt bestämts efter hur lång tid anpassningen bör ta på respektive
ort. Den andra modellen bygger på att befintliga hyresgäster garanteras
att den årliga hyresanpassningen aldrig överstiger en viss bestämd
procentsats.
Vid våra diskussioner har vi kommit fram till att skyddsreglerna
bör utformas så att befintlig hyresgäst vet hur stor den årliga
anpassningen är. Övergångsreglerna bör utformas så att befintliga
hyresgäster, oavsett bostadsort, har samma lagreglerade skydd. Anpassningstiden
får avgöras av skillnaden mellan bruksvärdeshyran
och aktuell hyra, dvs. ju större skillnad desto längre anpassningstid.
Vi har därför kommit fram till att övergångsreglerna bör utformas
som en ”trappning” där befintlig hyresgäst garanteras att
den årliga hyreshöjningen, oavsett nivå på bruksvärdeshyra, aldrig
överstiger en viss procentsats. För att göra det enkelt och undvika
osäkerhet och tvister, bör i övergångsreglerna anges en viss högsta
procentsats utöver den allmänna prisutvecklingen, mätt med
konsumentprisindex. Procentsatsen bör vägas av så att hyresgäster
får rimligt skydd, samtidigt som tiden för att uppnå nya bruksvärdeshyror
inte förlängs i onödan. Det får utredas närmare hur ett
sådant system bör utformas och om det skall finnas utrymme att
lokalt avtala om en annan ordning för hyresanpassning.
Vi är överens om att sådana övergångsregler syftar till att skydda
enskilda personer och därför endast bör gälla befintlig hyresgäst.
Därför bör de inte gälla vid hyresgästbyte till följd av överlåtelse av
hyresrätten eller under den tid lägenheten hyrs ut till annan
hyresgäst i andra hand. I sådana fall kan det inte anses oskäligt att
hyresvärden får ta ut bruksvärdeshyra.
204

Bilaga 3
Tillval och frånval
Vi är överens om vikten av att enskilda hyresgäster så långt möjligt
skall kunna få sina önskemål om avvikelser från ett ”normalt”
hyresavtal tillgodosedda. Det kan vara frågan om olika installationer
i lägenheter eller mer omfattande service etc. Det kan också
vara frågan om att en hyresgäst vill avstå från viss service eller
underhåll för att minska sina boendekostnader. Sådana individuella
hyresgästanpassningar förekommer sedan länge i olika former. Hos
de större företagen är det ofta formaliserat, bl.a. med prislistor för
olika alternativ. Anpassningen och dess pris är vanligen särskilt
angiven i hyresavtalet. Hos de mindre privata företagen hanteras
individuella önskemål ofta mer informellt, i direkt kontakt mellan
hyresgäst och hyresvärd och det man kommit överens om ingår
som en ospecificerad del av totalhyran.
I de flesta fall är det fråga om åtgärder som man kan komma
överens om i kollektiva förhandlingar. I andra fall har enskilda
hyresgäster specifika önskemål som inte är lämpliga att hantera
kollektivt. Problem uppkommer när en investering leder till ekonomiska
mellanhavanden som sträcker sig över flera år. Många gånger,
särskilt vid ny- eller ombyggnad, är det frågan om speciella investeringar
till en kostnad som är högre än bruksvärdeshyran.
Osäkerheten om utfallet av en skälighetsprövning avseende totalhyran,
har ibland gjort att hyresgästen själv fått finansiera åtgärden.
Det är ingen önskvärd ordning, speciellt inte om investeringen
kommer att tillhöra fastigheten och därmed bli fastighetsägarens
egendom. De privata företagens möjligheter att tillgodose enskilda
hyresgästers önskemål begränsas dessutom av den osäkerhet om
utfallet av en skälighetsprövning, i fall där det saknas sådant jämförelseunderlag
som hör samman med de kommunala bostadsföretagens
hyresnormerande roll. Detta gäller även möjligheterna
att införa individuell mätning av vatten- och värmeförbrukning
som kan påverka den enskilda hyresgästens utgående hyra.
Vi är därför överens om att hyreslagstiftningen bör ändras så att
den ger möjlighet att teckna bindande flerårsavtal i samband med
hyresgästanpassningar. Förutom att avtala om de ekonomiska
mellanhavandena under avtalstiden, bör parterna också få avtala om
hur återstående mellanhavanden skall hanteras om hyresförhållande
avbryts i förtid. Även om det i många fall är frågan om individuell
prissättning, kan det finnas skäl att eftersträva en sådan enhetlighet
i prissättningen från respektive hyresvärd att det finns garantier för
att dennes hyresgäster får en principiell likabehandling. Utredning205

en får visa om det kan åstadkommas inom ramen för gängse förhandlingsöverenskommelser
eller om det kräver ändrad lagstiftning.
Hyresnämndernas skälighetsprövning
Det har under många år pågått en utveckling mot att hyresnämnder
avgör förlängningstvister genom en allmän skälighetsbedömning i
stället för genom jämförelseprövning. I avsaknad av jämförelseunderlag
åberopar nämnden i sitt beslut ofta enbart ”nämndens allmänna
kännedom och hyresläget på orten”. Sådana beslut ger inte
någon information om vad nämnden beaktat och leder till rättsosäkerhet.
Dessutom uppkommer inte heller en rättspraxis som
kan ge parterna vägledning för hyresförhandlingarna. Bruksvärdessystemet
förutsätter att hyrestvister i normalfallet avgörs som jämförelseprövning
Vi är därför överens om att en sådan utveckling
som leder till att den tänkta undantagsmöjligheten att tillämpa allmän
skälighetsbedömning blir huvudalternativet är olycklig.
Samtidigt är vi medvetna om förekommande problem med att få
fram relevant jämförelseunderlag. Som nämnts tidigare saknas i
många bostadsområden jämförbara kommunägda lägenheter med
hyror som motsvarar bruksvärdet.
Det bör klargöras att nämnderna i ökad utsträckning bör
använda s.k. kvittning för att jämföra lägenheter med skilda egenskaper.
På det sättet bör förutsättningarna öka för parterna att ta
fram ett sådant underlag som gör det möjligt att göra en relevant
jämförelseprövning.
Om de tvistande parterna ändå inte lyckas få fram eget jämförelseunderlag
och nämnden anser sig ha kunskap om hyresläget,
bör den kunskapen redovisas öppet för de tvistande parterna så att
de kan bedöma den. För att man dels skall få fram en vägledande
praxis, dels kunna driva överklaganden på rätt sätt, måste det ställas
krav på att hyresnämnderna, oavsett underlagets omfattning och
kvalitet, tydligt redovisar vilka faktorer som man vägt in i beslutet.
Detta bör komma till tydligt uttryck i lagstiftningen.
Hemställan
Mot denna bakgrund hemställer vi att regeringen skyndsamt fattar
beslut om att tillsätta en utredning med uppdrag att lägga fram
förslag om en reformering av hyreslagstiftningen i enlighet med
206

Bilaga 3
vad vi anfört. Vi ser gärna att vi ges möjlighet att medverka både
vid framtagande av utredningsdirektiv och i ett sådant utredningsarbete.
Stockholm 2003-01-10
Barbro Engman
Hyresgästföreningen
Mats Cederholm
Fastighetsägarna Sverige
Bengt Owe Birgersson
SABO
207

Källförteckning
(endast källor som utredningen hänvisar till)
Förarbeten
Utrednings- och kommittébetänkanden
SOU 2000:33 Bruksvärde, förhandling och hyra – en utvärdering.
Betänkande från Utredningen om allmännyttan och bruksvärdet.
SOU 2004:28 Hyressättning av vissa ändamålsbyggnader. Betänkande
av Ändamålsfastighetskommittén.
Departementsserien
Ds 2003:6 Bostadsbyggandets hinderbana – en ESO-rapport om utvecklingen
1995-2001.
Propositioner
Prop. 1968:91 angående ny hyreslagstiftning.
Prop. 1974:150 Riktlinjer för bostadspolitiken m.m.
Prop. 1977/78:175 Hyresförhandlingslag m.m.
Prop. 1983/84:137 med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen.
Prop. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m.
Prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra
hyresrättsliga frågor.
Prop. 2001/02:58 Allmännyttiga bostadsföretag.
208

SOU 2003:xx Xxxx
Litteratur
Bengt Billquist, Lars Olsson. Hyresförhandlingslagen. En kommentar
. Stockholm: Norstedts Juridik 2001.
Bättre koll på underhåll. Karlskrona: Boverket 2003.
”Det blir inte alltid som man tänkt sig” – en undersökning av om
hyresnämnderna och Svea hovrätt använt sig av jämförelsebedömning
vid prövning av ändring av hyresvillkor åren 1995–2001.
Stockholm: SABO 2002.
Urban Fransson, Gunnar Rosenqvist, Bengt Turner. Hushållens
värdering av egenskaper i bostäder och bostadsområden. Gävle:
Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala Universitet
2002 (Forskningsrapport 2002:1).
Leif Holmqvist. Hyreslagen. En kommentar. Stockholm: Norstedts
Juridik 2000.
Åsmund Langsether, Lars Gulbrandsen, Erling Annaniassen. Leiemarkedet
og leietakernes rettsvern. Oslo: Norsk institutt for
forskning om oppvekst, velferd og aldring 2003 (NOVA
Rapport 2/2003).
Per Norberg. Hyressättning i de nordiska länderna. Köpenhamn:
Nordiska ministerrådet 2000 (TemaNord 2000:592).
Rapport Integration 2003. Norrköping: Integrationsverket 2004.
Varför kan inte behovet av särskilda boendeformer tillgodoses?
Regeringsuppdrag till Boverket och Socialstyrelsen 2003-04-03.
Boverket och Socialstyrelsen 2004.
Anders Victorin, Anders Dahlquist-Sjöberg. Flexibilitet och besittningsskydd
. Stockholm: Kungliga Tekniska Högskolan 2003
(Rapport nr. 15, KTH:s Bostadsprojekt; uppsats nr. 23).
Rättsfall
Rättsfall från Bostadsdomstolen (RBD)
46:80
Rättsfall från Högsta domstolen – Nytt juridiskt arkiv (NJA)
1971 s. 129
1978 s. 389
209

Xxxx SOU 2003:xx
210
Rättsfall från hovrätterna (RH)
1997:93
1999:91
Övriga rättsfall
Svea hovrätts, avd. 16, beslut 2004-04-22 i mål nr. ÖH 1992–03
Statens offentliga utredningar 2004
Kronologisk förteckning
1. Ett nationellt program om personsäkerhet.
Ju.
2. Vem tjänar på att arbeta? Bilaga 14 till
Långtidsutredningen 2003/04. Fi.
3. Tvång och förändring. Rättssäkerhet,
vårdens innehåll och eftervård.
+ Bilagor. S.
4. Förnybara fordonsbränslen.
Nationellt mål för 2005 och hur
tillgängligheten av dessa bränslen kan
ökas. M.
5. Från klassificering till urval. En
översyn av Totalförsvarets pliktverk.
Fö.
6. Översyn av personuppgiftslagen. Ju.
7. Ledningsrätt. Ju.
8. Folkbildning och lärande med ITKstöd
– en antologi om flexibelt lärande
i folkhögskolor och studieförbund. U.
9. Bokpriskommissionens fjärde delrapport.
Det skall vara billigt att köpa
böcker och tidskrifter IV. Ku.
10. Rätten till skadestånd enligt
konkurrenslagen. N.
11. Sveriges ekonomi – utsikter till 2020.
Bilaga 1–2 till Långtidsutredningen
2003/04. Fi.
12. Patientskadelagen och läkemedelsförsäkringen
– en översyn. S.
13. Samhällets insatser mot hiv/STI
– att möta förändring. S.
14. Det ofullständiga pusslet. Behovet
av att utveckla den ekonomiska
styrningen och samordningen när det
gäller länsstyrelserna. Fi.
15. Tolkförmedling. Kvalitet registrering
tillsyn. Ju.
16. Digital Radio. Ku.
17. Turistfrämjande för ökad tillväxt. N.
18. Brottsförebyggande kunskapsutveckling.
Ju.
19. Långtidsutredningen 2003/04. Fi.
20. Genetik, integritet och etik. S.
21. Egenförsörjning eller bidragsförsörjning?
Invandrarna, arbetsmarknaden
och välfärdsstaten. Ju.
22. Allmänhetens insyn i partiers och valkandidaters
intäkter. Ju.
23. Från verksförordning till myndighetsförordning.
Fi.
24. Utlandstjänstens villkor. Arbetsvillkor,
ersättningssystem och skatteregler för
statligt anställda under utlandsstationering.
UD.
25. Informera om samhällets säkerhet. Fö.
26. Arbetstid vid vägtransporter – förslag
till ny lag. N.
27. En Ny Doktorsutbildning – kraftsamling
för excellens och tillväxt. U.
28. Hyressättning av vissa ändamålsbyggnader.
Fi.
29. Tre vägar till den öppna högskolan. U.
30. Folkbildning i brytningstid
– en utvärdering av studieförbund och
folkhögskolor. U.
31. Flyktingskap och könsrelaterad förföljelse.
UD.
32. Informationssäkerhet i Sverige och
internationellt – en översikt. Fö.
33. Kunskap för integration. Om makt i
skola och utbildning i mångfaldens
Sverige. Ju.
34. Regional utveckling – utsikter till 2020.
Bilaga 3 till Långtidsutredningen
2003/04. Fi.
35. Utan timplan – med målen i sikte. U.
36. Reformerade egendomsskatter. Fi.

37. Miljöbalkens sanktionssystem och
hänsynsregler. M.
38. Alternativ för miljöbalkens prövningsorganisation.
M.
39. Nytt regelverk för marksänd digitalTV.
Ku.
40. Kortare instanskedja och ökad samordning.
Alternativ för plan- och bygglagens
prövningsorganisation. M.
41. Totalförsvarets forskningsinstitut.
En översyn. Fö.
42. Lärare, forskare och läkare – tre
kompetenser i en befattning. U.
43. Den könsuppdelade arbetsmarknaden.
N.
44. Kan vi räkna med de äldre? Bilaga 5 till
Långtidsutredningen 2003/04. Fi.
45. Nationaldagen – ny helgdag. Ju.
46. Svensk kod för bolagsstyrning.
Förslag från Kodgruppen. Ju.
47. Näringslivet och förtroendet.
+ Bilagedel. Ju.
48. Kategorisering och integration.
Om föreställda identiteter i politik,
forskning, media och vardag. Ju.
49. Engagemang, mångfald och integra
tion. Om möjligheter och hinder för
politisk jämlikhet. Ju.
50. Skolans ansvar för kränkningar av
elever. U.
51. Vem får vara med? En belysning av
folkbildningens relation till icke deltagarna.
U.
52. Samhällets behov av betaltjänster. N.
53. Bevara ljud och rörlig bild. Insamling,
migrering – prioritering. U.
54. Handikappolitisk samordning
– organisation för strategi och
genomförande. S.
55. Ett utvidgat skydd mot könsdiskriminering.
Ju.
56. E-tjänster för alla. Fi.
57. Tillsyn för säkra varor och öppna
marknader. UD.
58. Försvarshögskolan. En översyn. Fö.
59. Kvinnors organisering. Ju.
60. Samspel och integration. Nationell
organisation för deltagande i EU:s
forsknings- och utvecklingsarbete. U.
61. En översyn av Brottsoffermyndigheten.
Ju.
62. Handla för bättre klimat – handel med
utsläppsrätter 2005–2007, m.m. N.
63. Skatt på väg. Fi.
64. Allmänna vattentjänster. M.
65. En statsförvaltning i utveckling och
förnyelse. Fi.
66. Egendomsskatter. Reform av arvsoch
gåvoskatter. Fi.
67. Kunskapsläget på kärnavfallsområdet
2004. M.
68. Sammanhållen hemvård. S.
69. Marknadsmissbruk. Fi.
70. Tid och pengar – dela lika?
Bilaga 13 till Långtidsutredningen
2003/04. Fi.
71. Sexuell exploatering av barn i Sverige.
S.
72. Utsädeskontroll i förändring. Jo.
73. Migration och integration – om framtidens
arbetsmarknad. Bilaga 4 till
Långtidsutredningen 2003/04. Fi.
74. Utlänningslagstiftningen i ett
domstolsperspektiv. UD.
75. Insyn och sekretess
– i statliga företag
– i internationellt samarbete. Ju.
76. Godstransporter – noder och länkar i
samspel. N.
77. Snö, mörker och kyla. Fö.
78. Byggnadsdeklarationer. Inomhusmiljö
och energianvändning. M.
79. Allt ljus på storstadspolitikens lokala
utvecklingsavtal?
Förslag till nationellt utvärderingsprogram.
Ju.
80. Kompletterande bestämmelser till den
nya Bryssel II-förordningen. Ju.
81. Ett steg mot ett enklare och snabbare
skuldsaneringsförfarande. Ju.
82. Sluta strunta i EU
– EU 2004-kommitténs förslag till
permanent bidragsgivning och utåtriktad
verksamhet. SB.
83. Hjälpmedel. + Lättläst, DAISY och
sammanfattning på teckenspråk. S.
84. SWENTEC AB – för en nationell
kraftsamling på svensk miljöteknik. N.
85. Genomförande av direktivet om
information och samråd.

N.
86. Var går gränsen? S.
87. Ny reglering för transporter av farligt
gods. Fö.
88. Tobakskontroll i internationellt
perspektiv. S.
89. Verksamheten vid IMEGO AB. U.
90. Bokpriskommissionens femte delrapport.
Det skall vara billigt att köpa
böcker och tidskrifter V. Ku.
91. Reformerad hyressättning. Ju.
Statens offentliga utredningar 2004
Systematisk förteckning
Statsrådsberedningen
Sluta strunta i EU
– EU 2004-kommitténs förslag till
permanent bidragsgivning och utåtriktad
verksamhet. [82]
Justitiedepartementet
Ett nationellt program om personsäkerhet.
[1]
Översyn av personuppgiftslagen. [6]
Ledningsrätt. [7]
Tolkförmedling. Kvalitet registrering
tillsyn. [15]
Brottsförebyggande kunskapsutveckling.
[18]
Egenförsörjning eller bidragsförsörjning?
Invandrarna, arbetsmarknaden och
välfärdsstaten. [21]
Allmänhetens insyn i partiers och valkandidaters
intäkter. [22]
Kunskap för integration. Om makt i
skola och utbildning i mångfaldens
Sverige. [33]
Nationaldagen – ny helgdag. [45]
Svensk kod för bolagsstyrning.
Förslag från Kodgruppen. [46]
Näringslivet och förtroendet. + Bilagedel.
[47]
Kategorisering och integration. Om föreställda
identiteter i politik, forskning,
media, och vardag. [48]
Engagemang, mångfald och integration.
Om möjligheter och hinder för politisk
jämlikhet. [49]
Ett utvidgat skydd mot könsdiskriminering.
[55]
Kvinnors organisering. [59]
En översyn av Brottsoffermyndigheten.
[61]
Insyn och sekretess
– i statliga företag
– i internationellt samarbete. [75]
Allt ljus på storstadspolitikens lokala
utvecklingsavtal?
Förslag till nationellt utvärderingsprogram.
[79]
Kompletterande bestämmelser till den nya
Bryssel II-förordningen. [80]
Ett steg mot ett enklare och snabbare
skuldsaneringsförfarande. [81]
Reformerad hyressättning. [91]
Utrikesdepartementet
Utlandstjänstens villkor. Arbetsvillkor,
ersättningssystem och skatteregler för
statligt anställda under utlandsstationering.
[24]
Flyktingskap och könsrelaterad förföljelse.
[31]
Tillsyn för säkra varor och öppna
marknader. [57]
Utlänningslagstiftningen i ett domstolsperspektiv.
[74]
Försvarsdepartementet
Från klassificering till urval. En översyn av
Totalförsvarets pliktverk. [5]
Informera om samhällets säkerhet. [25]
Informationssäkerhet i Sverige och
internationellt – en översikt. [32]
Totalförsvarets forskningsinstitut.
En översyn. [41]
Försvarshögskolan. En översyn. [58]
Snö, mörker och kyla. [77]
Ny reglering för transporter av farligt
gods. [87]

Socialdepartementet
Tvång och förändring. Rättssäkerhet,
vårdens innehåll och eftervård.
+ Bilagor. [3]
Patientskadelagen och läkemedelsförsäkringen
– en översyn. [12]
Samhällets insatser mot hiv/STI – att möta
förändring. [13]
Genetik, integritet och etik. [20]
Handikappolitisk samordning
– organisation för strategi och genomförande.
[54]
Sammanhållen hemvård. [68]
Sexuell exploatering av barn i Sverige. [71]
Hjälpmedel. + Lättläst, DAISY och
sammanfattning på teckenspråk. [83]
Var går gränsen? [86]
Tobakskontroll i internationellt perspektiv.
[88]
Finansdepartementet
Vem tjänar på att arbeta? Bilaga 14 till
Långtidsutredningen 2003/04. [2]
Sveriges ekonomi – utsikter till 2020.
Bilaga 1–2 till Långtidsutredningen
2003/04. [11]
Det ofullständiga pusslet. Behovet av att
utveckla den ekonomiska styrningen
och samordningen när det gäller länsstyrelserna.
[14]
Långtidsutredningen 2003/04. [19]
Från verksförordning till myndighetsförordning.
[23]
Hyressättning av vissa ändamålsbyggnader.
[28]
Regional utveckling – utsikter till 2020.
Bilaga 3 till Långtidsutredningen
2003/04. [34]
Reformerade egendomsskatter. [36]
Kan vi räkna med de äldre? Bilaga 5 till
Långtidsutredningen 2003/04. [44]
E-tjänster för alla. [56]
Skatt på väg. [63]
En statsförvaltning i utveckling och
förnyelse. [65]
Egendomsskatter. Reform av arvs- och
gåvoskatter. [66]
Marknadsmissbruk. [69]
Tid och pengar – dela lika?
Bilaga 13 till Långtidsutredningen
2003/04. [70]
Migration och integration – om framtidens
arbetsmarknad. Bilaga 4 till
Långtidsutredningen 2003/04. [73]
Utbildningsdepartementet
Folkbildning och lärande med ITK-stöd
– en antologi om flexibelt lärande i folkhögskolor
och studieförbund. [8]
En Ny Doktorsutbildning – kraftsamling
för excellens och tillväxt. [27]
Tre vägar till den öppna högskolan. [29]
Folkbildning i brytningstid
– en utvärdering av studieförbund och
folkhögskolor. [30]
Utan timplan – med målen i sikte. [35]
Lärare, forskare och läkare –
tre kompetenser i en befattning. [42]
Skolans ansvar för kränkningar av elever.
[50]
Vem får vara med? En belysning av
folkbildningens relation till icke deltagarna.
[51]
Bevara ljud och rörlig bild. Insamling,
migrering – prioritering. [53]
Samspel och integration. Nationell
organisation för deltagande i EU:s
forsknings- och utvecklingsarbete. [60]
Verksamheten vid IMEGO AB. [89]
Jordbruksdepartementet
Utsädeskontroll i förändring. [72]
Kulturdepartementet
Bokpriskommissionens fjärde delrapport.
Det skall vara billigt att köpa böcker och
tidskrifter IV. [9]
Digital Radio. [16]
Nytt regelverk för marksänd digital-TV.
[39]
Bokpriskommissionens femte delrapport.
Det skall vara billigt att köpa böcker och
tidskrifter V. [90]
Miljödepartementet
Förnybara fordonsbränslen. Nationellt
mål för 2005 och hur tillgängligheten av
dessa bränslen kan ökas. [4]
Miljöbalkens sanktionssystem och
hänsynsregler. [37]
Alternativ för miljöbalkens prövningsorganisation.
[38]

Kortare instanskedja och ökad samordning.
Alternativ för plan- och bygglagens
prövningsorganisation. [40]
Allmänna vattentjänster. [64]
Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2004.
[67]
Byggnadsdeklarationer. Inomhusmiljö och
energianvändning.[78]
Näringsdepartementet
Rätten till skadestånd enligt konkurrenslagen.
[10]
Turistfrämjande för ökad tillväxt. [17]
Arbetstid vid vägtransporter – förslag till
ny lag. [26]
Den könsuppdelade arbetsmarknaden. [43]
Samhällets behov av betaltjänster. [52]
Handla för bättre klimat – handel med
utsläppsrätter 2005–2007, m.m. [62]
Godstransporter – noder och länkar i
samspel. [76]
SWENTEC AB – för en nationell kraftsamling
på svensk miljöteknik. [84]
Genomförande av direktivet om information
och samråd. [85]